平成20年 宅建試験過去問 問40 宅地建物取引業法~ 8種規制

【問40】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」 という。) 及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 手付金を受領できる額の制限等
Bが契約の履行に着手するまでにAが売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額をBに償還しなければならないとの特約を定めることができる。
宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合、宅建業者は代金額の20%を超える手付を受領してはなりません。
また、受領した手付は、常に解約手付としての性質を有し、この解約手付の性質に反する特約で、買主に不利なものは無効です。
問題の肢は、買主ではなく売主の業者が不利になる特約のため有効です。○
(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関して、相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金のうち250万円を放棄して、またAは1,000万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。
(15-41-1) ○
2 損害賠償の予定額等の制限
Aの違約によりBが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。
宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合に、宅建業者は、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金額の20%を超えることとなる定めをしてはならず、これに反する特約は代金額の20%を超える部分について無効になります。よって ×
(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、文は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。(18-39-2) ○
3 事務所等以外の場所で行った、買受の申込みの撤回等(クーリングオフ)
Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Aが契約の履行に着手していれば、AはBに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。
クーリングオフは、衝動買いをした買主でも「無条件」にキャンセルを認める制度なので、お客さんがクーリングオフをしても、宅建業者は次のようなことはできません。
ア.買主に、損害賠償や違約金を請求すること。
イ.すでに受領した手付金などの、全部または一部を返還しないこと。
また、買主に不利な特約は無効です。
例えば、買主がクーリングオフしたとき、宅建業者がすでに受領した物やお金を返さないというような特約は無効になります。
(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき売買契約の解除をする場合に関して、買主Dは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、Aの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その3日後、Dから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Aは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。(15-39-3) ×
4 瑕疵担保責任の特約の制限
Aは、瑕疵(かし)担保責任を負うべき期間として、引渡しの日から2年で、かつ、Bが瑕疵(かし)を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。
宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合には、宅建業者は、その目的物の瑕疵担保責任に関して、民法の規定よりも買主に不利となる特約をしてはなりません。
これに反する特約は無効です。
民法の規定
売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合、善意の買主は契約の解除と損害賠償を請求できます(ただし、新築のみは住宅品確法により修補も請求できます)。
悪意の買主は何も請求できません。
善意の買主が、契約の解除と損害賠償を請求できるのは、その買主が「瑕疵を知った時(発見した時)から1年以内」です。ただし、新築住宅の主要部分の隠れた瑕疵においては買主に引渡されてから10年になります。
引渡しの日から2年で、かつ買主のBが瑕疵を発見した時から30日以内とする特約」は、民法の規定よりも不利な特約ですから無効になります。
ただし、民法の定めより、買主に不利な特約をしても、その特約が有効になる例外が、1つだけありますので覚えておいて下さい。
それは、売主は目的物を引渡した時から2年以上、瑕疵担保責任を負うという特約です。
引き渡し時から2年以上責任を負えば、季節も2度めぐってくるので、最低限瑕疵があれば、発見できると予想したわけです。
要するに、買主のBが瑕疵を発見した時から30日以内」という部分が民法の規定よりも不利な特約です。よって ×
(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBに宅地(造成工事完了済み)を分譲する場合に関して、AとBは、「瑕疵(かし)担保責任を負うべき期間は、当該物件の売買契約を締結してから2年間とする」旨の特約を定めた。宅地建物取引業法の規定に違反しない。(17-42-3) ×

34問目 8種規制のうち手付金関連

ポイント~8種規制のうち手付金関連~買主保護で考えよう。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bに建築工事完了前のマンションを1億円で販売する場合において、AがBから受領する手付金等に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、同法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置をいう。
1 Aが当該マンションの売買契約締結時に、手付金として500万円をBから受領している場合において、Bが契約の履行に着手していないときは、Aは、Bに500万円を償還すれば、当該売買契約を解除することができる。
民法では、相手方が契約の履行に着手するまでは解除できるというのと、売主からの解約は、手付の倍額を返還しなければいけないというのがポイントでした。
しかし、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの間で、手付の額は無制限でいいし、手付の性質も自由でかまいませんということになるとお客さんに不利になります。
宅建業者は商売ですから、せっかく売買契約を結んだのに、買主から手付解約されるのを防ぐため、手付を解約手付とはしない方法(単なるキャンセル時の違約金とするなど)や、手付の額を高くして、実質的にキャンセルできない方法を取ったりします。
そこで、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係では、お客さんが不利にならないように、以下の2つを定めました。
ア.宅建業者が受領した手付は、常に解約手付となります。
イ.宅建業者は、代金額の20%を超える手付を受領できません。
常に解約手付となるので、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主(お客さん)は、その手付を放棄して、業者は倍額を償還(弁償)して、契約の解除をすることができます。よって ×
(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bと建物(完成物件)を売買する場合に関して、Bが手付を支払った後、代金の一部を支払った場合は、Aは、手付の倍額を償還することによる契約解除はできない。(14-40-2)
これは、契約の履行に着手しているため、既に解除はできません。×
2 AがBから手付金として1,500万円を受領するに当たって保全措置を講ずる場合、Aは、当該マンションの売買契約を締結するまでの間に、Bに対して、当該保全措置の概要を説明しなければならない。
宅建業者が手付金等を受領しようとする場合は、倒産などで、お客さんに迷惑を掛けないように、手付金等の金額に関係なく、手付金の保全措置を行う必要があります。
保全措置には、保証委託契約による保全措置、保証保険契約による保全措置、指定保管期間による保全措置の3つがありますが、自分のところはどのような保全措置を取っているかを説明すれば足ります。実際に講じている保全措置の名称のみを説明すれば大丈夫です。 よって ○
(参考過去問)
宅地建物取引業者がマンションをその建築に関する工事の完了前に自ら売主となって売買する場合、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関して、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等を受領しようとするときは、売買契約成立後速やかに同条の規定による手付金等の保全措置の概要を説明しなければならない。(60-47-1)
(ヒント 引っ掛けです。合っているように思えるが、契約成立後)×
3 AがBから手付金として1,500万円を受領しようとする場合において、当該マンションについてBへの所有権移転の登記がされたときは、Aは、保全措置を講じなくてもよい。
宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合、宅建業者は、手付金等の保全措置を講じる前には、工事完了前の物件の場合、代金額の5%を超え又は1.000万円を超える手付金等を受領してはならず、工事完了後の物件の場合は、代金額の10%を超え又は1.000万円を超える手付金等を受領してはなりません。
これが、手付金等の保全措置をとる義務です。民法上は、売主が、手付金等の保全措置を講じる義務がないので、途中で売主が倒産や夜逃げをしてしまった場合どうしようもありません。
そこで、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係では、宅建業者は、保全措置を講じる前に、あまり多額の手付金等を受領してはいけませんと規制してあります。
しかし、買主が所有権移転の登記を受けた場合、保全措置は不要となります。登記の名義を移転してもらっていれば、売主である宅建業者が倒産しても、買主が不動産を失う可能性はほとんどないからです。よって ○
(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、Aは、当該建物が木完成であった場合でも、Bへの所有権移転の金記をすれば、Bから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を謡じる必要はない。(18-39-4)○
4 Aが1,000万円の手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合において、Aが資金調達に困り工事請負代金を支払うことができず、当該マンションの引渡しが不可能となったときは、Bは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求することができる。
保全措置には、銀行等の保証措置(保証委託契約)、保険事業者による保険措置(保証保険契約)、指定保管機関による保管措置(手付金等寄託契約)がありますが、3つの保全機関は、宅建業者の倒産など、手付金を返還すべき事態が生じた場合、お客さんが支払った手付金等の全額について責任を負います。
ちなみに、手付金等を受領しようとする場合、受領しようとする金額の全部について保全措置を講じる必要があります。5%や10%を超える部分ではありません。
(参考過去問)
宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない買主Bに、建築工事完了前のマンションを価格4.000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、Aが手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合で、Aが資金繰りに困り工事の請負代金を支払うことができず、マンションの譲渡が不可能となったときには、Bは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求できる。(13-41-”)○

宅建試験過去問 8種規制 平成18年度 第38問目1、3、4肢・第39問目全


業者が自ら売主になるときの8種類の規制

 


今回は少し長いですが、
過去問を理解するという意味の重要な問題。

 

 

宅建業者は、
売買や交換など、色々な契約にタッチするわけですが、宅建業者が、
自ら売主になるときのみに適用される8種類の規制のお話です。

 

今からお話していく規定は、
宅建業者が「自ら売主になり」かつ、相手方が宅建業者ではない場合に適用になります。全部で8つあるので「8種規制」とか
「8つの制限」と呼ばれています。

 


何故こういった制限ができたのかといいますと、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合は、
プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係になるからです。そのため、自ら売主となるプロの宅建業者を特別に規制して、
アマチュアの買主をより保護するため8種類の規制が作られました。宅建業法の目的そのままの規定です。

 

1、
クーリングオフできない場合

買い受けの申込みが事務所等で行なわれた後に、
売買契約が
事務所等以外の場所で締結された場合、
クーリングオフすることはできません。

 

買う決心
(申込み)をした場所が事務所等である以上、契約自体が事務所等以外の場所で行われても、衝動買いとは言えないからです。
したがって、
逆の場合はクーリングオフできるので注意して下さい。つまり、買い受けの
申込み(決心)
が事務所等以外の場所
で行なわれた後、
売買契約が事務所等で締結された場合は、
クーリングオフをすることができます。

 

要は、
買主が行った
申込みの場所だけを考えればいいのです。
衝動買いをしたのかどうかが重要です。

 

クーリングオフできない場合     クーリングオフできる場合

業者→事務所で申込み→お客さん  業者→喫茶店で申込み→お客さん

  ←喫茶店で契約 ←        ←事務所で契約 ←

 



宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと土地付建物の売買契約を締結した場合における、
宅地建物取引業法第37条の2の規定による売買契約の解除に関して、
BがAの事務所において買受けの申込みをした場合は、
売買契約を締結した場所がAの事務所であるか否かにかかわらず、Bは売買契約を解除することができない。(17-41-2)

 


宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、Bは、
Aが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、
翌日Aの事務所で契約を締結した場合にはそれ以降は一切法第37条の2による当該契約の解除を行うことはできない。(18-39-1)

 


○、×

 


2、
損害賠償の予定額等の制限

宅建業者が自ら売主となり、
かつ買主が宅建業者でない場合に、宅建業者は、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額を予定し、
又は違約金を
定めるときは、
これらを
合算した額が代金額の20%を超えることとなる定めをしてはならず、
これに反する特約は、代金額の20%を超える部分について
無効になります。

 

民法上は、
損害賠償額の予定等の額には制限がありません。しかし、それを適用して、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの間の、
損害賠償額も無制限にするとお客さんに不利になります。

 

例えば、
あえて非常に高額の損害賠償額を予定して、買主を必要以上にしばりつけようとすることなどを防止する必要があります。そこで、
プロの宅建業者とアマチュアのお客さんの間では、宅建業者は、
損害賠償額の予定や違約金の合算額が、
代金額の20%を超える
ような定めができないという規定をおきました。

 

ちなみに、
損害賠償額の予定や違約金とは、債務不履行をした場合に備えて、前もって決めておくお金のことです。

損害賠償は文字通り損害があったときの賠償金、
違約金はペナルティのことですね。しかし、実質的な意味は、同じものと思ってもらっていいですよ。

 

代金額の20%ちょうどまでは問題ありません。別々に定めると、片方の金額を高くしたりして、
法の抜け穴になる可能性がありますので、合算という形にしました。色々と抜け道を考えますからね。ちなみに、
相手の承諾があっても禁止です。

 

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション
(販売価額3.000万円)の売買契約を締結した場合において、Aは、
宅地建物取引業者でないCとの売買契約の締結に際して、
当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1.200万円とする特約を定めることができる。
(17-43-2)

 

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、
宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、当該契約において、
当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、文は違約金を定めるときは、
これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。18-39-2)

 

×、○

 

3、
手付けの性質 
手付金を受領できる額の制限等

宅建業者が自ら売主となり、
かつ、買主が宅建業者でない場合、宅建業者は
代金額の20%を超える手付を受領してはなりません。
また、受領した手付は、
常に解約手付としての性質を有し、
この解約手付の性質に反する特約で、買主に不利なものは無効です。

 

民法では、
手付の額に制限はありません。また、手付には解約手付、違約手付など色々な種類がありますが、民法上は、そのうちどれにするかは、
当事者が自由に決めてかまいません。

 

解約手付というのは、
買主は、売主が契約の履行に着手するまでは手付を放棄して、売主は買主が契約の履行に着手するまでは、手付の倍額を返還して、
それぞれ契約を解除できる性質の手付のことです。つまり、解除権を留保した手付です。

 

宅建業者が自ら売主となり、
かつ、買主が宅建業者でない場合、解約手付の性質に反する特約で
買主に不利なものは無効になります。

 

例えば、
「買主は、支払った手付額を放棄する他に中間金も放棄しなければ契約を解除できない」という特約は、買主が不利となるので無効です。
ちなみに、
宅建業法違反でもあります。なお、解約手付の性質に反する特約でも、買主に有利なものは有効になります。

 

宅地建物取引業者Aが、
自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3.500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関して、
相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金のうち250万円を放棄して、また、
Aは1.000万円を償還して
、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。


15-41-1)

 

 

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、
宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合に、AはBと売買契約を締結し、
代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。宅地建物取引業法の規定に違反する。
(18-38-1)


(ヒント 相手は素人か?)

 


○同様のことをききたい問題


宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合に、
Aは自己の所有に属しない建物について、Bと売買契約を締結した。宅地建物取引業法の規定に違反する。(18-38-3)

 


宅地建物取引業者Aが、
自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合に、AはBと売買契約を締結する際、
瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした。宅地建物取引業法の規定に違反する。(18-38-4)

 


以上の2肢は、実は業法の細かい規定ではなく、相手が「誰」を聞いています。
過去問と話しをするという意味がわかってきますかね? こちらの問題も相手が宅建業者という混同を狙っています。
8種規制は相手が素人の場合のみ適用。他は相手が業者でも適用です。

 

 


宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、当該契約に
「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Aは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」
旨の特約を定めた場合、その特約は無効である。(18-39-3)

 


○、×、×、×、○

 


4、
手付金等の保全措置をとる義務


宅建業者が自ら売主となり、
かつ、買主が宅建業者でない場合、宅建業者は、
手付金等の保全措置を講じる前には、
工事完了
の物件の場合、
代金額の5%
を超え又は1.000万円を超える手付金等を受領
してはならず、
工事完了
の物件の場合は、
代金額の10%
を超え又は1.000万円を超える手付金等
を受領してはなりません。

 

民法上は、
売主が、手付金等の保全措置を講じる義務がないので、途中で売主が倒産や夜逃げをしてしまった場合どうしようもありません。

そこで、
プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係では、宅建業者は、保全措置を講じる前に、
あまり多額の手付金等を受領してはいけませんと規制してあります。

 



以下は、保全措置が「不要」になる場合です。3つの場合があります。

ア.
工事完了前の、未完成物件の場合は、手付金等の金額が、売買代金の
「5%以下、
かつ、1.000万円以下」の場合。

イ.
工事完了後の、完成物件の場合は、手付金等の金額が、売買代金の

10%以下、かつ、1.000万円以下」の場合。

ウ.
買主が所有権移転の登記を受けた場合。

 

ウの買主が所有権移転の登記を受けた場合、
保全措置は不要となります。登記の名義を移転してもらっていれば、売主である宅建業者が倒産しても、
買主が不動産を失う可能性はほとんどないからです。

 



宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物取引業者でないBとマンション(工事完了済)の売買契約(価格4.500万円)を締結した場合に関して、Aは、Bから手付金
900万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付したが、
その後Bへの所有権移転登記を行ったので、当該保証委託契約を解約した。(4-41-3)

 




宅地建物取引業者Aが自ら売主として、
宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、Aは、当該建物が木完成であった場合でも、
Bへの所有権移転の金記をすれば、Bから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を謡じる必要はない。(18-39-4)

 



○、○