平成20年 宅建試験過去問 問24 農地法

農地法 (以下この問において 「法」 という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 現況は農地であるが、土地登記簿上の地目が原野である市街化調整区域内の土地を駐車場にするために取得する場合は、法第5条第1項の許可を受ける必要はない。
農地または採草放牧地を、「転用目的で権利移動」するには、当事者が知事の許可を受ける必要があります。
これが、転用目的での権利移動の許可制です。
農地法5条1項に書いてあるので、別名5条許可といいます。
ちなみに、5条許可の制度は、耕作者の地位の安定を図ることと、農業生産力の増進を図ることの2つの目的があります。
5条許可が必要な農地、採草放牧地は、耕作の目的に供される土地です。
地目によらず現況で判断されます。これは、3条許可や4条許可と同じです。よって ×
(参考過去問)
個人が市街化区域外の農地等を売買により取得しようとする場合に関して、現在耕作されている農地を取得して宅地に転用しようとする場合は、登記簿上の地目が「原野」であっても、農地法第5条の許可を受ける必要がある。(7-26-1) ○
2 建設業者が、農地に復元して返還する条件で、市街化調整区域内の農地を一時的に資材置場として借りる場合は、法第5条第1項の許可を受ける必要がある。
売買契約の他に、次の契約も転用目的での権利移動に当たり、5条許可が必要になります。
a. 交換契約
b. 代物弁済契約
c. 賃借権設定契約、使用借権設定契約、永小作権設定契約
これらは、借りる側が一時使用する場合も含まれます。
例えば、工事期間中資材置場として借り、工事終了後速やかに農地に復元して返還する場合などでも許可は必要です。
d. 質権設定契約
e. 贈与契約 よって ○
(参考過去問)
農地を一時的に資材置場に転用する場合は、いかなる場合であってもあらかじめ農業委員会に届出をすれば、農地法第4条第1項又は同法第5条第1項の許可を受ける必要はない。(17-25-1)×
3 市街化調整区域内の農地を宅地に転用する場合は、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば、法第4条第1項の許可を受ける必要はない。
4 市街化区域内の4ヘクタール以下の農地を住宅建設のために取得する場合は、法第5条第1項により農業委員会の許可を受ける必要がある。
3、4は両方とも同じです。
市街化区域内にある農地を、あらかじめ農業委員会に届け出て、
4条-転用目的
5条-権利移動
以上のどちらかをする場合、許可を受ける必要はありません。
◎これを「市街化区域内特例がある」といいます。
ここは、農業委員会への届出のみで足ります。
市街化区域は街造りを推進していく所ですから、農地が無くなっていくのも仕方がない所なのです。
市街化調整区域には、このような特例はありませんので、注意して下さい。 よって ×
(参考過去問)
市街化調整区域内の農地を宅地に転用する目的で所有権を取得する場合、あらかじめ農業委員会に届け出れば農地法第5条の許可を得る必要はない。(15-23-2) ×
 
以上、すべて過去問のままです。できなければ話にならんですよ。

農地法の3条許可を受けなかった場合の取扱い

農地法の3条許可が必要とされる農地または採草放牧地の権利移動なのに、許可を受けなかった場合は、次のように取り扱われます。
1 その権利移動は、「無効」です。つまり、効力を生じません。
2 3年以下の懲役または300万円以下の罰金に処せられます。
過去問
農地について所有権を移転し、又は地上権、賃借権を設定する行為は、原則として、農地法第3条に基づく許可を受けなければ、その効力を生じない。
(60-26-1)
農地法上必要な許可を受けないで農地の賃貸借をした場合は、その賃貸借の効力が生じないから、賃借人は、その農地を利用する権利を有することにならない。(2-26-2)
★過去問の問い方を発展させているのがわかりますかね?
○、○

農地法の3条許可を受ける者と3条許可を受ける

農地法の3条許可を受ける必要があるのは、契約の「当事者」です。売買契約であれば売主と買主の双方、賃借権設定契約であれば賃貸人と賃借人の双方が、許可を受けなければなりません。
○3条許可を受ける先は、原則として「農業委員会」です。
ただし、耕作権を取得する者が、その住所のある市町村の区域の外にある、農地または採草放牧地を取得する場合には、3条許可を受ける先は「都道府県知事」になります。
例えば、A町の住民が、隣のB市内にある農地や採草放牧地を取得する場合は、都道府県知事の許可が必要になります。
過去問
法人が、耕作目的で農地を買い受ける場合には、すべて都道府県知事の許可である。(50-22-2)
×

農地法の3条許可

1. 耕作目的での権利移動の許可制(3条許可)
◎農地又は採草放牧地を、耕作目的で権利移転するには、当事者が、「農業委員会の許可」を受ける必要があります。
これが、「耕作目的での権利移動の許可制」です。農地法3条1項に書いてありますので、別名3条許可といいます。ちなみに、3条許可の制度は、耕作者の地位の安定を図るためにあります。
3条許可が必要な耕作目的での権利移動の種類
◎農地や採草放牧地を、そのままの形で売買すれば、3条許可が必要になります。つまり、「他の用途に転用する目的がなく、権利の移動」がある場合です。
他の目的とは、田んぼを潰してマンションにしたりすることです。
(3条の目的)
農地→農地
採草→採草
○3条許可が必要な、耕作目的での権利移動の典型は、「売買契約」です。しかし、売買の予約も売買契約の一種ですが、売買の予約の段階では3条許可は不要です。
予約しても耕作者(売主)は、まだ耕すことが出来るからです。売買の本契約になる段階で3条許可を受ければ問題ありません。
○売買契約の他に、次の契約も耕作目的での権利移動に当たり、3条許可が必要になります。国土法は所有権、地上権、賃借権でしたが、それよりも対象範囲が広くなっています。
ア-1 交換契約
ア-2 代物弁済契約
ア-3 賃借権設定契約、 使用借権設定契約、 永小作権設定契約
これらは、借りる側が一時使用する場合も含まれます。
ア-4 質権設定契約
ア-5 贈与契約
また、引掛け問題ですが、農地法上の農地とは、「現に耕作の目的に供される土地」です。
例えば、山林原野は、それを取得した段階では、まだ現に耕作の目的に供される土地とはいえず、農地ではありません。従って、そもそも農地でないものの売却は、3条許可は必要ありません。
過去問
農地又は採草放牧地について、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利又は賃借権を設定する場合にも、原則として農地法第3条の許可が必要である。(63-27-2)

農地・採草放牧地とは

農地・採草放牧地(さいそうほうぼくち)の意味
◎農地とは、「耕作の目的に供される土地」です。しかし、農地かどうかは、登記簿上の地目によらずに、「現況」で判断する必要があります。
つまり、土地の「実際の現状」が、耕作の目的に供されている土地であるかどうかで判断されるということです。見た目で判断です。
◎採草放牧地とは、農地以外の土地で、主として耕作または養畜(牧畜)の事業のために、「採草または家畜の放牧の目的に供される土地」です。簡単にいうと牧場のような土地です。
採草放牧地かどうかも、地目によらず現況で判断されます。なお、耕作の目的に供される土地でも、家庭菜園は農地ではありません。
◎これは、農地法で共通ですので、しっかりと理解して下さい。中身はどうでもいいのです。イケメンかどうかを、見た目で判断です。人間はいかんよ。
過去問
非農家(サラリーマン)が、家庭菜園の利用に供するために、20m2の農地法第3条の規定に基づく農地の賃借権を取得しようとする場合には、許可を受けることはできない。(61-26-4)

農地法の概要

農地法の基本的な考え方は、「農地は、その耕作者自らが所有して耕すのが一番よい」ということです。これを「自作農主義」といいます。農地法は戦後の農地改革で、昭和27年に定められました。
農地法は、主に「耕作者の地位の安定と、農業生産力の増進を図ることを目的」としています。簡単にいうと、農地を確保して、国内の食料自給率を上げ、農地の利用の効率化と農家の保護を図るための法律です。
それらの目的を達成するために、農地法は、次の4つの手段を用意しています。特に、3条から5条の許可が大事です。
1. 耕作目的での権利移動の許可制(3条許可)
2. 転用の許可制(4条許可)
3. 転用目的での権利移動の許可制(5条許可)
4. 農地・採草放牧地の賃借人の保護規定(18条)
全体の構成としては、国土法と似ていますよね。まずは概要を理解して下さい。