民法の賃貸借の更新

1. 民法の賃貸借
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由です。
2. 借地借家法の借地権
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、地主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。借地権者の請求か使用継続に加えて、建物の存在があれば、法律上、自動的に更新されてしまいます。
3. 借地借家法の借家権
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、家主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。家主から更新拒絶の通知か期間満了後の使用継続で、法律上、自動的に法定更新されてしまいます。
1. 民法の賃貸借の更新
民法だけが適用される、一時使用や駐車場などの賃借権は、賃貸借の期間満了後に、賃借人が継続して借りることを希望しても、賃貸人は、契約の更新を「拒否」出来ます。つまり、更新をするかしないかは、賃貸人の自由です。
ただし、一つだけ例外があります。賃貸借の期間満了後、賃借人が賃借物の使用収益を継続しているのに、賃貸人がこれを「知っていて異議を述べないときは、」前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借を更新したものと推定されます。これを「黙示の更新(もくじのこうしん=だまっていても更新)」と言います。
存続期間が満了しているのに、賃借人が使い続けて、賃貸人が文句を言わないのは、お互いの合意があったものと同視出来ますので、例えば最初に月3.0万円の約束で駐車場を借りている場合は、同条件で更新したものと推定されるのです。
黙示の更新がされた後は、存続期間の定めのない賃貸借になります。したがって、当事者は、どちらからでも、いつでも解約の申し入れが出来ます。そして、解約の申し入れから、土地の賃貸借は1年経過後、建物の賃貸借は3カ月経過後に終了します。
まずは、この民法の原則をしっかりと理解して下さい。