平成20年 宅建試験過去問 問9 売主の担保責任

宅地建物取引業者であるAが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないBに売却した場合のAの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
これは、民法の売主の担保責任と業法の8種規制が絡んでいます(宅建業者自らが売主のため)。
横断的に整理できているかどうかが問われる問題ですね。
1 売買契約で、Aが一切の瑕疵担保責任を負わない旨を合意したとしても、Aは甲土地の引渡しの日から2年間は、瑕疵担保責任を負わなければならない。
買主に有利かどうかで判断します。
が一切の瑕疵担保責任を負わない旨を合意しても、民法より不利な規定のため無効。その場合、民法の一般原則に帰ります。
民法の原則では、この瑕疵担保の請求期間は、瑕疵があることを「知ったときから1年」です。
引き渡しからではありません。
よって ×
(参考過去問)
宅地建物取引業者でも事業者でもないAB間の不動産売買契約における売主Aの責任に関して、売買契約に、瑕疵担保責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、Bが瑕疵担保責任を追及するときは、隠れた瑕疵があることを知ってから1年以内に行わなければならない。(19-11-4) ○
2 甲土地に設定されている抵当権が実行されてBが所有権を失った場合、Bが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、BはAB間の売買契約を解除することができる。
売主の担保責任の例外です。
悪意の買主でも、契約解除と損害賠償を請求できます。
通常、売買契約で抵当権が設定されているのは当たり前。
よって、買主が知っていても抵当権が実行された場合解除できます。 ○
(参考過去問)
Aは、B所有の建物を購入した。建物に抵当権が設定されていた場合、Aが善意であるときに限り、契約を解除することができる。(59-6-2) ×
3 Bが瑕疵担保責任を追及する場合には、瑕疵の存在を知った時から1年以内にAの瑕疵担保責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、1年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及するまでの必要はない。
ちなみに、瑕疵担保責任を追及する場合、瑕疵の存在を知ったときから1年以内にその意思を明確にすれば足り、裁判上の行使までは必要ありません。 ○
4 売買契約で、Aは甲土地の引渡しの日から2年間だけ瑕疵担保責任を負う旨を合意したとしても、Aが知っていたのにBに告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消滅するまで、Bは当該損害賠償を請求できる。
宅建業法上、瑕疵担保責任において、民法の定めより、買主に不利な特約をしても、その特約が有効になる例外が、1つだけありますので、覚えておいて下さい。
それは、売主は目的物を引渡した時から2年以上、瑕疵担保責任を負うという特約です。
引渡時から2年以上責任を負えば、季節も2度めぐってくるので、最低限瑕疵があれば、発見できると予想したわけです。
ということは、引き渡しの日から2年間だけ瑕疵担保を負う合意は有効です。
1番の問題とは意味が違います。
1番はそもそも無効な合意→民法の原則に戻るという例です。
こちらは引き渡しから2年間なので、合法です。
しかし、それでも、常識に考えて買主が「知りながら告げなかった瑕疵」については、責任を負う必要があります。よって ○
(参考過去問)
宅地建物取引業者でも事業者でもないAB間の不動産売買契約における売主Aの責任に関して、売買契約に、隠れた瑕疵についてのAの瑕疵担保責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、Aが知りながらBに告げなかった瑕疵については、Aは瑕疵担保責任を負わなければならない。(19-11-1) ○

売主の担保責任

世の中は契約=約束で成り立っているとお話を致しましたが、ちなみに売買契約においては、売主はキチンとしたものを買主に引き渡す義務があります。耐震偽装問題などは、その最たるもの。
といっても話しは簡単。要は変なものを売られたら怒るでしょう。例えばビデオを買って、壊れていたら取り替えてくれとなりますよね。そういった時にどうするかというお話しです。
何?彼氏に買ってもらった指輪がブランドと思ったら、安物で取り替えたい?それは知らん。彼氏と相談して下さい。
ちなみに、キチンとしたものを引き渡す責任のことを「売主の担保責任」と言います。その名のとおり、売主は担保=保証しろということですね。
じゃあ、この彼氏に買ってもらったヴィトンが偽物だった場合も担保されますか?知らんて、だから。今は宅建の話しです。世の中に2つしかない、「土地と家という不動産」のお話しですね。
それでは、以上のように売主に担保責任が生じた場合は、買主はどうすることが出来るでしょうか。抗議する?いやいや埒があきません。
民法上は、

1. 契約の解除

2. 代金減額

3. 損害賠償

の3つのメニューをご用意致しました。ということは、どの場面で3つのうちのどれを選択するかですね。パスタにはワイン、生ガキには日本酒?のようなものです。
つまり、売主に問題があるとは言っても、どういった場面や状況なのかによって、上記3つのうち何が請求出来るかが問われるわけです。売主の担保責任が生じ場面と、上記3つの請求権の組み合わせが担保責任の項目のテーマです。これを理解しないといけません。
○ポイント 売主はキチンとしたものを渡す義務がある=違反したら、買主には3つの請求権があります。