宅建資格試験過去問 鑑定評価 平成18年度 第29問目全

地価公示の方法

地価公示は、
土地の正常価格を求めて、公示する(おおやけにしめす)という方法で行います。土地の正常価格を求める前提として、土地鑑定委員会は、
2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求める必要があります。

 


土地鑑定委員会は、不動産鑑定士以外の者の、鑑定評価を求めることはできません。土地鑑定委員会は、
2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価の結果を審査し、必要な調整を行い公示価格を決定します。

 



なお、土地鑑定委員会は、不動産鑑定士の鑑定評価には拘束されません。つまり、土地鑑定委員会は、
不動産鑑定士の鑑定評価をそのまま信じるのではなく、
必要な調整を行う必要があります。

 


地価公示は、
土地鑑定委員会が、毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、
標準地の正常な価格を判定し、これを公示するものである。(14-29-2)

 

標準地の正常な価格は、
土地鑑定委員会が毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、
必要な調整を行って判定し公示される。(18-29-1)

 

○、○

 

地価公示は、
土地の正常価格を求めて公示するという方法で行いますが、土地の正常価格とは、市場原理に基づく理想的な価格のことです。
自由な取引が行われるとした場合における、
その取引において通常成立
すると認められる単位面積当たり
1m2当たり)の価格が
正常価格です。

 

 


標準地の正常な価格とは、土地に建物がある場合は、当該建物が存しないものとして、
自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。(2-32-4)

 



標準地の正常な価格とは、土地について、
自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。(18-29-2)

 



○、○

 


不動産鑑定士が鑑定評価するときは、
次の3つの事項を
勘案
(かん

あん=考えあわせる)
する必要があります。
鑑定評価の方式である原価法・
取引事例比較法・収益還元法の3つにより行いなさいということです。これは、3つの平均値を取るのではなく、
3つの事例を参考にしなさいという意味になります。

 

標準地の鑑定評価は、
近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、
近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
14-29-4)

 


標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、
近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行わなければならない。
18-29-3)

 


○、○

 


地価公示の効力

地価が公示されると、
地価が公示されると、
都市及びその周辺の地域で土地の取引を行う者は、
公示価格を指標として取引を行うように、
努めなければなりません。

 

指標として取引を行うよう努めなければならないとは、
公示価格を、なるべく参考にしなさいという
努力義務です。

 

都市及びその周辺の地域等において、
土地の取引を行う者は、
取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。
14-29-1)

 

土地の取引を行う者は、
取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として、
取引を行わなければならない。18-29-4)

 

○、× この問題に宅建のいやらしさが出ていますね。努めと、
行わなければならないという日本語の違いを聴く問題。

 

 

宅建資格試験過去問 不動産取得税 平成18年度 第28問目全

不動産取得税の税額は、
(課税標準×税率=税額)という式で求めることがで
きますが、税率の本則(地方税法の定め)
4%です。

ただし、現在は土地・
住宅では3%(平成18年4月1日~平成20年3月31日)住宅以外の倉庫などでは3.5%です。これを標準税率といいます。

 

不動産取得税の標準税率は
100分の4であるが、住宅を取得した場合の不動産取得税の標準税率は100分の
1.4
である。(10-28-3)

 

平成18年4月に住宅以外の家屋を取得した場合、不動産取得税の標準税率は、
100分の4である。(18-28-1)

 

×、×

 

不動産取得税の納税額は、所得税と同じく
(課税標準×税率=税額)という式で求めることができます。

 

「課税標準」は、
不動産取得税では固定資産課税台帳に登録された価格を指します。しかし、実際の課税の場面では、
登録価格がそのまま課税標準になるわけではありません。一定の金額を登録価格から差し引いて(控除して)、
課税標準を決める必要があります。

 

次の場合は、
課税標準から一定の金額が控除されます。控除される理由は、住宅取得促進政策です。

 

1、宅地等取得の場合


住宅用地(宅地評価土地ともいう)については、課税標準が2分の1
(平成21年3月31日まで)
になります。
納税額を2分の1に減額するわけではありませんので、注意して下さい。 例えば、
固定資産課税台帳登録価格が5,000万円なら、その半分の2,500万円が、課税標準額となります。

 


今年7月に中古住宅とその敷地を取得した場合、
当該敷地の取得に係る不動産取得税の税額から2分の1に相当する額が減額される。(13-28-1)

 


平成18年4月に宅地を取得した場合、当該取得に係る不動産取得税の課税標準は、
当該宅地の価格の2分の1の額とされる。(18-28-2)

 


×、○

 

2、
特例適用新築住宅

次の要件を満たす、新築住宅の取得については、
課税標準から一戸当たり1,200万円が控除されます。


a.       
床面積が50m2以上(ただし、戸建以外の賃貸住宅は40m2以上)、


240m2以下であること。

うさぎ小屋から脱却するために、
賃貸マンションなどの建築の場合は多少狭くても仕方がないにしても、自分で住宅を取得するときは、50.0m2未満のあまり狭い住宅は認めないという趣旨です。

 

 

床面積が240m2で、床面積1m2当たりの価格が20万円である住宅を今年5月1日に建築した場合、
当該住宅の建築に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該住宅の価格から 1.200万円が控除される。
(16-26-4)

 

平成18年4月に床面積250m2である新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の算定については、
当該新築住宅の価格から1,200万円が控除される。(18-28-4)

 

○、×

 

納付方法

不動産取得税は、普通徴収の方法によって納付します。普通徴収とは、納税通知書を納税義務者に交付(送付)
して、徴収する方法のことです。申告して納付する(例、確定申告)する場合の反対語です。

 

不動産取得税の徴収は申告納付の方法によることとされているので、
都道府県の条例の定めるところによって不動産の取得の事実を申告又は報告しなければならない。
7-30-4)

 


不動産取得税は、不動産の取得に対して、当該不動産の所在する都道府県が課する税であるが、
その徴収は特別徴収の方法がとられている。(18-28-3)

 


×、×

宅建資格試験過去問 印紙税 平成18年度 第27問目全

 印紙税の納税額は、
今までと同じく、課税標準×税率=税額という式で求めることができます。
課税標準は、
印紙税法では、印紙税法別表第1という表で、課税標準×税率=税額の答えをあらかじめ表にしてあり、
印紙税は課税文書に記載された記載金額に応じて納税すべきものとしています。

 

したがって、
印紙税の税額は、課税文書に記載された
記載金額によって決まりますので、
他の税金のように課税標準×税率という式が実際に使われることはありません。課税文書に記載された記載金額がない場合は、税額は、
原則として
200円になっています。

 

課税文書ごとの、
具体的な金額は次のようになります。


評価額が違う不動産を交換した場合、不動産交換契約書の契約金額は、
評価額が高い方の金額になります。

 


評価額1億円の土地と評価額1億5,000万円の土地を交換し、差額5,000万円を現金で支払う」
旨を記載した土地交換契約書は、記載金額5,000万円の不動産の譲渡に関する契約書として、印紙税が課せられる。
(5-30-3)

 


「Aの所有する土地(価額1億7,000万円)とBの所有する土地(価額2億円)とを交換し、
AはBに差額3,000万円支払う旨を記載した土地交換契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、
2億円である。(18-27-1)

 

×、○

 


土地の賃借権設定に関する契約書(地上権の設定に関する契約書を含む)
の記載金額は、
契約に際して借主が貸主に交付するもので、
後日の返還が予定されていないもの
(例、権利金、
地上権設定の対価など)
の金額になります。

 

土地の賃貸借契約に係る権利金として、手形を受領した旨が記載された領収書は、
当該有価証券(例、手形)の発行者の名称、発行日、記号、番号その他の記載があり、
当事者間において当該売上代金に係る受取金額が明らかなときは、その
受取金額を当該受取書の記載金額とします。
記載金額のない売上代金に係る、有価証券の受取書として印紙税が課されるのではありません。

 

記載金額は消費税額が区分表示されている場合
または
税込価額及び税抜価額の両方が記載されていることにより、
消費税額が明らかな場合、消費税額は含みません。

 

A社の発行する
「土地の賃貸借契約に係る権利金として、B社振出しの平成17年4月1日付、1234の手形を受領した。」旨が記載された領収書は、
記載金額のない売上代金に係る有価証券の受取書として印紙税が課される。(17-27-3)

 

建物の建築工事詰負契約に際して、
請負人C社が「請負金額2,100万円(うち消費税及び地方消費税の金額100万円)を受領した」
旨を記載した領収書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該領収書の記載金額は、2,100万円である。
(18-27-2)

 

×、×

 


また、課税文書を2通以上作成した場合は、その文書の
1通ごとが課税文書となり、
印紙税が課税されます。1通は正本、他は副本と表示した場合でも同じです。


A社を売主、
B社を買主、C社を仲介人とする土地の譲渡契約書(記載金額5.000万円)を3通作成し、それぞれが1通ずつ保存することとした場合、
仲介人であるC社が保存する契約書には印紙税は課税されない。(12-27-3)

 

土地の売買契約書(記載金額5,000万円)を3通作成し、売主D社、
買主E社及び媒介した宅地建物取引業者F社がそれぞれ1通ずつ保存する場合、F社が保存する契約書には、
印紙税は課されない。(18-27-3)

×、×

 


営業に関する受取書

いわゆる領収書のことです。
また、営業に関する受取書でも3万円未満の受取証は印紙税が非課税になります。

 

また、
逆説として営業に関しない(営利の目的がない行為の)受取書は、金額にかかわらず印紙税は非課税です。皆さんが、
買い物をした時の経験から分かると思いますが、領収書(受取書)は3万円以上の場合に印紙税が課税されます。お店が、
領収書に200円の収入印紙をはるのを見たことがあるでしょう。

 

しかし、
3万円以上の領収書に印紙税が課税されるのは、その領収書が
営業に関するものに限られています。
例えば、給与所得者である個人が生活の用に供している土地建物を、株式会社に譲渡し、
代金1億円を受け取った際に作成する領収書は印紙税が課されません。

 

 

給与所得者である個人Cが生活の用に供している土地建物を株式会社であるD社に譲渡し、
代金1億円を受け取った際に作成する領収書は、金銭の受取書として印紙税が課される。(13-27-4)

 


給与所得者
Gが自宅の土地建物を譲渡し、
代金8,000万円を受け取った際に作成した領収書には、金銭の受取書として印紙税が課される。
(18-27-4)

 

×、×

 

宅建資格試験過去問 住宅ローン控除 平成18年度 第26問目全

住宅ローン控除を受けるには、
居住した年を含んで前後2年間に、他の特例を受けていないことが必要です。

ただし、以下2つとの重複適用は認められます。

ア.公共事業のための収用交換等により譲渡した場合の5,000万円の特別控除

イ.特定の居住用財産を買換えた場合の、譲渡損失の損益通算及び繰越控除

 

今年中に居住用家屋を売却し、新たに居住用家屋を取得した場合には、
その売却した居住用家屋に係る譲渡損失につき特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受けるときであっても、
その新たに取得した居住用家屋につき住宅ローン控除の適用を受けることができる。


11-26-2)

 

平成18年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、
その前年において居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けているときであっても、
平成18年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。(18-26-1)

 

平成18年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、
その前年において居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用を受けているときであっても、
平成18年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。(18-26-2)

 

○、○、×

 



住宅ローンを受けるには以下の要件などが必要です。



ア.平成
1371日から平成201231日までに、
住宅ローンを利用して、住宅の新築、購入、
増改築
のどれかをすること。

購入は新築に限らず、中古(既存住宅)
でもかまいません。

 

イ.その住宅に、平成20年12月31日までに居住すること(ただし、
アの行為を
してから6ヶ月以内に入居し、
その後も引き続いて居住
していること)。

 

住宅ローン控除を受けるには、ローンを利用して買ってから6ヵ月以内に住宅に住み始めることが必要です。今年中にローンを借りて敷地を取得し、
来年中に同じ銀行からのローンで建物を建築し住む予定などでは、住み始めるまでに6ヵ月を超えてしまう場合が多くなりますが、
6ヵ月を超えてしまうと、今年分からはおろか、住宅ローン控除を全然受けられないことになります。

 

居住用家屋の敷地の用に供する予定の土地を銀行からの住宅借入金等で今年中に取得し、
来年中
に同じ銀行からの住宅借入金等で居住用家屋を建築し居住の用に供する予定でいる場合には、
今年分から住宅ローン控除の適用を受けることができる。(11-26-1)

 

平成18年中に居住用家屋の敷地の用に供するための土地を取得し、
居住用家屋を建築した場合において、同年中に居住の用に供しなかったときは、
平成18年分の所得税から住宅ローン控除の適用を受けることができない。(18-26-3)


(ヒント 6ヶ月を経過しているの意味)

 

×、○

 

ウ.控除を受ける年の所得金額(課税総所得金額)が3,000万円以下であること。私の収入はきっと一生涯当てはまりますね。よかった。よかった??

 


住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除は、控除の適用を受けようとする者のその年分の合計所得額が 3,000万円を超える場合にその超える年分の所得税については控除を受けることができない。
62-29-1)

 

平成18年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、
住宅ローン控除の

適用を受けようとする者のその年分の合計所得金額が3,000万円を超えるときは、
その超える年分の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることはできない。(18-26-4)

 

○、○

 

宅建資格試験過去問 農地法 平成18年度 第25問目全

農地・採草放牧地(さいそうほうぼくち)
の意味

◎農地とは、耕作の目的に供される土地です。しかし、農地かどうかは、登記簿上の地目によらずに、
現況で判断する必要があります。

土地の実際の現状が、
耕作の目的に供されている土地であるかどうかで判断されるということです。見た目で判断です。

 

◎採草放牧地とは、農地以外の土地で、
主として耕作または養畜(牧畜)の事業のために、採草または家畜の放牧の目的に供される土地です。牧場のような土地です。
採草放牧地かどうかも、地目によらず現況で判断されます。

 

現況は農地であるが、
土地登記簿上の地目が「山林」である土地を住宅建設の目的で取得する場合には、農地法第5条の許可を要しない。
13-23-1)

 

山林を開墾し現に水田として耕作している土地であっても、
土地登記簿上の地目が山林である限り、法の適用を受ける農地には当たらない。(18-25-1)

 

×、×

 

転用目的での権利移動の許可制(5条許可)

農地または採草放牧地を、「転用目的で権利移動」
するには、当事者が、知事の許可を受ける必要があります。

これが、転用目的での権利移動の許可制です。農地法5条1項に書いてあるので、
別名5条許可といいます。ちなみに、5条許可の制度は、耕作者の地位の安定を図ることと、
農業生産力の増進を図ることの2つの目的があります。

 

5条許可が必要な農地、採草放牧地は、
耕作の目的に供される土地です。地目によらず現況で判断されます。
3条許可や4条許可の農地と同じです。

 

ここは、3条と勘違いしやすいので、
事例をあげておきます。

1、
農家が自分の所有する農地や採草放牧地を売却する(例えば不動産屋)。2、売却後農地以外のものに転用する。例えば、
マンションを建てる場合。

 

以上の2つの条件が揃えば、
5条許可
です。3条許可は2がありません。

 

5条許可に関して、
農家が自ら賃貸住宅を建てるため、一度農地法の許可を受けた農地を(この段階で4条許可が必要です)、
その後工事着工前に賃貸住宅用地として売却する場合、改めて農地法5条の許可を受ける必要があります。

 

すでに4条許可を受けた農地でも、
転用目的で権利を移動するときは改めて5条許可を受けなければなりません。なお、
すでに5条許可を受けた農地について、売却するのを止めて、自分で転用するときは、
改めて4条許可を受ける必要がないことと比較しておいて下さい。


まとめ


4条自ら転用目的→5条転用目的で権利を移動するとき 5条許可が必要


5条転用目的で権利を移動→4条の自らの転用のみになった。
許可は不要

 

農地法第4条の許可を受けた農地について、
転用工事に着手する前に同一の転用目的で第三者にその所有権を移転する場合には、改めて農地法第5条の許可を要しない。
13-23-4)

 

農業者が、
住宅を建設するために法第4条第1項の許可を受けた農地をその後住宅建設の工事着工前に宅地として売却する場合、
改めて法第5条第1填の許可を受ける必要はない。18-25-2)

 

×、×

 

ちなみに、3条許可が必要とされる農地または採草放牧地の権利移動なのに、
許可を受けなかった場合は、次のように取り扱われます。


a. その権利移動は、無効です。効力を生じません。


b. 3年以下の懲役または300万円以下の罰金に処せられます。


 

農地法上必要な許可を受けないで農地の賃貸借をした場合は、
その賃貸借の効力が生じないから、賃借人は、その農地を利用する権利を有することにならない。(2-26-2)

 

耕作日的で農地の売買契約を締結し、
代金の支払をした場合でも、法第3条第1項の許可を受けていなければその所有権の移転の効力は生じない。
18-25-3)

 

○、○

 


次の場合は、農地を転用しても4条許可は不要です。


1、
農家が農業用施設
(農業用倉庫・畜舎など)にするために、2アール未満の農地を転用する場合。
1アールとは100m2のことです。未満ですから、2アールちょうどは駄目です。許可が必要になります。

 


農地の所有者がその農地のうち2アールを自らの養畜の事業のための畜舎の敷地に転用しようとする場合、
農地法第4条の許可を得る必要はない。

15-23-3)

 

農業者が、
自ら農業用倉庫として利用する日的で自己の所有する農地を転用する場合には、転用する農地の面積の規模にかかわらず、
法第4条第1項の許可を受ける必要がある。(18-25-4)

 

×、×

 

 

宅建資格試験過去問 土地区画整理法 平成18年度 第24問目全



土地区画整理事業の施行者


土地区画整理をするときに、駅前などを整然とした場所にするには、役所よりも、そこの地主さんや、
商店街の会長などに音頭を取ってもらった方が、うまく行く場合もありますので、民間人(個人施行者)に、
土地区画整理事業を実施させることができるのです。

 


土地区画整理組合
とは、
土地区画整理事業の施行を目的とする公共組合(法人格がある)で、7人以上が共同して、定款(組合の決まり)および事業計画を定めて、
知事の認可を受けることで設立されます。

 


なお、土地区画整理組合が設立されると、施行地区内の宅地について所有権(一部の所有権でも)、または借地権を有する者は、

すべて(組合に加入したいと言わなくても)その土地区画整理組合の組合員とされます。


組合施行の土地区画整理事業において、施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員となるので、
当該宅地について事業施行中に組合員から所有権を取得した者は、当該組合の組合員となる。


16-22-4)

 


組合施行の土地区画整理事業において、
施行地区内の宅地について所有権を有する組合員から当該所有権の一部のみを承継した者は、当該組合の組合員とはならない。
18-24-1)

○、×

 


土地区画整理事業の要点

土地区画整理組合は、総会の議決を経て、
その事業に要する経費に充てるため、賦課金(ふかきん)として、
参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができます。
賦課金とは、組合施行の土地区画整理事業で、
保留地の処分が予定価格で売れなかったりして、事業費が不足したときに組合員に賦課する追加の負担金のことをいいます。
換地処分前に、
所有権を有する組合員から当該所有権を譲り受けた者も対象です。

 

組合員は当該組合に対する債権を有していても、
賦課金の納付について、当該債権を自働債権とする相殺をもって組合に対抗することはできません。実際にお金がないと、
その後の計画に支障をきたすからです。

 

土地区画整理組合は、
その事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができるが、
当該組合に対する債権を有する参加組合員以外の組合員は、賦課金の納付について、相殺をもって組合に対抗することができる。
17-23-2)

 


組合施行の土地区画整理事業において、換地処分前に、
施行地区内の宅地について所有権を有する組合員から当該所有権を譲り受けた者は、
当該組合の総会において賦課金徴収の議決があったときは、賦課金の納付義務を負う。(18-24-2)

 

×、○

 



換地処分とその効果


土地区画整理事業の換地処分とは、土地区画整理事業が、
全て法律的に
完成した後に、
施行者が、従前の宅地と、換地の交換を行うことをいいます。

 


換地処分は、原則として、換地計画に係る区域の全部についてしなければなりません。ただし、


規約、定款等に別段の定めがあるときは、全部について工事が完了する前でも、換地処分をすることができます。


換地処分は、
原則として換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事が完了した後において行わなければならない。
3-26-2)

 


換地処分は、換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事がすべて完了した場合でなければ、することができない。
10-23-1)

 


換地処分は、換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事がすべて完了した後でなければすることができない。
18-24-3)


(ヒント 3-26-2は原則としてですから、○です。10-23-1、18-24-3は、
言い切っていますので×になります。引っ掛けに注意。これが宅建試験のいやらしいところ。)

 

○、×、×

 


登記の取扱い


仮換地が指定されても、仮換地に指定された旨の登記をする制度などありません。まだ、仮の状態ですから、変更になる可能性があるからです。

 


また、保留地は、
換地処分の公告があった日
(土地区画整理事業が法律的に完成したと宣言された日)の翌日
に、
施行者がその所有権を取得し、その後処分します。

 


そのため、仮換地の指定が完了しただけでは、まだ換地処分の公告があったとは言えませんので、誰も保留地の所有権を取得していません。
したがって、仮換地の指定が完了した段階では、まだ保留地の保存登記をすることもできません。


仮換地が指定された宅地については、事業の施行者の申請に基づき、仮換地が指定されている旨の登記がなされる。
60-25-1)

 


組合施行の土地区画整理事業において、定款に特別の定めがある場合には、換地計画において、
保留地の取得を希望する宅地建物取引業者に当該保留地に係る所有権が帰属するよう定めることができる。
18-24-4)

 

×、×

宅建資格試験過去問 宅地造成等規制法 平成18年度 第23問目全


宅地の造成は、土を切ったり(切土)、盛ったり(盛土)して造って行きます。しかし、そうすると、
がけ崩れや土砂崩れなどを引き起こす可能性があります。このような、宅地造成に伴う災害であるがけ崩れや土砂の流出によって、
大勢の人が死傷することを防ぐことを目的とするのが、宅地造成等規制法です。

 

宅地造成に伴うガケ崩れや土砂の流出で、
大勢の人が死傷することを防ぐため、宅地造成等規制法は、まず宅地造成工事規制区域というものを定めています。そして、宅地造成工事規制区域内で、
宅地造成工事を行おうとする「造成主」は、「工事着手前」に、「都道府県知事の許可」を受ける必要があります。これが、
宅地造成工事の許可制です。

 

宅地造成等規制法の許可が必要な場合、

1.許可の申請→2.許可→3.工事着手→4.工事完了・
工事完了届→5.検査→6.検査済証交付→7.工事完了公告

という手続きに沿って行う必要があります。

 

1. 許可の申請 許可の申請は、工事着手前に造成主がしなければなりません。
都道府県知事は、工事の許可の申請があった場合においては、遅滞なく、文書をもって許可又は不許可の処分を中請者に通知しなければなりません。

 

都道府県知事は、
法第8条第1項の工事の許可の申請があった場合においては、遅滞なく、
文書をもって許可又は不許可の処分を中請者に通知しなければならない。(18-23-3)

 

 

造成主から4番の工事完了の届があったときは、
知事は検査をする必要があります。
造成主は、
許可を受けた宅地造成に関する工事を完了した場合、宅地造成に関する工事の技術的基準等に適合しているかどうかについて、
都道府県知事の検査
を受けなければなりません。

 


宅地造成工事規制区域内において、
許可を受けて行った宅地造成に関する工事を完了したときは、造成主は、都道府県知事の検査を受けなければならない。

62-25-2)

 

宅地造成工事規制区域内において行われる法第8条第1項の工事が完了した場合、
造成主は、都道府県知事の検査を受けなければならない。(18-23-2)

 

○、○

 

宅地造成等規制法は人の命を守る法律なので、
許可制の対象になる工事ではなくても、大勢の死傷者が出そうな工事については、造成主に都道府県知事への届出義務を負わせて、知事が監視できるようにしています。
これが一定の工事の届出制です。

 

宅地造成工事規制区域内で、
高さ2mを超える擁壁か排水施設の、全部ま
たは一部の除却工事を行おうとするときで、
許可を受けなければならない場合に該当しないとき、
許可に当たるほどの規模の造成工事をしない場合です。
届け出なければならない時期は、工事に着手する日の14日前までです。

 

宅地造成工事規制区域内の宅地において、
高さが2mを超える擁壁又は排水施設の全部又は一部の除却工事を行おうとする者は、
宅地造成工事の許可を受けなければならない場合を除き、その工事に着手する日の14日前までに、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。
57-25-3)

 

宅地造成工事規制区域内の宅地において、
擁壁に関する工事を行おうとする者は、法第8条第1項の工事の許可を受けなければならない場合を除き、
工事に着手する日までに、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。(18-23-1)

 

○、×

 

知事は、
宅地を常時安全な状態に維持する義務を効果的にするために、宅地造成工事規制区域内の宅地の所有者、管理者、占有者に対して、必要な措置(擁壁や排水施設の設置、防災工事、改善など)
を講ずるよう、勧告したり改善命令を出したりすることができます。

 

知事は、
その土地が宅地造成工事規制区域の指定が行われる以前に宅地造成されたものであるときでも、勧告や改善命令が出せます。

 

都道府県知事は、
宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認めるときは、その宅地の占有者に対し、
災害防止のため必要な措置をとることを勧告することができる。(2-25-4)

 

都道府県知事は、
宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合においては、
宅地の所有者に対し、擁壁の設置等の措置をとることを勧告することができる。(18-23-4)

 

○、○

 

 

 

 

宅建資格試験過去問 日影規制 平成18年度 第22問目4肢

日影規制
(にちえいきせい)

日影規制とは、
一定の中高層建築物が日影を生じさせることに規制を加えて、周囲の日当たりを確保することで、快適な街づくりを目指す集団規制です。
日影規制のことを、正確には、
日影による中高層建築物の高さの制限といいます。

 

自分の家が高い建築物ですと、
どうしても隣の家に落とす日影の量(時間)が多くなります。隣家が洗濯物も干せないでは困ってしまいますので、
調整規定を作ったのです。

 

日照の確保については、
北側斜線制限がありますが、特に都市部では、狭い敷地を有効に使う必要制が高くなるとともに、建築物の中高層化が進行して、
既存の規制では対応できなくなってきました。そこで、昭和51年に登場したのが日影規制です。

 

日影規制が適用されない用途地域は、
商業地域・工業地域・
工業専用地域
の3つです。

 


日影制限(建築基準法第56条の2の制限をいう。)は、商業地域内においても、適用される。
(5-23-4)

 



法第56条の2第1項の規定による日影規制の対象区域は地方公共団体が条例で指定することとされているが、
商業地域、工業地域及び工業専用地域においては、日影規制の対象区域として指定することができない。
(18-22-4)

×、○

宅建資格試験過去問 隣地斜線制限 平成18年度 第22問目2,3肢

隣地斜線制限

建築物を建築するときに
土地の隣地に近い部分ほど、建築物の高さを高くすることができなくするのが、
隣地斜線制限です。
隣地の通風・日当たりを確保するためです。

 

隣地斜線制限は、
建築物の各部分の高さは、用途地域に応じて、その部分から隣地境界線までの水平距離を乙とすると、

第1種中高層住居専用地域、
第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域
では、
乙×1.25m+20m以下、その他の用途地域では、乙×2.5
m+31m以下を原則としなければいけません。住居系地域の方が高い建物を建てられないということです。

 


   ↓乙は0 0*1.25+20=20mまで    
↓10m*1.25+20m=32.5mまで


隣地 |   敷地10m 第1種住居地域等  |他の地域   


   隣地境界線

 

この隣地斜線制限は、
第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域には適用されません。
第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域には、
もっと厳しい10m又は12mという高さの制限があるからです。

 

少し細かいのですが、
隣地境界線からの水平距離が16m又は12.4mだけ外側の線上の政令で定める位置において、確保される採光、
通風等と同程度以上の採光、通風等が当該位置において確保されるものとして、一定の基準に適合する建築物については、
隣地斜線制限は適用されません。

 

第一種低層住居専用地域内の建築物の制限に関して、
隣地斜線制限(建築基準法第56条第1項第2号の制限をいう。)は、適用される。(6-21-3)

 

第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域内における建築物については、
法第56条第1項第2号の規定による隣地斜線制限が適用される。(18-22-2)

 

隣地境界線上で確保される採光、
通風等と同程度以上の採光、通風等が当該位置において確保されるものとして一定の基準に適合する建築物については、
法第56条第1項第2号の規定による隣地斜線制限は適用されない。(18-22-3)


(ヒント 細かすぎる問題。境界線上ではなく境界線から。この問題などはわからなくてもどうでもいいです。できる人はほとんどいない)

 

×、×、×

宅建資格試験過去問 2項道路の問題 平成18年度 第21問目全

道路は基本的に4mの幅が必要です。
しかし、
幅員4m未満で、
現在存在するものは、
都市計画法適用
のとき(都市
(準都市)計画区域内に指定されたとき)、
現に建物が立ち並んでおり、
かつ、特定行政庁が指定したもの。

2項道路

 

都市計画
(準都市計画)区域に指定されたときに、既に建物が立ち並んでいるわけですから、
4m未満でも仕方がないということで指定したものです。ちなみに、この道路を
法第42条2項道路というときもあります。

 

幅員4m未満の道路は、
建築物の敷地と道路との関係において、道路とみなされることはない。13-21-1)

 

法第3章の規定が適用されるに至った際、
現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路法による道路は、特定行政庁の指定がなくても法上の道路とみなされる。
18-21-1)

 

×、×

 

○2項道路の制限

特定行政庁が指定した幅員4m未満の道路に沿って建築する場合には、
道路の中心線から2m以上後退
(セット・バック)
させないと、
見かけはそうでなくても、道路に突きだして建築したことになります。

 

建築基準法の規定が適用された際現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、
特定行政庁が指定したものについては、
道路の中心線からの水平距離が2mの線が、
その道路の境界線とみなされます。

 

建築基準法の規定が適用された際の道路の境界線が、
その道路の境界線とみなされるのではありませんので、注意して下さい。あくまでも2mはセットバックする必要があります。


建物 | 1m | 1m  |建物 


  |2m←道路の中心線 →2m |

 

ちなみに、道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の敷地が私有地である場合も、
道路とみなされます。

 


建築基準法の規定が適用された際現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものについては、
同法の規定が適用された際の道路の境界線が、その道路の境界線とみなされる。(6-22-4)

 

法第42条第2項の規定により道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の敷地が私有地である場合は、
敷地面積に算入される。(18-21-2)

 

×、×

 

○容積率と道路の関係

容積率には、
次のような特例があります。

前面道路の幅員による制限

○敷地の前面道路の幅員が12m未満のときは、
その前面道路の幅員のメートル数に次の数値を掛けて得た数値と、本来指定されていた容積率の数値とを比較して、
低い方の数値がそこの容積率となります。
つまり、都市計画において定められた容積率か、前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得た数値の
小さいほうの数字になります。

 


建築物の前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得た数値による容積率の制限について、前面道路が二つ以上ある場合には、
それぞれの前面道路の幅員に応じて容積率を算定し、そのうち最も低い数値とする。(17-22-2)

 

法第42条第2項の規定により道路とみなされた道は、実際は幅員が4m未満であるが、
建築物が当該道路に接道している場合には、法52条第2項の規定による前面道路の幅員による容積率の制限を受ける。
(18-21-3)


(ヒント 建築基準法上の道路である)

 

×、○

 

○道路の接道義務

建築物の敷地は、
建築基準法上の道路に、
2m以上接していなければなりません。
これを接道義務といいます。
建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、建築物を建築することはできないのが原則です。

 

ただし、
敷地の周囲に広い空地を有する建築物などで、特定行政庁(国土交通省)が交通上・安全上・防火上及び衛生上支障がないと認めて、
建築審査会の同意を得て許可した場合、
建築基準法上の道路に2m以上接しなくても、建築物を建築できます。

 

 

接道義務は、
建築物が密集している場合を想定して、火災時などの消火活動や、救出・避難路などを確保するための安全規定です。そのため、
安全上支障がなければ、この規定は適用されないのです。

建築物の敷地は、
必ず幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない。


12-24-2)

 

 

敷地が法第42条に規定する道路に2m以上接道していなくても、特定行政庁が交通上、安全上、
防火上及び衛生上支障がないと認めて利害関係者の同意を得て許可した場合には、建築物を建築してもよい。
(18-21-4)

 

×、×

 

★問題としては、幅が4mない道路に対する規制と、防災との調整規定です。道路は原則として、4m必要です。何故?だって、
何かあったときに防災上困るでしょ?火事の時などに・・・。だから、特に道路が4m未満の時に例外規定が必要になるため、
そこのポイントを抑えること。