平成20年 宅建試験過去問 問50 建物

【問50】 建築物の構造に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 建築物の高さが60mを超える場合、必ずその構造方法について国土交通大臣の認定を受けなければならない。
高さが60mを超える建築物は、下記両方に適合する必要があります。
1、高さ60m超の建築物の安全上必要な構造方法に関して、政令で定める技術的基準に適合するものであること。
2、その構造方法は、政令で定める基準に従った構造計算によって安全性が確かめられたものとして国土交通大臣の認定を受けたものであること。よって ○
(参考過去問)
高さが60mを超える建築物を建築する場合、国土交通大臣の認定を受ければ、その構造方法を耐久性等関係規定に適合させる必要はない。(19-50-4) ×
2 階数が2以上又は延べ面積が50平方メートルを超える木造の建築物においては、必ず構造計算を行わなければならない。
3階建て以上の設計図書の作成にあたっては、構造計算によって、その構造が安全であることを確かめる必要があります。よって ×
(参考過去問)
階数が2である木造の建築物に関する設計図書の作成にあたっては、構造計算によって、その構造が安全であることを確かめなければならない。(63-1-2) ×
3 建築物に異なる構造方法による基礎を併用した場合は、構造計算によって構造耐力上安全であることを確かめなければならない。
建築物には、原則として異なる構造方法による基礎を併用してはなりません。しかし、構造計算又は実験によって、構造耐力上安全であることが確かめられた場合は除きます。よって ○
(過去問)
建築物には、常に異なる構造方法による基礎を併用してはならない。(7-21-2) ×
4 高さが20m以下の鉄筋コンクリート造の建築物の構造方法を国土交通大臣の認定を受けたプログラムによってその安全性を確認した場合、必ず構造計算適合性判定が必要となる。
構造計算適合性判定
20m以下の鉄筋コンクリート造の建築物のうち、国土交通大臣の指定する建築物は、政令で定める基準に従った構造計算で「国土交通大臣が定めた方法によるもの」又は「国土交通大臣の認定を受けたプログラムによるもの」により確かめられる安全性を有することが必要です。
微妙な問題ですが、2番目の肢が明確に正解肢です。よって ○

平成20年 宅建試験過去問 問49 土地

【問49】 土地の形質に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 等高線の密度
地表面の傾斜は、等高線の密度で読み取ることができ、等高線の密度が高い所は傾斜が急である。
等高線。何か懐かしいですね。
等高線が密なところは、地形の傾斜が急なところですから、がけ崩れの恐れなどがあります。
よって ○
(参考過去問)
形図で見ると、急傾斜地では等高線の間隔は密になり、傾斜が緩やかな土地では等高線の間隔は疎になっている。(15-49-4) ○
2 扇状地
扇状地は山地から平野部の出口で、勾配が急に緩やかになる所に見られ、等高線が同心円状になるのが特徴的である。
同心円状とは、うずまき型の等高線です。
扇状地は、山地から平野部の出口付近で、勾配が急に緩やかになる所に見られ、傾斜の緩い扁平な円錐形状の地形を形成しています。
よって、等高線は、山地から平野部への出口を頂点とする同心円状で表されます。 ○
3 等高線の向き
等高線が山頂に向かって高い方に弧を描いている部分は尾根で、山頂から見て等高線が張り出している部分は谷である。
山頂に向かって、標高が高い方に弧を描いています。
本肢は説明が逆のため、×。
4 河川
等高線の間隔の大きい河口付近では、河川の氾濫により河川より離れた場所でも浸水する可能性が高くなる。
等高線の間隔が大きく、土地の傾斜が少ない河口付近では、河川が氾濫当然、段差がないわけですから、河川より離れた場所でも浸水する可能性が高くなります。よって ○

平成20年 宅建試験過去問 問48 宅地建物の統計

【間 48】 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 平成20年地価公示(平成20年3月公表)によれば、地方圏全体の平成19年の1年間の地価変動率は、商業地がマイナス1.4%で4年連続して下落幅が縮小したのに対し、住宅地はマイナス1.8%となり、前年に比べて下落幅が拡大した。
地価公示とは、土地鑑定委員会が公示した都市計画区域内を原則とした標準地の地価のことです。
要するに土地の値段が上がったか下がったかということですが、これは、国土交通省が公表しています。
平成20年の地価公示では、地方圏の商業地・住宅地とも、地価は下落していますが、ともに下落幅は縮小しています。よって ×
○平成20年3月の地価公示
住宅地、全国 1.3%上昇、三大都市圏 4.3%上昇、地方圏 1.8%下落
商業地、全国 3.8%上昇、三大都市圏 10.4%上昇、地方圏 1.4%下落
2 建築着工統計(国土交通省)によれば、平成19年度の新設住宅着工戸数は約104万戸で、対前年度比では約2.9%増となった。
平成19年度の新設住宅着工戸数は約104万戸 (1,035,598戸、対前年度比19.4%減)となり、5年度ぶりの減少。
よって ×
3 平成20年版土地白書(平成20年6月公表)によれば、平成19年の売買による土地所有権移転登記の件数は全国で141万件となり、2年連続の上昇となった。
平成19年の土地所有権移転登記の件数は約141万件で、前年の155万件から
大幅に減少し、平成16年から4年連続の減少です。増加は15年のみです。
よって ×
(参考過去問)
土地白書(平成18年6月公表)によれば、全国の売買による土地の所有権移転登記の件数は、平成9年から平成16年まで、毎年前年比で増加を続けている(12-46-2) ×
 
4 平成18年度法人企業統計年報(財務省)によれば、平成18年度における不動産業の経常利益は約3兆5,000億円であり、 3年連続して増益となった。
平成18年度における不動産業の経常利益は、約3兆3,500億円、3年連続の増益でした。よって ○
平成17年度、2兆3.324億円(前年比7.6%の増加)
平成18年度、3兆4,648億円(前年比48.5%の増加)
平成19年度、3兆4.265億円(前年比マイナス1.1%)

平成20年 宅建試験過去問 問47 景品表示法

【問47】 宅地建物取引業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約の規定を含む。) によれば、正しいものはどれか。
不当表示(ウソや大げさな広告)は禁止されます。
不当表示になるかどうかは、不動産の表示に関する公正競争規約に違反するかどうかで判断します。
「不動産の表示に関する」公正競争規約は、次のように定めています。
1 交通機関とその所要時間
最寄りの駅から特定の勤務地までの電車による通勤時間を表示する場合は、通勤時に電車に乗車している時間の合計を表示し、乗換えを要することや乗換えに要する時間を含んでいないことを表示する必要はない
1.電車、バス等の交通機関は、現に利用できるものを表示し、特定の時期にのみ利用できるものはその利用できる時期を明らかにして表示すること。
2.新設予定の駅又は停留所は、その路線の運行主体が「公表」したものに限り、その新設予定時期を明らかにして表示することができる。
3.電車による通勤時間を表示する場合、通勤時に電車に乗車している時間の合計、乗換えを要するときは、その旨を表示しなければなりません
4.自動車による所要時間は、道路距離を明らかにして、走行に通常要する時間を表示すること。よって ×
2 取引態様
新聞広告や新聞折込チラシにおいては、物件の面積や価格といった、物件の内容等を消費者に知ってもらうための事項を表示するのに併せて、媒介、売主等の取引態様も表示しなければならない。
取引態様は、「売主」、「貸主」、「代理」、又は「媒介(仲介)」の別を、これらの文言を用いて表示すること。 ○
3 表示の修正
インターネット広告においては、最初に掲載する時点で空室の物件であれば、その後、成約済みになったとしても、情報を更新することなく空室の物件として掲載し続けてもよい。
宅建業者は、不動産の取引について、継続して広告その他の表示をする場合に、その広告その他の表示の内容に変更があったときは、速やかに修正し、又はその表示を取りやめなければなりません。よって ×
(参考過去問)
Aは、自社所有の10区画の宅地の販売に当たり、インターネットを利用する方法で1カ月を販売期間とする旨の広告をしたところ、販売開始1週間で8区画を売却したが、販売期間中の表示の一貫性を考慮し表示の更新は行わなくてもよい。(13-47-3) ×
4 特定事項の表示義務
販売しようとしている売地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場合、都市計画道路の工事が未着手であれば、都市計画道路の区域に含まれている旨の表示は省略できる。
宅建業者は、一般消費者が通常予期することができない不動産の地勢、形質、立地、環境等に関する事項、又は取引の相手方に著しく不利益な一定の取引条件については、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明瞭に表示しなければなりません。よって ×

平成20年 宅建試験過去問 問46 住宅金融支援機構法

【問46】 独立行政法人住宅金融支援機構 (以下この問において「機構」という。) に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 住宅融資保険
機構は、民間金融機関により貸付けを受けた住宅ローン債務者の債務不履行により元利金を回収することができなかったことで生じる損害をてん補する住宅融資保険を引き受けている。
機構が民間住宅ローンについて保険を行うことにより、中小金融機関をはじめとする民間住宅ローンの円滑な供給を促進します。これを、住宅融資保険業務といいます。 ○
 
2 直接融資業務
機構は、災害復興融資、財形住宅融資、子育て世帯向け ・ 高齢者世帯向け賃貸住宅融資など、政策上重要で一般の金融機関による貸付けを補完するための融資業務を行っている。
機構では原則として、住宅資金の直接融資は廃止して、災害関連、都市居住再生等の一般の金融機関による融通が困難な分野に限り行うこととします。
災害関連等一般の金融機関の融資が困難な分野に限って、限定的な直接融資を行います。以下、機構が直接融資を行うことができるケースです。
1、災害で家をなくした人が新しい家を建設、購入する場合
2、災害で家が壊れた人が家を補修する場合
3、阪神淡路大震災に対処するための法律の規定による貸付
4、高齢者や子供に適した良好な住宅性能を有する賃貸住宅を建設する場合
5、高齢者に適した良好な住宅性能を有する住宅に改良する場合
6、マンションの共用部分の改良に必要な場合
よって ○です。
(参考過去問)
機構は、子どもを育成する家庭又は高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する賃貸住宅の建設に必要な資金の貸付けを業務として行う。(19-46-2) ○
3 団体信用生命保険
機構は、あらかじめ貸付けを受けた者と一定の契約を締結し、その者が死亡した場合に支払われる生命保険金を当該貸付に係る債務の弁済に充てる団体信用生命保険を業務として行っている。
機構は、貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡した場合(重度障害も含む)に支払われる生命保険の保険金・生命共済の共済金を、当該貸付けに係る債務の弁済に充当することもできます。
機構の窓口業務では、これを「団体信用生命保険」として取り扱っています。よって ○
4 元利金の支払い方法の変更
機構は、貸付けを受けた者が景況の悪化や消費者物価の上昇により元利金の支払が困難になった場合には、元利金の支払の免除をすることができる。
機構は、一定の場合に、貸付けの条件の変更、延滞元利金の支払い方法の変更を変更することはできます。ただ、元利金の支払の免除をするという規定はありません。よって ×
住宅金融支援機構法は法改正があってから間がないので、過去問のみというわけにはいきません。
ただ、4番の景況の悪化や消費者物価の上昇により元利金の支払が困難になった場合には、元利金の支払の免除をするという規定などあるわけないですよね?それでは、今の時期ローンの免除をしていますか?
だから、考えて答えを導き出すことが大事です。

平成20年 宅建試験過去問 問45 宅地建物取引業法~ 罰則

【問45】 宅地建物取引業者A (甲県知事免許) に対する監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1(両罰規定)
Aの専任の取引主任者が事務禁止処分を受けた場合において、Aの責めに帰すべき理由があるときは、甲県知事は、Aに対して指示処分をすることができる。
取引主任者が取引主任者としての事務に関して、著しく不当な行為をした場合(例えば、主任者証を提示しないで重要事項を説明した)、取引主任者本人が指示処分や事務禁止処分を受けることがありますが、取引主任者を雇っている宅建業者にも責任があれば、宅建業者に対しても指示処分ができます。
監督する責任があるからです。
監督処分は、業者と取引主任者の両方同時でもできます。よって ○
(参考過去問)
宅地建物取引業者A(法人)が受けている宅地建物取引業の免許の取消しに関して、Aの取締役かつ取引主任者であるEが、取引主任者の事務に関し1年間の事務禁止の処分を受けた場合で、Aの責めに帰すべき理由があるとき、情状のいかんにかかわらず、このことを理由としてAの免許が取り消されることはない。(10-31-4)×
2 聴聞を行わなくても監督処分ができる場合
甲県知事は、Aの事務所の所在地を確知できないときは、直ちにAの免許を取り消すことができる。
以下の2つに該当する場合は、聴聞を行わなくても監督処分ができます。
ア.聴聞がいつ開かれると、通知をしたにもかかわらず、その者又は代理人が正当な理由がなくて、聴聞期日に出頭しない場合。
イ.その処分を受ける者が所在不明で、通知ができず、かつ、聴聞の期日等の公示をした日から30日が経過しても所在が判明しないとき。
言い訳をしに来なくて、どこにいるかも分からないのでは、仕方がないからです。
ちなみに、知り合いの不動産会社の社長で聴聞の日に合コンにいったのがいました。本当の話しです。結果ですか?一発で免許取消です。笑った・・。
通知ができず、かつ、聴聞の期日等の公示をした日から30日が経過しても所在が判明しないときなので ×
3 免許取り消し事由
Aが宅地建物取引業法の規定に違反したとして甲県知事から指示処分を受け、その指示に従わなかった場合、甲県知事は、Aの免許を取り消さなければならない。
業務停止処分事由のどれかに該当し、情状が特に重いとき又は業務停止処分に違反したとき免許取消。情状が特に重い場合にのみ、免許取消し処分になります。よって ×
(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが、建物の売買に関し広告をし、又は注文を受けた場合の取引態様の明示に関して、Aは、取引態様の別を明示すべき義務に違反する広告をした場合、業務停止処分の対象になることがあり、情状が特に重いとき、免許を取り消される。(10-34-1) ○
4 広報による告知
甲県知事は、Aに対して指示処分をした場合には、甲県の公報により、その旨を公告しなければならない。
また、免許権者である国土交通大臣、都道府県知事は、免許を受けた業者に対して、業務停止処分、免許取消処分を行った場合は、国土交通省令の定めるところにより、その旨を公告しなければなりません。
指示処分の場合、公告義務はありません。
この公告は都道府県の公報ですることになっています。広くみんなに、免許の取り消しをしたことを知らせて、モグリ営業などを防止するためです。
よって ×
(参考過去問)
甲県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Aの免許の取消しに関して、甲県知事は、Aが不正の手段により免許を取得したとして、その免許を取り消したときは、その旨を甲県公報に公告しなければならない。(6-50-4) ○

平成20年 宅建試験過去問 問44 宅地建物取引業法~ 保証協会

【問44】 宅地建物取引業保証協会 (以下この問において「保証協会」という。) 又はその社員に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 弁済を受けることができる金額
300万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、6,000万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。
宅建業に関する取引により、生じた債権を持っているお客さんが、弁済業務保証金から、還付を受けることができる金額の限度額は、その宅建業者が社員で無いとしたら供託すべき営業保証金に相当する額の範囲です。
例えば、90万円の弁済業務保証金分担金を納付して、保証協会の社員となった者は、主たる事務所は1ヶ所で、その他の事務所が1ヶ所のはずですから、営業保証金に相当する1,500万円を限度として、還付を受けることができます。
主たる事務所の60万円を引いて、従たる事務所の数を算出すると、
(300-60)÷30万円=8
事務所の数は、「主たる事務所1+従たる事務所8」です。
弁済を受けることができる金額は営業保証金を供託していた場合と同じです。
主たる事務所 1,000万円
従たる事務所 500万円×8=4,000万円
合計5,000万円が限度です。したがって6,000万円とする本肢は ×
 
(参考過去問)
本店と3ケ所の支店を有する宅地建物取引業者A(甲県知事免許、昨年12月1日営業開始)が、今年4月1日宅地建物取引業保証協会に加入し、弁済業務保証金分担金を納付したが、その後同年7月1日、Bから、同年3月1日のAとの不動産取引により債権が生じたとして、弁済業務保証金の還付請求があった。この場合、Aの納付した弁済業務保証金分担金は150万円であるが、Bが保証協会から弁済をうけることができることができる額は最高2,500万円である。(6-46-2) 
150万円-60万円)÷30万円=4
1,000万円+500万円×4=2,500万円 で ○
2 還付により弁済業務保証金に不足が出たとき(還付充当金
保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。
弁済業務保証金の還付が実際に行われたことで、弁済業務保証金が政令で定める額より不足したときは、保証協会は、国土交通大臣から還付の通知を受けた日から2週間以内に、還付された額に相当する弁済業務保証金を供託所に供託する必要があります。
そのため、保証協会は社員または社員だった者に、還付額に相当する金額(還付充当金)を、保証協会に納付すべきことを通知する必要があります。
社員または社員だった者は、通知を受けた日から2週間以内に、通知された額と同額のお金を保証協会に納付する必要があります。
これを還付充当金と言います。
これを怠ると、社員である業者は社員の地位を失います。
保証協会に納付すべきことを通知する必要がありますので、本肢は ×
(参考過去問)
保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。(18-44-3) ○
3 特別弁済業務保証金分担金の納付
保証協会の社員は、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合で、その通知を受けた日から1か月以内にその通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないときは、当該保証協会の社員の地位を失う。
還付が行われた場合、まずは保証協会が還付された金額を、供託所に供託しなければなりません。
そして、その後に宅建業者から保証協会に充当させるのです。
しかし、宅建業者が倒産や夜逃げをしてしまいますと回収できません。経理に穴が開きます。
そこで、保証協会は、事故を起こした宅建業者が還付充当金を、納付しなかったときのために弁済業務保証金準備金というお金を積み立てて置くことができます。
これは、あくまでも供託の準備金です。ここからお客さんに直接弁済されることはありません。
保証協会は、弁済業務保証金準備金を充てても、まだ供託額に不足する場合、社員(業者達)に対して特別弁済業務保証金分担金の納付を通知できます。会費の臨時徴収です。
社員はこの通知を受けた日から1ヶ月以内に、その特別弁済業務保証金分担金を協会に納めなければなりません。この納付を怠ると社員たる地位を失います。よって ○
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業保証協会に加入している場合に関して、Aが、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合で、その通知を受けた日から2週間以内に、通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないとき、Aは、社員の地位を失う。(12-45-3) ×
4 社員の地位を失った場合の営業保証金の供託
 宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。
宅地建物取引業者は,保証協会の社員の地位を失ったときは,その地位を失った日から1週間以内に,営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければなりません。1週間ですから ×
(参考過去問)
宅地建物取引業保証協会に加入している宅地建物取引業者Aは、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を本店のもよりの供託所に供託しなければならない。(15-42-4) ×

平成20年 宅建試験過去問 問43 宅地建物取引業法~ 報酬

【問43】 宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B (共に消費税課税事業者) が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとする。
1 居住用不動産の媒介
Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.05か月分である。
居住用建物の賃貸借の媒介の場合のみは、貸主・借主双方の依頼者1人から受領できる限度額は、基準額(借賃の1ヵ月分)の2分の1までになります。
しかし、居住用建物でも、媒介の依頼を受けるに当たって当事者(貸主か借主)の承諾を得れば、片方から、最大1ヶ月分まで受領できます。
承諾は、依頼者から報酬請求時までに得ている場合ではなく、媒介の依頼を受ける最初に得る必要があります。 ×
(参考過去問)
アパートの賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1ヶ月分の1/2に相当する金額以内である。(60-44-3)○
2 報酬の割合
Aが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.05か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。
依頼者1人から受け取れる金額は、借賃の1ヵ月分までです。
非居住用建物、宅地の貸借の媒介では、借賃の一月分の1.05倍以内であれば、依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもかまいません。
3 賃貸借において、権利金の授受がある場合
Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円(消費税額及び地方消費税額を含む。)、権利金315万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。)の契約を成立させた場合、Aは依頼者の双方から合計で30万円の報酬を受けることができる。
居住用建物を除く賃貸借の媒介・代理に際して、「権利金の授受」があるときは、1ヵ月分の借賃を基準額とする報酬額の計算によらないで、その権利金の額を取引価額とみなして、売買の基準額の計算方法で、報酬の限度額を計算することができます。
権利金とは、名目のいかんを問わず、権利設定の対価(見返り)として支払われる金銭であって、借主に返還されないものを言います。
いわば、賃借権という権利を買い取った形のため、売買契約と同じ計算方法を認めました。
1、権利金の金額
315万円には消費税相当額が含まれているので、
315万円×100/105=300万円
2、依頼者の一方から受ける報酬の限度額を求める
売買代金200万円超~400万円以下の場合
売買代金×4%+2万円
300万円×100/105+2万円=14万円
消費税 14万円×5/100=7,000円 
合計 147,000円×2=片方から294,000円までになります。
よって ×
 
(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが、単独で又は宅地建物取引業者Bと共同して店舗用建物の賃貸借契約の代理又は媒介業務を行う際の報酬に関して、Aが、単独で貸主と借主双方から媒介を依頼され 1カ月当たり借賃50万円、権利金1.000万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの)の契約を成立させた場合、双方から受けることのできる報酬額の合計は50万円以内である。(15-44-2) ×
4 複数業者の介在
Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から264万6,000円、Bは買主から132万3,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。
ちなみに、業者が何人取引に関与しても報酬の総額は変わりません。それは、そうですよね。業者が2人関与したら報酬が倍になるのでは、依頼者はたまったものではありません。
したがって、業者が複数関与している事例では、報酬の総額が、基準額の2倍以内の範囲に収まるようにして、後は代理か媒介なのかにより、上限額を考えていきます。
1、依頼者の一方から受ける報酬の限度額を求める
4,000万円×3%+6万円=126万円
2、消費税等相当額を求める
126万円×5/100=6万3千円
合計 126万円+6万3千円=132万3千円
売主、買主からABが受領する報酬の合計額はこの2倍以内になります。264万6,000円以内でなけれなりません。 よって ×

平成20年 宅建試験過去問 問42 宅地建物取引業法~ 業者に対する規制

【問42】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者は、販売予定の戸建住宅の展示会を実施する際、会場で売買契約の締結や売買契約の申込みの受付を行わない場合であっても、当該会場内の公衆の見やすい場所に国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。
宅建業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める一定の事項を記載した標識を掲げなければなりません。
その場所で、宅建業を行っているのかどうかがわかるように、看板(標識)を掲示しておけということです。簡単に言えば、モグリ営業の防止です。
標識は契約行為が行われる可能性がなくても、掲げなければいけません。お客さんが、たくさんくる場所ですから、そこでどんな仕事をしているのかを、お客さんに分かるようにするためだからです。
よって ○
(参考過去問)
宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行わない場合には、その案内所に国土交通省令で定める標識を掲示しなくてもよい。(18-42-4) ×
2 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供しなければならない。
宅建業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに業務に関する帳簿を備え、取引のあった都度一定の事項を記載しなければなりません。また、その業務に関する帳簿は、各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後は「5年間保存」しなければなりません。
帳簿には、取引の相手方等の個人情報も記載されています。宅建業者やその従事者には守秘義務もあるので、帳簿を閲覧させることはできませんし、請求があっても閲覧させる必要もありません。よって ×
3 宅地建物取引業者は、主たる事務所には、設置しているすべての事務所の従業者名簿を、従たる事務所には、その事務所の従業者名簿を備えなければならない。
宅建業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに、従業者名簿を備えて、一定の事項を記載しなければならず、取引関係者からの請求があったときは、宅建業者は従業者名簿をその者の閲覧に供しなければなりません。
また、その従業者名簿は最終の記載をした日から10年間保存する必要があります。
事務所ごとのため、×(日本語としては、○かな?という感じですが、問題の趣旨として誤りです)
4 宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者である場合には携帯をさせなくてもよい。
宅建業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者にその従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者を業務に従事させてはならず、従業者は、取引関係者の請求があったときは、その証明書を提示しなければなりません。
その従業者が、非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者であっても、
同じです。よって ×
参考過去問
宅地建物取引業者は、その業務に従事する者であっても、アルバイトとして一時的に事務の補助をする者については、従業者名簿に記載する必要はない。
(12-42-3) ×

平成20年 宅建試験過去問 問41 宅地建物取引業法~ 8種規制 手付金の保全措置等

【問41】 宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの間で締結した売買契約に関して行う次に記述する行為のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」 という。) の規定に違反するものはどれか。
1 Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。
2 Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領した。
宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合、宅建業者は、手付金等の保全措置を講じる前には、工事完了前の物件の場合、代金額の5%を超え又は 1,000万円を超える手付金等を受領してはならず、工事完了後の物件の場合は、代金額の10%を超え又は1.000万円を超える手付金等を受領してはなりません。
1番は、200万円なので問題なし。違反しません。
2番は、700万円で工事完了後のため、10%を超えています。よって違反。正解肢。
(参考過去問)
宅地建物取引業者は、工事完了前である建物の売買で自ら売主となるものに関しては、一定の保全措置を講じた後でなければ、宅地建物取引業者でない買主から手付金等を受領してはならないが、受領しようとする手付金等が代金の額の5/100以下であり、かつ、1.000万円以下であるときは、この限りでない。(59-48-1) ○
3 Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、1,500万円を手付金として受領した。
宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合、宅建業者は代金額の20%を超える手付を受領してはなりません。
20%を超えるですから、本肢は問題なし。
4 Aは、宅地建物取引業者であるBとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に2,500万円を手付金として受領した。
8種規制は、宅建業者が売主の代理や媒介を行う場合や、買主が宅建業者の場合には、一切規制はありませんので、注意して下さい。相手もプロだから保護する必要なし。
8種規制は、宅建業者が自ら売主となる場合のみです。
(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合に、AはBと売買契約を締結し、代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。宅地建物取引業法の規定に違反する。(18-38-1) これは、相手が宅建業者なので、問題なしの引っかけ。 ×