宅建資格試験過去問 区分所有法の集会 平成18年度 第16問目

区分所有マンション(分譲マンション)は、
入居全員の自治のために集会を作りますが、集会の通知は1週間前にする必要があります。集会はあらかじめ通知した事項についてのみ決議できますが、
規約で別段の定めはできます。

 

集会の議事録は、書面で作成されているときは、
議長及び集会に出席した区分所有者の2人がこれに署名押印をする必要があります。

集会の議事録の保管場所は、
建物内の見やすいところに掲示しなければなりません。

 

平成18年 過去問

建物の区分所有法等に関する法律
(以下この問において「法」という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
(18-16全)


1、集会の招集の通知は、
会日より少なくとも2週間前に発しなければならないが、この期間は規約で伸縮することができる。


2、集会においては、
法で集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除き、規約で別段の定めをすれば、
あらかじめ通知した事項以外
についても決議することができる。


3、
集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の2人がこれに署名しなければならないが、
押印は要しない。


4、規約の保管場所は、
建物内の見やすい場所に掲示しなければならないが、集会の議事録の保管場所については掲示を要しない。

 


今回は、集会について1問で聞かれましたが、過去問に聞かれていない問題です。
2番

宅建資格試験過去問 2つの登記申請 平成18年度 第15問目4肢

登記は、
登記の目的および登記原因に応じて、
一つ一つの不動産ごとに登記申請書を作成する必要があります。ただし、
同一の管轄区域内にあるニ以上の不動産について申請する登記の、
目的並びに登記原因及び日付が同一であるときは、
一つの申請書で作成できます。

 


A→売買→B


C→売買→B などの場合、
目的・原因・日付が同じ場合、一枚の用紙で作れるということです。

 

 

過去問

同一の登記所の管轄に属する数個の不動産に関する登記を申請する場合、
登記原因および登記の目的が同一であるときに限り、同一の申請情報で登記を申請することができる。
(1-15-1)

 

 

平成18年問題

同一の登記所の管轄区域内にある二以上の不動産について申請する登記原因及びその日付が同一である場合には、
登記の目的が異なるときであっても、一つの申請情報で申請することができる。(18-15-4)

 

過去問とまったく同じ肢です。
 ○、×

 

宅建資格試験過去問 相続と登記 平成18年度 第15問目3肢

共同相続人の内の1人からの,登記申請が問題になったことがあります。

 

まず、
相続人は、被相続人が所有者として記載されているときに、
被相続人名義
(父Aさん名義)か、直接相続人名義(子BとCの共有)
のどちらの名義でも、
所有権保存登記をすることができます。

 

表題部が父Aさんだとすると、
本来は父Aで登記して、子B、Cに、相続を原因として移転登記をするのが正しいのですが、手間が掛かるため、
直接子供名義の登記を認めました。

 


本来 父(A)
 → 権利部 父(A)で、相続を原因として子(B、C)に
移転登記

 


省略系 表題部 父
(A) → 権利部 子(B、C)で直接保存登記

 

また、
共同相続人(共有者)の1人は、
相続人全員の分の所有権保存登記の申請は共有財産の保存行為として行うことができますが、
自己の持分についてのみ、所有権保存登記の申請することはできません。

 

過去問

土地の登記簿の表題部に被相続人が所有者として記載されている場合において、
その相続人が複数あるときは、共同相続人の1人は、自己の持分についてのみ所有権保存の登記を申請することができる。
(12-14-2)

 

表題部に所有者として記録されている者の相続人は、
所有権の保存の登記を申請することができる。(18-15-3)

 

少し難しい問題ですが、実は6年前の過去問の焼き直しではあります。

×、○

 

宅建資格試験過去問 信託の登記の申請 平成18年度 第15問目2肢

不動産を預けて、
収益をもらう形の信託の登記の申請は、
当該信託による権利の移転又は保存若しくは設定の登記の申請と同時にしなければなりません。
所有権の移転をして信託するという、
両者は一体の手続き
のためですが、
少し細かいところです。

 

これは、
わからなくても仕方がありません。参考問題程度に考えましょう。

 

 

信託の登記の申請は、
当該信託による権利の移転又は保存若しくは設定の登記の申請と同時にしなければならない。18-15-2)

 

 

 

宅建資格試験過去問 共同申請主義 平成18年度 第15問目1肢

権利に関する登記は、登記権利者と登記義務者が共同で申請をしなければなりません。これを共同申請主義といいます。
登記をすることで、利益を受ける者(登記権利者)の他に、不利益を受ける者(登記義務者)も同時に関与させた方が、登記の真実性を確保できるからです。登記上利益を得る者が権利者で、不利益を受ける者が義務者です。
過去問
登記の申請は、原則として登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。(57-16-4)
平成18年問題
権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。(18-15-1)
○、○

宅建資格試験過去問 転貸借 平成18年度 第14問目3、4肢

転貸人の建物自体が、借地権設定者から借りている土地の上にあり、転貸人が土地を借りる権利が終了したときは、根本の契約(土地を使用する契約)が無くなるので、その上の建物を借りている転借人も借地権設定者に土地を明け渡す必要があります。
親亀、小亀の理屈ですね。
 建物 転貸人    →   転借人
 土地 借地権設定者(オーナー)
しかし、それでは転借人も大変です。そこで、賃貸借契約が終了しても、賃貸人は転借人にそのことを通知しないと、対抗できません。
しかし、もしも、建物が借地の上に建っていることすら知らない場合、家を明け渡せと言われても、転借人は気の毒です。
そこで、転借人が賃借人の、借地権設定者の土地を借りる権利が終了したことを、その1年前までに知らなかった場合に限り、転借人は、知った日から1年を肥えない範囲で、裁判所に土地の明渡しを待ってくれと(土地の明渡しの猶予)請求できることになっています。当然、転借人による家賃不払いなど債務不履行による解除があった場合、待ってくれなどとは言えません。
過去問
Aが、B所有の建物を賃借している場合に関して、Bの建物がDからの借地上にあり、Bの借地権の存続期間の満了によりAが土地を明け渡すべきときは、Aが期間満了をその1年前までに知らなかった場合に限り、Aは、裁判所に対し土地の明渡しの猶予を請求することができる。(12-12-4)
平成18年問題
AはBとの間で、平成16年4月に、BがCから借りている土地上のB所有の建物について賃貸借契約(期間2年)を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合、平成18年3月に、借地権がBの債務不履行により解除され、Aが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは、Aが解除されることをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Aの請求により、Aがそれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。(18-14-3)
AはBとの間で、平成16年4月に、BがCから借りている土地上のB所有の建物について賃貸借契約(期間2年)を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合、平成18年3月に、倍地権が存続期間の満了により終了し、Aが建物を退去し上地を明け渡さなければならなくなったときは、Aが借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Aの請求により、Aがそれを知ったHから1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。(18-14-4)
○、×、○

宅建資格試験過去問 借家権の対抗力 平成18年度 第14問目2肢

借家権も、民法と同じく賃借権の登記があれば、第三者(新所有者)に対抗(主張)できます。
しかし、登記は借家人だけではできません。家主の協力が必要です。ただ、賃貸マンションに住むたびに賃借権を登記する人はいませんし、そもそも賃借権の場合は家主は登記に協力をする義務がありません。
そこで、借地借家法は、賃借権の登記がなくても、建物の引渡しがあれば、これをもって第三者に対抗できるという規定をおきました。引渡しか登記のどちらかがあれば大丈夫です
新たに買った人は、誰かが住んでいるのは家を見ればわかりますので、事前に現地をチェックすれば問題ありません。
過去問
Aは、その所有する建物をBに賃貸した。Aがその建物を第三者Cに譲渡し、所有権の移転登記がされた場合でも、その登記前にBがAから建物の引渡しを受けていれば、Bは、Cに対して賃借権を対抗することができる。(1-13-1)
平成18年度問題
AはBとの間で、平成16年4月に、BがCから借りている土地上のB所有の建物について賃貸借契約(期間2年)を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合、借地権の期間満了に伴い、Bが建物買取請求権を適法に行使した場合、Aは、建物の賃貸借契約を建物の新たな所有者Cに対抗できる。(18-14-2)
○、○

宅建資格試験過去問 借地上の建物の賃貸 平成18年度 第14問目1肢

借地の土地の賃借と、借地上の建物を第三者に賃貸することを混同しないで下さい。
借地人が建てた借地上の建物を第三者に賃貸した場合、借地権設定者が承諾しなかったら、裁判所が許可を与えたり、建物買取請求権を与えたりする制度はありません。
第三者に賃貸するということは、借地人が借地上の建物のオーナーとして、そのまま存在しています。契約形態は変わりません。そのため、借地上に建てた建物の賃貸は、借地権の無断譲渡や転貸には該当しません。借地権設定者に無断で、借地上の家の賃貸をすることもできます。
過去問
Aは、Bの土地を借地して木造住宅を建て、当該住宅をCに賃貸していた。AがBに無断でCに貸していた場合は、無断転貸借であるので、Bから借地契約を解除されるおそれがある。(53-10-1)
平成18年問題
AはBとの間で、平成16年4月に、BがCから借りている土地上のB所有の建物について賃貸借契約(期間2年)を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合、Bが、Cの承諾を得ることなくAに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその倍地の利用を許容している場合でも、Cとの関係において、土地の無断転貸借とはならない。(18-14-1)
×、○

宅建資格試験過去問 借地権の対抗力 平成18年度 第13問目4肢

借地権は、借地権の登記があれば、第三者(新所有者)に対抗(主張)できます。しかし、借地権の登記は借地人だけではできません。借地権設定者の協力が必要です。
ただ、借地権が地上権であれば、借地権設定者は登記に応じる義務がありますので問題はありませんが、債権である賃借権の場合は、借地権設定者は登記に協力をする義務がありません。
そこで、借地借家法は、借地に借地権の登記がなくても、借地上の土地に、借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗できるという規定をおきました。
借地上に家を建てるときに、「これは私のものです」と登記をすれば、その後に土地を買った第三者(新オーナー)に対抗できるのです。建物は自分の所有物のため、自分だけで登記できます。
なお、借地権を第三者に対抗するための「借地上の建物の登記」は、借地人の自己名義でなければなりません。自己名義であれば保存登記でもかまいません。
過去問
借地権者が土地の上に登記した建物を所有しているときは、地上権又は土地の賃借権の登記がなされていない場合でも、土地所有者から当該土地の所有権を取得した第三者に対して当該借地権を対抗することができる。(60-12-3)
平成18年問題
自らが所有している甲土地を有効利用したいAと、同土地上で事業を行いたいBとの間の契約に関して、甲土地につき、Bが建物を所有して小売業を行う目的で存続期間を30年とする土地の賃貸借契約を締結している期間の途中で、Aが甲土地をCに売却してCが所有権移転登記を備えた場合、当該契約が公正証書でなされていても、BはCに対して賃借権を対抗することができない場合がある。(18-13-4)
定期借地権の公正証書を引き合いにして、混乱させようとしているやらしい問題。登記が対抗要件。
○、○

宅建資格試験過去問 定期建物賃貸借 平成18年度 第13問目3肢

例えば、転勤の間だけ家を貸したいという場合があります。昔、コマーシャルでありましたよね。30歳くらい以上の方は覚えてるでしょうか。あの時にオーナー役で出てたのが、踊る大捜査線の副所長をやっていらっしゃる俳優さんです。
定期建物賃貸借とは、設定に際して公正証書などの書面によって契約をるときに限り、契約の更新がない旨を定めることができます。公正証書のみではなく、キチンとした書面にすれば大丈夫です。また、居住用・事業用などの建物の種類は問いません。
過去問
平成15年10月に新規に締結しようとしている、契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約に関して、事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては、定期借家契約とすることはできない。(15-14-1)
平成18年過去問
自らが所有している甲土地を有効利用したいAと、同土地上で事業を行いたいBとの間の契約に関して、甲土地につき、小売業を行うというBの計画に対し、借地借家法が定める要件に従えば、甲土地の賃貸借契約締結によっても、叉は、甲土地上にAが建物を建築しその建物についてAB間で賃貸借契約を締結することによっても、Aは20年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができる。(18-13-3)
居住用・事業用などの建物の種類は問いません。
×、○