平成20年 宅建試験過去問 問34 宅地建物取引業法~営業保証金

【問34】 宅地建物取引業者A (甲県知事免許) は、甲県内に本店Xと支店Yを設置して、額面金額1,000万円の国債証券と500万円の金銭を営業保証金として供託して営業している。この場合の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、本店Xと支店Yとでは、最寄りの供託所を異にする。
1 営業の開始時期
Aが新たに支店Zを甲県内に設置したときは、本店Xの最寄りの供託所に政令で定める額の営業保証金を供託すれば、支店Zでの事業を開始することができる。
新設事務所を設置した場合、その新たな事務所分500万円の供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、供託した旨を免許権者に届出た後でなければ、新設事務所での事業は開始できません。
届出をした後でないと事業開始できないので ×
(参考過去問)
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が本店と2つの支店を有する場合、Aは新たに2つの支店を設置し、同時に1つの支店を廃止したときは、500万円の営業保証金を本店のもよりの供託所に供託し、業務を開始した後、遅滞なくその旨を甲県知事に届け出なければならない。(16-35-1) ×
2 保管替え
Aが、Yを本店とし、Xを支店としたときは、Aは、金銭の部分に限り、Yの最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。
営業保証金の供託先は主たる事務所のもよりの供託所ですから、主たる事務所が移転して、最寄りの供託所が変われば、営業保証金を預ける供託所も変わります。
有価証券+金銭で供託していた場合→変換
この場合は、遅滞なく、移転後の主たる事務所のもよりの供託所に、営業保証金を新たに供託する必要があります。
もう一度供託する必要があるということです。これを変換と言います。
有価証券は、証券という紙切れが無いと意味がありませんので、帳簿操作をするわけにはいかないのです。
一旦新しい供託所に供託をして、二重供託状態にしてから、古い供託所から、営業保証金を取り戻す形になります。
業者→供託→新供託所→取り戻し→旧供託所 よって ×
(参考過去問)
金銭以外のもので営業保証金を供託している宅地建物取引業者は、その主たる事務所を移転したためそのもよりの供託所が変更したときは、遅滞なく、営業保証金を移転後の主たる事務所のもよりの供託所に新たに供託しなければならない。(60-40-4) ○
3 有価証券の価値
Aは、額面金額1,000万円の地方債証券を新たに供託すれば、既に供託している同額の国債証券と変換することができる。その場合、遅滞なく、甲県知事に営業保証金の変換の届出をしなければならない。
金銭以外で供託をする場合
営業保証金の供託は金銭に限られません。
国土交通省令で定める有価証券で供託することもできます。
国債証券、地方債証券、その他の有価証券が国土交通省令で定められています。
有価証券と金銭を併用するか、若しくは100%全てを有価証券で、営業保証金として供託することもできます。
ただし、国債証券などであっても、割引国債のように割引の方法により発行されたものは営業保証金に使えません。
有価証券は証券の額面と実際に金額が違うからです。
そのため、有価証券で供託する場合は、額面金額通り評価はされません。ちなみに、株券は金額の上下が大きすぎるため駄目です。
具体的な評価額は次の形になります。
ア.国債証券は、額面金額通り(100%)
イ.地方債証券又は政府がその債務について保証契約をした債券は、額面金額の90%
ウ.それ以外の債券(例:電信電話債券)は、額面金額の80%
有価証券の価値が違うため ×
(参考過去問)
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金に関して、Aは、甲県の区域内に新たに二つの支店を設け宅地建物取引業を営もうとする場合、額面金額1,000万円の地方債証券を供託して営業保証金に充てれば足りる(17-33-1)×
4 営業保証金の不足→営業ができなくなるんだよ
Aは、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することになったときは、その旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければ、免許取消の処分を受けることがある。
宅建業に関する取引により生じた債権を持っているお客さんが、営業保証金から還付を受けることができる金額の限度額は、宅建業者が供託した営業保証金の金額の範囲内です。
それ以上はさすがに担保できません。
しかし、営業保証金の還付が実際に行われると、営業保証金が政令で定める額より不足します。
また、次の被害者が還付を受けたいと言ってくるかも知れません。
とすると、なるべく早く不足分を充当するべきです。
そこで、実際に還付があると、次の手順で、営業保証金の充当をはかります。
ア.免許権者は、不足が生じた旨の通知書を宅建業者に送付します。
イ.宅建業者は、通知書の送付を受けた日から2週間以内に、不足額を供託する必要があります。
ウ.さらに、供託から2週間以内に、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、不足額を供託した旨を免許権者に届け出る必要があります。
今の不足額の充当を怠ると、業務停止処分を受けることがあります。
また、情状が特に重い(情状酌量の余地がない)と、免許取消処分になる場合もあります。
ようするに、保証金が足りないのだから、免許取り消しになる可能性がありますよね?よって ○
(参考過去問)
宅地建物取引業者は、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することになったときは、通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければ、業務停止の処分を受けることがあるが、免許取消しの処分を受けることはない。(13-33-3) ×

37問目 営業保証金の基本事項

ポイント~営業保証金の基本事項を理解せよ
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、Aは、甲県内に本店と一つの支店を設置して事業を営んでいるものとする。
1 Aが販売する新築分譲マンションの広告を受託した広告代理店は、その広告代金債権に関し、Aが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有しない。
○営業保証金から還付を受けることができるのは、宅建業に関する取引により生じた債権を持っている者です。
宅建業者との取引により生じた債権であっても、例えば広告業者の広告代金債権などは、宅建業に関する取引により生じた債権ではないので、広告業者は、営業保証金から還付を受けることはできません。よって ○
参考過去問
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金に関して、印刷業者Cは、Aが行う宅地建物の売買に関する広告の印刷依頼を受け、印刷物を作成し納品したが、AがCに対しその代金を支払わなかった。この場合、Cは、Aが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。(17-33-3) ×
2 Aは、免許の有効期間の満了に伴い、営業保証金の取戻しをするための公告をしたときは、遅滞なく、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
公告をした旨を免許権者に把握させるために、広告をしたら遅滞なく「広告をしました」と、免許権者に届け出する必要があります。よって ○
参考過去問
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、免許失効に伴う営業保証金の取戻しのため、Aとの宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者に対し所定の期間内に申し出るべき旨の公告をしたときは、遅滞なく、その旨を甲県知事に届け出なければならない。(10-37-4) ○
3 Aは、マンション3棟を分譲するための現地出張所を甲県内に設置した場合、営業保証金を追加して供託しなければ、当該出張所でマンションの売買契約を締結することはできない。
4 Aの支店でAと宅地建物取引業に関する取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、1,500万円を限度として、Aが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。
3番と4番は同時にいきます。営業保証金の額は、主たる事務所及びその他の事務所ごとに、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の保護を考慮して、政令で定める額とされています。供託すべき営業保証金の額は、事務所の数によって決まります。
ア.主たる事務所は1,000万円です。
イ.その他の事務所は、事務所ごとに1ヵ所500万円になります。
よって、4番は○
なお、出張所や案内所等は事務所ではないので、案内所等の営業保証金の供託は不要です。よって3番は ×
参考過去問
供託しなければならない営業保証金の額は、主たる事務所につき1,000万円。他の事務所につき事務所ごとに500万円の割合による金額の合計額である。(51-29-3) ○
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、1棟50戸のマンションの分譲を行う案内所を甲県内に設置し、その旨を甲県知事に届け出た後、営業保証金を追加して供託せずに当該案内所において分譲を開始した。宅建業法に違反しない(15-34-1) ○

宅建試験過去問 営業保証金 平成18年度 第34問目全

営業保証金

 

供託の届出と営業の開始時期について

宅建業者が事業を開始できる時期は、
主たる事務所のもよりの供託所に営業保証金を供託して後に、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、
供託した旨を免許権者に届出た後からです。

 


主たる事務所のもよりの供託所に営業保証金を供託しただけでは、まだ事業を開始できません。営業保証金が確保されない内に、
営業を開始すると、取引の相手方が賠償を受けられなくなる可能性があるからです。

 


A社は、国土交通大臣の免許を受けた株式会社である。A社は、宅地建物取引業を開始する場合、
国土交通大臣が指定する供託所に営業保証金を供託し、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、
その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。(63-38-1)

 

宅地建物取引業の免許を受けた者は、
事業を開始した日から3月以内に営業保証金を供託し、
その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。(18-34-1)

 

×、×

 

営業保証金の供託先

営業保証金を供託する所は主たる事務所のもよりの供託所です。

支店の分の営業保証金も、
全てを主たる事務所のもよりの供託所に供託する必
要があります。本店が東京都なら東京都、
大阪は大阪です。


○全てを一括して、主たる事務所のもよりの供託所です。

 

宅地建物取引業者は、
営業保証金を事務所ごとにそれぞれ当該事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。(61-44-1)

  

宅地建物取引業者は、
事業の開始後新たに支店を設置したときは、その支店の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、
その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。(18-34-2)

 

×、×

 

営業保証金の保管替え等

営業保証金の供託先は主たる事務所のもよりの供託所ですから、
主たる事務所が移転して、もよりの供託所が変われば、営業保証金を預ける供託所も変わります。この場合は、
次のような手続きをします。

 

今まで金銭だけで供託していた場合

遅滞なく、費用を予納して、
営業保証金を供託している供託所に対して、移転後の主たる事務所のもよりの供託所への営業保証金の保管替えを請求する必要があります。保管替えというのは、簡単に言うと書類上の振替えです。

 

金銭のみであれば、
現実にお金を運んでいかなくても、供託所同士の帳簿操作の観念的な決済で、移転した形にできます。
数千万円の金銭を運ぶのは大変ですから。

 

ただし、保管替えを請求するには、遅滞なく費用
(手数料)を予納する必要があります。流れは下の通りです。

 

宅建業者→費用を予納して保管替え請求→旧供託所→保管替え通知→新供託所

 

本店を移転したためもよりの供託所が変わる場合、
営業保証金の保管替えは、営業保証金を金銭のみをもって供託している場合に限り行うことができる。

55-34-1)

 

 

金銭のみをもって営業保証金を供託している宅地建物取引業者は、
その本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、遅滞なく、供託している供託所に対し、
移転後の本店の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。(18-34-3)

 

○、○

 


保証金による保証範囲

宅建業に関する取引により生じた債権を持っているお客さんが、
営業保証金から還付を受けることができる金額の限度額は、宅建業者が供託した営業保証金の金額の範囲内です。それ以上はさすがに担保できません。

 

しかし、営業保証金の還付が実際に行われると、
営業保証金が政令で定める額より不足します。また、次の被害者が還付を受けたいと言ってくるかも知れません。とすると、
なるべく早く不足分を充当するべきです。そこで、実際に還付があると、次の手順で、営業保証金の充当をはかります。

 

ア.免許権者は、
不足が生じた旨の通知書を宅建業者に送付します。

イ.宅建業者は、
通知書の送付を受けた日から2週間以内に、
不足額を 供託す
る必要があります。


ウ.さらに、
供託から2週間以内に、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、不足額を供託した旨を免許権者に届け出る必要があります。

 

供託ですから金銭には限られません。

 


○通知から2週間内に不足額を今日供託して、2週間以内に届け出。

 


宅地建物取引業者Aは、取引の相手方の権利の実行により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、
甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければならない。
11-38-2)

 


宅地建物取引業者は、取引の相手方の権利の実行により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、
通知書の送付を受けた日から2週間以内に不足額を金銭で供託しなければならない。(18-34-4)

 


○、×