宅建過去問 平成19年 50問目 建物の知識

ポイント~推論の問題です。
建築物の構造に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 防火地域内に建築する仮設建築物の基礎に木ぐいを用いる場合、その木ぐいは、平家建ての木造の建築物に使用する場合を除き、常水面下にあるようにしなければならない。
建築物の基礎に木ぐいを使用する場合においては、その木ぐいは、平家建ての木造の建築物に使用する場合を除き、常水面(じょうすいめん)下にあるようにしなければなりません。
常水面とは、水位変動の平均水面のことですが、それの下にある方が建物として強くなるということです。常識の感覚の問題。
2 建築物に近接してその建築物を風の方向に対して有効にさえぎる他の建築物、防風林その他これらに類するものがある場合においては、その方向における速度圧は、一定程度まで減らすことができる。
風圧力は、速度圧に風力係数で計算します。簡単に言うと、スピードと力です。
建築物に近接してその建築物を風の方向に対して有効にさえぎる他の建築物、防風林その他これらに類するものがある場合、その方向における速度圧は、一定程度(2分の1まで)まで減らすことができます。よって ○
有効にさえぎるものがあるのですから、減らすことができます。○
3 積雪荷重の計算に当たり、雪下ろしを行う慣習のある地方においては、その地方における垂直積雪量が1mを超える場合においても、積雪荷重は、雪下ろしの実況に応じて垂直積雪量を1mまで減らして計算することができる。
これも問題通り。状況に応じてです。○
4 高さが60mを超える建築物を建築する場合、国土交通大臣の認定を受ければ、その構造方法を耐久性等関係規定に適合させる必要はない。
超高層ビルの構造方法は耐久性等関係法規に適合し、かつ国土交通大臣が定める基準に従った構造計算によって、安全性が確かめられたものとして、国土交通大臣の認定を受けたものとしなければなりません。よって ×
「この問題は、はっきり言いまして、知識よりは国語力と推論の問題です。」問題全体を読んだときい、4番の高さ60m=厳しくなるはず という点を考えれば、他の肢に比べて4番が誤りの可能性が高いという推定論になります。
建築法規の細かいところなど覚えることはできません。このような、文章推論の問題があるということも覚えておいて下さい。結構、好きな問題だったりしますが。

宅建過去問 平成19年 49問目 不動産と土地・建物

ポイント~地盤が弱ければ宅地には向かないんだよ。
地盤の特徴に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 谷底平野は、周辺が山に囲まれ、小川や水路が多く、ローム、砂礫等が堆積した良質な地盤であり、宅地に適している。
○谷底平野(たにぞこへいや)とは
河川の堆積作用によって形成される沖積平野(ちゅうせきへいや)のうち、山間部の谷底に形成されるものを指します。山間部において、河川の運搬する土砂が多く、侵食作用より堆積作用の方が上回るときに、谷底に幅が狭く細長い谷が発達していくものです。
土砂の堆積によるものと理解すればOKです。粘土質で柔らかい場合が多く、一般的には建物の土地としては不向きです。よって ×
2 後背湿地は、自然堤防や砂丘の背後に形成される軟弱な地盤であり、水田に利用されることが多く、宅地としての利用は少ない。
後背湿地とは、自然堤防や砂州などの微高地の背後にある低地のことです。 洪水などで溢れた氾濫水が河川へ排水されず、長期間滞水してできた非常に軟弱な湿地になるため、水田などの利用が多くなります。よって、○
参考過去問
丘陵地や台地内の小さな谷間は、軟弱地盤であることが多く、これを埋土して造成された宅地では、地盤沈下や排水不良を生じることが多い。(9-50-1) ○
3 三角州は、河川の河口付近に見られる軟弱な地盤であり、地震時の液状化現象の発生に注意が必要である。
液状化現象→地震のゆれにより、地下水に砂が混じり地表に湧き出してくることをいいます。液状化現象は、砂の粒の大きさが揃っている地盤で、かつ地下水位の高い(浅い)地域で発生します。よって ○
参考過去問
丘陵地帯で地下水位が深く、固結した砂質土で形成された地盤の場合、地震時は液状化する可能性が高い。(14-49-4)×
4 旧河道は、沖積平野の蛇行帯に分布する軟弱な地盤であり、建物の不同沈下が発生しやすい。
旧河道とは
昔の河の後です。川底だった所ですから周辺より低く、軟弱地盤・水はけが悪い等の特長を有しているので、宅地として選定するには注意を要します。
旧河道は、それを埋める堆積物の上部が厚い粘土質からなることが多くなり、軟弱地盤となるので、地盤の支持力が小さくなります。そのため、宅地には不適当であることが多くなります。 よって ○
参考過去問
旧河道でそれを埋める堆積物の上部が厚い粘土質からなるときは、軟弱地盤である可能性が高い。(14-49-1) ○

宅建過去問 平成19年 48問目 不動産の統計問題

ポイント~統計は覚えてしまえば簡単よ。
統計問題は食わず嫌いの方が多いのですが、問題自体はやさしいので、覚えてしまえば得点元になります。細かい数字よりも全体の流れをつかむこと(マンションの数は減っているのか、地価はどうなんだとか)。
なお、統計の過去問は、今年度統計に変えてあります。
宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 平成19年地価公示(平成19年3月公表)によれば、平成18年の1年間の地価変動率は、全国平均で住宅地がマイナス1.5%、商業地がプラス2.3%となり、住宅地は引き続き下落しているが、商業地は平成3年以来16年ぶりにわずかな上昇となった。
○平成17年3月の地価公示
住宅地、全国 4.6%下落、三大都市圏 3.7%下落、地方圏 5.4%下落
商業地、全国 5.6%下落、三大都市圏 3.2%下落、地方圏 7.5%下落
○平成18年3月の地価公示
住宅地、全国 2.7%下落、三大都市圏 1.2%下落、地方圏 4.2%下落
商業地、全国 2.7%下落、三大都市圏 +1.0%(上昇)、地方圏 5.5%下落
三大都市圏の地価が15年ぶりに1.0%上昇しました。
○平成19年3月の地価公示
住宅地、全国 0.1%上昇、三大都市圏 2.8%上昇、地方圏 2.7%下落
商業地、全国 2.3%上昇、三大都市圏 8.9%上昇、地方圏 2.8%下落
よって問題は ×
○「三大都市圏」とは東京圏・大阪圏・名古屋圏の平均値を、地方圏とは三大都市圏を除く圏域の平均値を指します。
参考過去問
平成19年地価公示(平成19年3月公表)によれば、平成19年の1年間の地価は、全国平均で見ると引き続き下落しているが、商業地については上昇した。(18-48-3)×
2 建築着工統計(国土交通省)によれば、平成17年度の新設住宅着工戸数は約115万戸で、対前年度比では約1.7%減となり、 2年連続の減少となった。
着工統計とは、どのくらいの新しい建築物が建て始められたか、または新設建築物の着工床面積(あるいは1戸当たりの平均床面積)は、どれくらいかということに関する統計です。
そして、建築着工統計のうち住宅だけを取り出したものを、「住宅着工統計」といいますが、国土交通省が統計を出しています。最近の新設住宅着工戸数は、次のようになっています。
平成17年
分譲住宅 36万9千(6.8%増加)3年連続の増加
持家   35万3千(4.5%減少)2年連続の減少
貸家   50万4千(8.5%増加)5年連増の増加
給与住宅 9千5百(9.5%増加)前年の減少から増加
合計  123万6千(4.0%増加)3年連続の増加
平成18年
分譲住宅 37万9千(2.7%増加)4年連続の増加
持家   35万8千(1.5%増加)3年ぶりの増加
貸家   54万3千(7.8%増加)6年連増の増加
給与住宅 9千2百(3.3%減少)前年の増加から減少
合計  129万(4.4%増加)4年連続の増加 よって ×
参考過去問
建築着工統計(国土交通省)によれば、平成18年度の新設住宅着工戸数は、約129万戸で、前年度比では約4.4%増となり、4年連続の増加となった。(18-48-4) ○
3 平成18年版土地白書(平成18年6月公表)によれば、平成17年の売買による土地所有権移転登記の件数は全国で約158万件となっており、2年連続の増加となった。
売買による土地取引件数(売買による土地の所有権移転登記の件数)は次の通りで、平成14年は160万件、平成15年は161万件、平成16年は160万件、平成17年は158万件です。よって ×
参考過去問
土地白書(平成18年6月公表)によれば、全国の売買による土地の所有権移転登記の件数は、平成9年から平成16年まで、毎年前年比で増加を続けている(12-46-2)
4 平成17年度法人企業統計年報(財務省)によれば、平成17年度における不動産業の売上高は約34兆5,000億円で、全産業の売上高の約2.3%を占めている。
最近の不動産業の売上高は次のようになります。2年連続の増加です。
平成14年度、33.5兆円、平成15年度、33.6兆円、平成16年度、33.3兆円、平成17年度、34.5兆円。全産業の売上高の約2.3%を占めています。
よって ○
参考過去問 ※問題は難しそうですが、まったく同じ過去問が出ています。
平成18年度法人企業統計 (財務省) によれば、平成17年度の不動産業の売上高は約34兆5.000億円で、全産業の約3%を占めている。(17-48-2)
これは、3%なので、×

宅建過去問 平成19年 47問目 不当景品類及び不当表示防止法

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。
景品表示法とは、不当景品類及び不当表示防止法の略です(景表法と略する場合もあります)。景品表示法は、事業者間の公正な競争(価格と品質のみによる競争)を確保することを目的にしています。事業者間の公正な競争を確保することで、最終的には消費者を保護することになるからです。
同じ商品であれば、価格の安い物・品質の良い物が売れるはずなのですが、価格の高い物・品質の悪い物が売れる場合もありますよね。
その原因の一つは、不当景品類(過大なおまけ)の提供や、不当表示(ウソや大げさな広告)です。景品表示法が立法された背景は、当たり前のことですが、過大なおまけや、うそ、大げさな広告はいけませんということです。
1 新築分譲マンションの広告に住宅ローンについて記載する場合、返済例を表示すれば、当該住宅ローンを扱っている金融機関の名称や融資限度額等について表示する必要はない。
融資等の条件
a.銀行その他の金融機関のローンについては、金融機関の名称・商号、提携ローンその他そのあっせんの種別、融資限度額、返済期間、利息の実質年率等を明らかにして表示すること。
b.不動産ローンの返済例を表示する場合に、利息の計算方法が変動金利制によるときは、実質年率を表示すること。 よって ×
参考過去問
宅地建物取引業者が、不動産の販売広告において、割賦による支払条件についての金利を表示する場合、アドオン方式による利率を記載しても、実質年率を記載しないときは、不当表示となるおそれがある。(5-31-3) ○
2 マンションの広告を行う場合、当該マンションが建築後2年経過していたとしても、居住の用に供されたことがなければ「新築分譲マンション」と表示することができる。
不動産の形質関係
新築という文言は、建築後1年未満であって居住の用に供されたことがないものであるという意味で用いること。新築とは1年以内の未入居物件。よって 間×
過去問
Aは、建物の売買の媒介を依頼されたところ、当該建物は工事完成後10ヵ月が経過しているものの未使用であったので、当該物件を新築物件として販売広告してもよい。(13-47-1) ○
3 1枚の新聞折込みチラシに多数の新築分譲住宅の広告を掲載する場合には、物件ごとの表示スペースが限られてしまうため、各物件の所在地を表示すれば、交通の利便に関する表示は省略することができる。
交通
これは、読んだ瞬間に間違いだとわかりますよね。ご近所さんだけが買うわけではないので、交通の表示をしないとわけがわかりません。×
参考過去問
現在の最寄駅よりも近くに新駅の設置が予定されている分譲住宅の販売広告を行うに当たり、当該鉄道事業者が新駅設置及びその予定時期を公表している場合、広告の中に新駅設置の予定時期を明示して、新駅を表示してもよい。(14-47-2)
公表されていれば問題ありません。○です。推定は駄目よ。
4 残戸数が1戸の新築分譲住宅の広告を行う場合、建物の面積は延べ面積を表示し、これに車庫の面積を含むときには、車庫の面積を含む旨及びその面積を表示する必要がある。
建物の面積は、延べ面積を表示し、車庫や地下室部分の面積は表示しなければなりません。これはわかりますよね。常識的な感覚で解けます。よって ○

宅建過去問 平成19年 46問目 住宅金融支援機構法の目的

ポイント~住宅金融公庫から変った、住宅金融支援機構の目的はくれぐれも理解せよ
平成19年4月1日に住宅金融公庫(以下この問において「公庫」という。)は廃止され、独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)が設立された。機構の業務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 機構は、住宅の建設、購入、改良若しくは移転(以下この問において「建設等」という。)をしようとする者又は住宅の建設等に関する事業を行う者に対し、必要な資金の調達又は良質な住宅の設計若しくは建設等に関する情報の提供、相談その他の援助を業務として行う。
○情報の提供業務
消費者による最良のローン選択や良質な住宅の建設等が可能となるように、住宅の建設、購入、改良若しくは移転(建設等)をしようとする者又は住宅の建設等に関する事業を行う者に対し、必要な資金の調達又は良質な住宅の設計若しくは建設等に関する情報の提供、相談その他の援助を業務として行います。よって ○
2 機構は、子どもを育成する家庭又は高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する賃貸住宅の建設に必要な資金の貸付けを業務として行う。
直接融資業務
原則として、住宅資金の直接融資は廃止して、災害関連、都市居住再生等の一般の金融機関による融通が困難な分野に限り行うこととします。
そして災害関連等一般の金融機関の融資が困難な分野に限って、限定的な直接融資を行います。
以下、機構が直接融資を行うことができるケースです。主要な6つです。これは目を通しておいて下さい。
1、災害で家をなくした人が新しい家を建設、購入する場合
2、災害で家が壊れた人が家を補修する場合
3、阪神淡路大震災に対処するための法律の規定による貸付
4、高齢者や子供に適した良好な住宅性能を有する賃貸住宅を建設する場合子どもを育成する家庭又は高齢者の家庭に適した、良好な居住性能及び居住環境を有する賃貸住宅の建設に必要な資金の貸付けを業務として行います。
5、高齢者に適した良好な住宅性能を有する住宅に改良する場合
6、マンションの共用部分の改良に必要な場合
よって ○
3 機構は、事業主又は事業主団体から独立行政法人雇用・能力開発機構の行う転貸貸付に係る住宅資金の貸付けを受けることができない勤労者に対し、財形住宅貸付業務を行う。
これは、少し細かいので概要だけ覚えればOK.事業主又は事業主団体から独立行政法人雇用・能力開発機構の行う転貸貸付に係る住宅資金の貸付けを受けることができない勤労者に対し、財形住宅貸付業務を行います。貸付を受けることができない労働者に対する弱者対策ですね。○
4 機構は、公庫が機構の設立前に受理した申込みに係る資金の貸付けのうち、機構の設立から半年以内に実行するものに限り、資金の貸付けを業務として行う。
住宅金融公庫の権利及び義務を承継して、住宅金融公庫の既往債権の管理・回収業務を行います。これまで、住宅金融公庫が行ってきた権利と義務を承継して、その債権の管理と回収業務を行います。半年以内などの制限はありません。よって ×
参考過去問
平成19年4月に独立行政法人住宅金融支援機構が設立されるが、住宅金融公庫が貸付けた住宅ローンの貸付金の回収は、引き続き公庫が行う。(18-46-1)×
問題自体は細かいことを聞いていますが、正解肢の4番は平成18年にもきかれていることですね。ですから、基本的なことを押さえるという意味では好きな問題だったりします。

宅建過去問 平成19年 45問目 お客さん保護のためお上が監視しやすい方法とは

ポイント~お客さん保護のためお上が監視しやすい方法を知っておけ。
宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引主任者証(以下この問において「取引主任者証」という。)、従業者証明書、従業者名簿、帳簿及び標識に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 宅地建物取引業者の従業者は、宅地建物取引業者が発行する従業者証明書をその業務に従事する間、常に携帯し、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、従業者が取引主任者である場合は、取引主任者証の提示をもってこれに代えることができる。
宅建業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者にその従業者であることを証する証明書を携帯させなければその者を業務に従事させてはならず、従業者は、取引関係者の請求があったときは、その証明書を提示しなければなりません。
従業者を業務に従事させる場合に、従業者証明書の代わりに、従業者であることを証明する記章(バッジ)を付けさせてもダメです。また、取引主任者である従業者が、従業者証明書の代わりに取引主任証を提示してもダメです。宅建業法違反です。よって ×
参考過去問
宅地建物取引業者の従業者である取引主任者は、取引の関係者から従業者証明書の提示を求められたときは、この証明書に代えて宅地建物取引主任者証を提示すればよい。(15-40-2) ×
2 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、当該名簿をその者の閲覧に供しなければならないが、当該名簿を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、ディスプレイの画面に表示する方法で閲覧に供することもできる。(19-45-2)
宅建業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに従業者名簿を備えて、一定の事項を記載しなければならず、取引関係者からの請求があったときは、宅建業者は従業者名簿をその者の閲覧に供しなければなりません。
また、その従業者名簿は最終の記載をした日から10年間保存する必要があります。名簿は、事務所のパソコンのハードディスクに記録し、ディスプレイの画面に表示する方法で閲覧に供することもできます。よって ○
3 宅地建物取引業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備え、取引のあったつど、所定の事項を記載しなければならないが、当該帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンタを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えることで、当該帳簿への記載に代えることができる。
宅建業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに業務に関する帳簿を備え、取引のあった都度一定の事項を記載しなければなりません。また、その業務に関する帳簿は、各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後は「5年間保存」しなければなりません。
業務に関する帳簿は、帳簿の閉鎖後5年間保存する必要がありますが、5年間というのは免許の有効期間と同じです。つまり、免許を更新するときに、過去5年間業務上問題がなかった業者かどうかをお上がチェックするわけです。
取引上何かトラブルがあったときに、免許権者がその取引を後で把握出来るようにしておけという趣旨で考えられた規制が、「業務に関する帳簿を備える義務」です。法律はよくできてるなぁ。よって ○
4 宅地建物取引業者は、売主として一団の宅地建物の分譲を当該物件から約500m離れた駅前に案内所を設置して行う場合、当該物件の所在する場所及び案内所のそれぞれに、免許証番号、主たる事務所の所在地等の所定の事項を記載した標識を掲示しなければならない。
宅建業者は、事務所等及び事務所等以外の、国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める一定の事項を記載した標識を掲げなければなりません。
その場所で、宅建業を行っているのかどうかがわかるように、看板(標識)を掲示しておけということです。もっと簡単に言えばモグリ営業の防止です。
参考過去問
宅地建物取引業者Aが、自ら所有する土地を20区画の一団の宅地に造成し、これを分譲しようとしている。この場合、Aは、現地案内所を設置して、そこで分譲を行おうとしているが、当該案内所には、法第50条第1項による国土交通省令で定める標識(宅地建物取引業者票)を掲げなければならない。
(13-43-3)業務を行う場所ですね。 ○

44問目 保証協会

ポイント~保証協会の制度を理解しておけ
宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。) に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意であるが、一の保証協会の社員となった後に、重ねて他の保証協会の社員となることはできない。
現在は全国で、社団法人全国宅地建物取引業保証協会など2つの団体がありますが、宅建業者はそのうちのどちらかにしか加盟できません。なお、宅建業者は加盟する義務はありません。加盟しないときは、保証金を積めばいいのです。
また、社団法人の会員のことを社員といいますが、いわゆる会社の従業員のことではありません。会員という意味で、とらえて下さい。よって ○
参考過去問
一の保証協会の社員が、同時に他の保証協会の社員となっても差し支えない。(14-43-3) ×
2 宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入の日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。
保証協会の業務の中で、最も重要なのは弁済業務です。これは、保証金の代わりになるシステムですから、保証協会に加入した宅建業者は、供託所に営業保証金の供託をする必要がありません。
保証協会の社員となるには、加入しようとする日までに、保証協会に入会金を納付しなければなりません。その入会金を、弁済業務保証金分担金(べんさいぎょうむほしょうきんぶんたんきん)といいます。長ったらしい。
そして、納付を受けた保証協会は、それと同額の弁済業務保証金(べんさいぎょうむほしょうきん)と呼ばれる金銭等を供託所に供託します。お客さんは、何かあったときは、その弁済業務保証金から、還付を受けることができるのです。
弁済業務保証金分担金の納付は、保証協会の社員になろうとする日(保証協会に加入しようとする日)までにしなければなりません。この期間内に納付しないときは、社員としての地位を失います。よって ×
参考過去問
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業保証協会に加入した場合に関して、Aは、その加入の日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。(13-40-2) ×
3 宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入に際して、加入前の宅地建物取引業に関する取引により生じたその者の債務に関し、保証協会から担保の提供を求められることはない。
弁済業務保証金から還付を受けることができるのは、宅建業に関する取引により生じた債権を持っている者です。その業者が保証協会の社員となる前に生じた債権についても、弁済業務保証金から還付を受けることができます。
保証協会はその業者が社員となる前にお客さんが取得した債権についても、弁済義務を負うことになるのです。よって ×
参考過去問
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業保証協会に加入した場合に関して、Aが保証協会に加入する前に、Aと宅地建物取引業に関し取引をした者は、弁済業務保証金について弁済を受けることができない。(17-45-1) ×
4 保証協会に加入した宅地建物取引業者は、直ちに、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。
保証協会は新たに社員が加入し、または社員がその地位を失ったときは、直ちに、その胸を当該社員である業者が免許を受けた都道府県知事または国土交通大臣に報告する必要があります。報告するのは保証協会です。 よって ×

43問目 宅建業者の規制と8種規制とを混同するな

ポイント~ 契約前後の宅建業者の規制をキチンと理解していますか?
【問 43】
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地の造成工事着手前において、当該許可を受けていない場合であっても、当該詐可を受けることを停止条件とする特約を付ければ、当該宅地の売買契約を締結することができる。
平成19年の38問目とおなじような問題ですな。
ア.工事が完了前である
イ.許可等が無い
という2つの要件が両方そろうと、契約を結んではいけません。趣旨などは、広告時期の制限と同じです。相手が宅建業者でも結論は同じです。
過去問は色々と惑わしてきますが、とにかくこの2つに当てはまれば契約はできません。女性の色香に惑わされるのはいいけど?問題に惑わされてはいけませんよ。試験が終わるまでは。 ×
参考過去問
宅地建物取引業者は、建物の建築工事着手前において、建築基準法第6条第1項の確認を受けていない場合であっても、当該確認を受けることを停止条件とする特約付きで建物の売買契約を締結することができる。(7-41-3) ×
2 宅地建物取引業者Bが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないCと1億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Bは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
自ら売主となれば、8種規制が適用ですよ。
宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合、宅建業者は、手付金等の保全措置を講じる前には、工事完了前の物件の場合、代金額の5%を超え又は1.000万円を超える手付金等を受領してはならず、工事完了後の物件の場合、代金額の10%を超え又は1.000万円を超える手付金等を受領してはなりません。
買主から申込証拠金、手付金若しくはその後に中間金などを順次受領しようとする場合、手付金等の保全措置が必要な金額かどうかの判断は、各段階でしていきます。例えば、完成物件を売買する場合で、代金が5.000万円の場合は、次のようになります。
受領していくお金を手付金等に充当していって、合計額が1.000万円か5%若しくは10%を超えたときに保全が必要になります。その段階で、手付金等の合計金額がいくらになるかを確認しましょう。
参考過去問
宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない買主Bに、建築工事完了前のマンションを価格4.000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、Aは、手付金300万円を受け取ったのち、工事中にさらに中間金として100万円をBから受け取る場合は、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。(13-41-4) ○
3 宅地建物取引業Dは、取引態様の明示がある広告を見た宅地建物取引業者Eから建物の売買の注文を受けた場合、Eから取引態様の問い合わせがなければ、Eに対して、取引態様を明示する必要はない。
お客さんは取引の種類によって報酬の支払額などが違ってきます。そのため、後でトラブルにならないように、最初にはっきりと取引態様を示す必要があります。相手が宅建業者でも同じです。よって ×
参考過去問
宅地建物取引業者Aが、建物の売買に関し広告をし、又は注文を受けた場合の取引態様の明示に関して、Aは、他の宅地建物取引業者から建物の売買に関する注文を受けた場合、取引態様の別を明示する必要はない。(10-34-4) ×
4 宅地建物取引業者Fが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないGと宅地の売買契約を締結するに際して手付金を受領する場合において、その手付金が解約手付である旨の定めがないときは、Fが契約の履行に着手していなくても、Gは手付金を放棄して契約の解除をすることができない。
宅建業者は商売ですから、せっかく売買契約を結んだのに、買主から手付解約されるのを防ぐため、手付を解約手付とはしない方法(単なるキャンセル時の違約金とするなど)や、手付の額を高くして、実質的にキャンセルできない方法を取ったりします。
そこで、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係では、宅建業者が受領した手付は、常に解約手付となります。
常に解約手付となるので、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主(お客さん)は、その手付を放棄して、業者は倍額を償還(弁償)して、契約の解除をすることができます。よって ×
参考過去問
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約(代金5.000万円、手付金 200万円、中間金 200万円)を締結した。この場合に、売買契約で手付金が解約手付であることを定めておかなかった場合でも、Aが契約の履行に着手していなければ、Bは、手付を放棄して契約の解除をすることができる。(9-39-2) ○

42問目 賃貸借契約の報酬内訳を理解してますか

ポイント~賃貸借の報酬内容を理解しているか?
宅地建物取引業者A消費税課税事業者)は、B所有の建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする定期借家契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、1か月分の借賃は13万円、保証金(Cの退去時にCに全額返還されるものとする。)は300万円とする。
1 建物が店舗用である場合、AがCから受け取ることができる報酬の限度額は、147,000円である。
貸借の媒介の場合、報酬の限度額は以下のような基準額になります。
★依頼者1人から受け取れる金額は、借賃の1ヵ月分までです。
報酬の限度額は、13万円*1.05=136,500円。よって ×
3番を先にいきますね。
3 建物が居住用である場合、AがB及びCから受け取ることができる報酬の限度額は、B及びCの承諾を得ているときを除き、それぞれ68,250円である。
居住用建物の賃貸借の媒介の場合のみは、貸主・借主双方の依頼者1人から受領できる限度額は、基準額(借賃の1ヵ月分)の2分の1までになります。
しかし、居住用建物でも、当事者(貸主か借主)の承諾を得れば、片方から最大1ヶ月分まで受領できます。ただし、合計して基準額の1ヶ月までですから、双方からの合計額は、基準額の13.0万円までになります。
基本は双方から2分の1づつ。ただし、片方から承諾を得れば1か月分受領しても可能。これがTVなどで、仲介手数料は半額です!(ちなみに媒介のみね。代理契約は1か月分でも問題ありません)といっているものの根拠です。
しかし、現実問題として、人気のある賃貸物件を契約する場合、オーナーさんが半分だすだろうか?(出さなくても人気物件などお客さんはつく)。不動産会社が5万円やそこらの手数料でやっていけるのだろうか?(だって、物件のご案内は無料ですよね?つまり何組も何件も案内してようやくお金になるわけです)。
良い悪いは別にして運用と現実は違いますし、各会社で営業戦略はあるということですが、宅建試験としては、半分づつが基本と覚えましょう。よって ○
参考過去問
アパートの賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1ヶ月分の1/2に相当する金額以内である。(60-44-3) ○
2 Aは、媒介報酬の限度額のほかに、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Bから受け取ることができる。
業者は報酬以外の金銭は、原則として、受領することはできませんが、依頼者からの特別の依頼により、別途広告を出した場合の広告費用は、受領することができます。もし、取引が不成立に終わったときでも、広告料金だけは受領できます。広告をするのもタダではないからです。
しかし、宅建業者が、勝手に行った広告料金は、取引が成立しても、報酬とは別に受領することはできません。あくまでも、依頼者から特別の依頼があったときの、その広告に要した実費分のみですから、注意して下さい。不当に高いうわまえをはねてはいけません。×
参考過去問
宅地建物取引業者Aが行う広告に関して、Aは、建物の貸借の媒介に当たり、依頼者の依頼に基づいて広告をした。Aは報酬とは別に、依頼者に対しその広告料金を請求することができない。(17-34-4) ×
4 定期借家契約の契約期間が終了した直後に、AがBC間の定期借家契約の再契約を成立させた場合にAが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。
この問題は初出題ですね。定期再契約の場合も報酬規程は適用になります。上限1か月分です。ただ、各不動産会社はリピーターのお客様なので3割引きでとかやっている場合が多いかもしれません。不動産会社にいる人間ほど混乱する問題かもしれませんね。よって ×

41問目 宅建業法8種規制

ポイント~8種規制はアマチュア保護(買主保護)の規定だ。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関して、次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
宅建業者は、売買や交換など色々な契約にタッチするわけですが、今回は宅建業者が、自ら売主になるときのみに適用される8種類の規制のお話です。
宅建業者が「自ら売主になり」かつ、相手方が宅建業者ではない場合に適用になります。全部で8つあるので「8種規制」とか「8つの制限」と呼ばれています。
何故こういった制限ができたのかといいますと、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合は、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係になるからです。
そのため、自ら売主となるプロの宅建業者を特別に規制して、アマチュアの買主をより保護するため8種類の規制が作られました。アマチュアを保護するという、宅建業法の目的そのままの規定です。
本試験までには、問題で、宅建業者が「売主」ときた瞬間にハイハイ8種規制絡みがきたかね?というくらいになっておいて下さいね。
1 Aは、自己の所有に属しない建物を売買する場合、Aが当該建物を取得する契約を締結している場合であっても、その契約が停止条件付きであるときは、当該建物の売買契約を締結してはならない。
他人物売買の禁止
宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合には、宅建業者は、他人の所有に属する宅地建物又は工事完了前の宅地建物について、売買契約(売買契約の予約を含む)を締結してはなりません。
民法上は、自己の所有に属しない物件でも、売買をすることは自由でしたよね。他人物売買は有効だとお話しました。
例えば、AはB所有の宅地を、自由にCに売却することができます。しかし、本当の所有者Bが手放すつもりがなければ、結局のところ買主Cはその物件を取得することができません。
そこで、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係では、民法の原則を、一歩進めて、お客さんが有利になるように修正したのです。
また、他人と停止条件付売買契約を締結しても、その停止条件が成就するまでの間は、まだ、他人の所有に属する宅地建物を売ることはできません。
停止条件というのは、民法でお話しましたが、ある条件が成しとげられたら効力が発生する、「将来の不確実な契約」のことです。例えば、宅建試験に合格したら、家を売るなどの条件です。100%合格するとは誰も言えないため、不確実なことになります。よって、問題は ○
参考過去問
宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物の売買契約を締結した場合に関して、Iの所有する宅地について、AはIと停止条件付で取得する売買契約を締結し、その条件が成就する前に当該物件についてJと売買契約を締結した。宅地建物取引業法の規定に違反する。(17-35-4) ○
2 売買契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合において、これらを合算した額が売買代金の2割を超える特約をしたときは、その特約はすべて無効となる。
損害賠償の予定額等の制限
宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合に、宅建業者は、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金額の20%を超えることとなる定めをしてはならず、これに反する特約は、代金額の20%を超える部分について無効になります。
すべて無効などという言葉はピンと反応してくださいね。何か違うと。×
参考過去問
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、文は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。(18-39-2)
定めをした場合、2割を超える部分が無効ということです。よって ×
3 「建物に隠れた瑕疵があった場合、その瑕疵がAの責に帰すことのできるものでないときは、Aは瑕疵担保責任を負わない」とする特約は有効である。
瑕疵担保責任の特約の制限
宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合には、宅建業者は、その目的物の瑕疵担保責任に関して、民法の規定よりも買主に不利となる特約をしてはなりません。これに反する特約は無効です。
民法は無過失責任を定めています。問題は売主に責がある場合なので、売主有利ですよね?よって無効つまり ×
参考過去問
宅地建物取引業者Aが行う業務に関して、Aは、自ら売主として行う造成済みの宅地の売買において、買主である宅地建物取引業者と、「Aは瑕疵(かし)を担保する責任を一切負わない」旨の特約を記載した売買契約を締結した。宅地建物取引業法の規定に違反しない。(18-41-3)
相手が宅建業者だから、○ これが引っかけ。
4 Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。
事務所等以外の場所で行った、買受の申込みの撤回等(クーリングオフ)
買主が物件の引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合クーリングオフはできなくなります。だって、物件の引渡しを受け、しかも代金まで全額払ったのは、よくよく考えた上での行動です。この場合、もはや衝動買いとは言えないからです。
参考過去問
宅地建物取引業者でないAは、宅地建物取引業者Bに対し、Bが売主である宅地建物について、Aの自宅付近の喫茶店で、その買受けの申込みをした。この場合、申込みの撤回を行う前にAが売買代金の一部を支払い、かつ、引渡し日を決定した場合は、Aは申込みの撤回はできない。(13-44-4)
売買代金の一部です。ですから撤回できます。×