宅建試験過去問 平成18年度 指示処分 第45問目4肢

宅建業者に対する監督処分

指示処分→業務停止処分→免許取消処分の順で重い処分になります。

 

指示処分というのは、
こうしなさい。若しくはこうするなと命令(指示)をすることです。指示処分ができるのは、
免許権者又は、当該
(とうがい)都道府県知事
です。

 


免許権者
というのは、宅建業者に免許を与えた国土交通大臣又は都道府県知事です。
当該都道府県知事というのは、
宅建業者が悪いことを行った都道府県の知事です。つまり、指示処分に該当する行為が行われた場所を管轄する知事のことです。

 

例えば、
大臣免許を受けた業者が埼玉県で指示処分に該当する行為を行った場合は、
国土交通大臣若しくは埼玉県知事が指示処分をすることができます。

 

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関して、
Aの取締役が宅地建物取引業の業務に関し、建築基準法の規定に違反したとして罰金刑に処せられた場合、
甲県知事はAに対して必要な指示をすることができる。

18-45-4)

 

ちなみの、こちらの免許取消し処分ができるのは、
免許権者のみです。引っ掛け問題ですね。

 


宅建試験過去問 平成18年度 業務停止処分 第45問目2肢


宅建業者の業務停止処分をできるのは、
免許権者又は当該都道府県知事です。

 

ちなみに、
業者が業務をしている現場の知事は、業者に対して、直接指示処分や業務停止処分ができますので、
業者が違反している旨を
業者の免許権者に通知する制度はありません。
免許権者さんあの業者が違反しているよ。
と通知する時間があれば、自分で処分ができるからです。

 

ただし、
指示処分や業務停止の処分を
したときは、
遅滞なく免許権者に通知する必要があります。
業者が違反しているよと、通知するのではなく、「違反をしたのでこう処分してやったよ。よろしく!」と、通知する必要があるということです。

 


都道府県知事は、他の都道府県知事の免許業者が、当該区域内で宅地建物取引の不正な行為をした場合、
その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。(54-40-2)

 


宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関して、Aが、
乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合でも、甲県知事は
Aに対し業務停止の処分をすることはできない。(18-45-2)

 

○、×

宅建試験過去問 平成18年度 免許取消し 第45問目1.3肢

免許取消処分ができるのは免許権者だけです。
指示処分や業務停止処分と違って、違反があった場所の当該都道府県知事は免許を取消すことはできません。

 


免許をあげてもいない知事や国土交通大臣(免許権者)が、免許を返せというのはおかしいからです。

 


これは、日本語の推理をするような問題です。

 


宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関して、Aが、
乙県の区域内におけるAの業務に関し乙県知事から受けた業務停止の処分に違反した場合、乙県知事は、
Aの免許を取り消すことができる。(12-43-1)

 

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関して、Aが、
乙県の区域内の業務に関し乙県知事から受けた業務停止の処分に違反した場合でも、乙県知事は
Aの免許を取り消すことはできない。(18-45-1)

 

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関して、Aが、
甲県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合で、情状が特に重いときであっても、
国土交通大臣は、Aの免許を取り消すことはできない。(18-45-3)

 

×、○、○

 

宅建試験過去問 平成18年度 社員の地位を失ったとき 第44問目4肢


保証協会は、次の場合に、
弁済業務保証金を供託しておく必要が無くなりますので、弁済業務保証金を取り戻せます。

 

ア.社員である業者が、社員で無くなったとき。

 

イ.社員である業者が、
一部の事務所を廃止したため、弁済業務保証金が政令
で定める額を超過することになったとき。

この場合は、超過額だけを取り戻せます。
30万円×廃止した事務所の数です。なお、社員が社員の地位を失っても、
宅建業を続けることはできます。その場合は、営業保証金を供託すればいいのです。

 

そこで、宅建業者が社員の地位を失ったときは、
社員の地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を供託所に供託して、その旨を免許権者に届け出なければなりません。

 



宅地建物取引業保証協会に加入している宅地建物取引業者Aは、保証協会の社員の地位を失ったときは、
当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を本店のもよりの供託所に供託しなければならない。
15-42-4)

 


還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、
その地位を失った日から1週間以内に弁済業務保証金分担金を納付すれば、その地位を回復する。(18-44-4)

 


×、×

宅建試験過去問 平成18年度 弁済業務保証金の不足 第44問目3肢


還付により弁済業務保証金に、
不足が出たとき 

 

弁済業務保証金の還付が実際に行われたことで、
弁済業務保証金が政令で定める額より不足したときは、保証協会は、国土交通大臣から還付の通知を受けた日から2週間以内に、
還付された額に相当する弁済業務保証金を供託所に供託する必要があります。

 

足りなければ補充する必要があるからです。
これを、まずは、保証協会が充当します。保証協会が充当するとは言っても、当たり前ですが、
タダではやってくれません。その後、保証協会から業者に対して、充当した分が付則するから払えという通知を送るわけです。

 


そのため、保証協会は、社員または社員だった者に、還付額に相当する金額(還付充当金)を、保証協会に納付すべきことを通知する必要があります。
 

 

社員または社員だった者は、
通知を受けた日から2週間以内に、
通知された額と同額のお金を保証協会に納付する必要があります。

これを怠ると、
社員である業者は社員の地位を失います。これを還付充当金と言います。

 


宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業保証協会に加入している場合に関して、Aは、
保証協会から弁済業務保証金の還付に係る還付充当金を納付すべき旨の通知を受けたときは、
その通知を受けた日から2週間以内に、通知された額の還付充当金を保証協会に納付しなければならない。
12-45-2)

 


保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、
その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。
18-44-3)

 

○、○

宅建試験過去問  平成18年度 弁済業務保証金とは 44問目2肢

弁済業務保証金分担金の供託先

 

弁済業務保証金分担金の納付を受けた保証協会は、
宅建業者が納付した弁済業務保証金分担金と同じ金額を、納付を受けた日から1週間以内に、供託所に供託する必要があります。
これが弁済業務保証金です。


お客さん  
「1週間以内」   業 者


 ↑  還付   ↓       ↓ 弁済業務保証金分担金


供託所 ←
弁済業務保証金」← 保証協会


    →  取り戻し   →

 

宅建業者が保証協会の社員になると、
宅建業者が納付した弁済業務保証金分担金という入会金を、保証協会が預からないで、
そのまま保証協会が供託所に担保として預けてしまうシステムです。

 


保証協会が供託所に担保として預けるときに、弁済業務保証金分担金は弁済業務保証金という名前に変わるわけです。何か出世したような感じですね。

 

保証協会は、
弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から2週間以内に弁済業務保証金を供託しなければならない。
14-43-4)

 


保証協会は、当該保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から2週間以内に、
その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。(18-44-2)

 


×、×

宅建試験過去問 平成18年度 保証協会とは 第44問目1肢

宅地建物取引業保証協会とは

 

宅地建物取引業保証協会とは宅建業者のみを会員(これを、社員といいます)とする民法34条に規定されている社団法人で、国土交通大臣が指定したものをいいます。

 

現在は全国で、
社団法人全国宅地建物取引業保証協会など2つの団体がありますが、宅建業者はそのうちのどちらかにしか加盟できません。なお、宅建業者は加盟する義務はありません。
加盟しないときは、保証金を積めばいいのです。

 

また、社団法人の会員のことを社員といいますが、
いわゆる会社の従業員のことではありません。会員という意味で、とらえて下さい。

 

 

保証協会は、民法第34条に規定する財団法人でなければならない。

14-43-3)

 



保証協会は、民法第34条の規定により設立された財団法人でなければならない。
(18-44-1)

 



×、×

宅建試験過去問 平成18年度 報酬の基準額 第43問目全

報酬の基準額

★宅建業者は、
国土交通大臣の定めた額を超えて、報酬額を受領できません。

 

ア.
売買又は交換の
媒介の場合

売買又は交換の媒介の場合は、
報酬の限度額は以下のようになります。基準になる金額ですから、これを
基準額と言います。
以下のような、速算式で基準額を計算できます。

 

代金額が200万円以下     代金額*5%

200万円を超え400万円以下  代金額*4%+2万円

400万円を超える場合     代金額*3%+6万円

 

例えば、
代金額が300万円の場合は、300万円*4%+2.0万円で14.0万円になります。
14.0万円が報酬です。消費税については、後でお話します。

また、
代金額が400万円を超える場合には、全て「代金額×3%+6万円」という、
速算式で基準額を計算できます。例えば、代金額が1.000万円でしたら、1.000万円*3%
+6.0万円=36.0万円です。

 

★売買又は交換の
「媒介」を行う場合の、報酬額の限度は、「依頼者1人から受領できる額は、基準額まで」です。

★また、
売主や買主双方から依頼を受けた場合などは、「依頼者全員から受領できる合計額は、基準額の2倍まで」です。


A売主→1.000万円で売買→B買主


 ↑媒介36.0万円     ↑媒介36.0万円


 宅   建   業   者

 

ただし、
注意点として、依頼者1人から受領できる額は、基準額までですから、上の例で、売主と買主を合わせて、72.0万円だからといって、売主から50.0万円、
買主から22.0万円という受領の仕方はできません。片方からは基準額までです。

 


○依頼者1人からは基準額まで。双方から合計で2倍までです。

 

イ.
売買又は交換の
代理の場合

★売買又は交換の代理を行う場合の、
報酬額の限度は、「依頼者1人から受領できる額は、基準額の2倍まで」です。

また、
売主や買主双方から依頼を受けた場合などでは、「依頼者全員から受領できる合計額は、基準額の2倍まで」です。

 

例えば、
代金1.000万円で、売主から代理を依頼されたのなら、売主から、
36.0万円*2=72.0万円まで受領できます。


民法でお話しましたが、代理は、基本的に双方代理が禁止されていますので、報酬も代理の依頼者(片側のみ)からしか受領できないのが、
原則だからです。したがって、業者が受領できる報酬の総額は、代理を受けた売主か買主どちらか片方からの72.0万円までです。

 

ウ.
貸借の媒介の場合

貸借の媒介の場合、
報酬の限度額は、以下のような基準額になります。

★依頼者1人から受け取れる金額は、借賃の1ヵ月分までです。
(使用貸借の場合は、賃貸借を想定した、通常の借賃。つまり周辺の賃料相場の1ヵ月分です。)なお、かつ、その取引全体で基準額までです。

 

エ.また、
業者は報酬以外の金銭は、原則として、受領することはできませんが、
依頼者からの特別の依頼により、
別途広告を出した場合の広告費用は、受領することができます。もし、取引が不成立に終わったときでも、広告料金だけは受領できます。
広告をするのもタダではないからです。

 

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が、
宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、
正しいものはどれか。なお、この場合の取引の関係者は、A、B及びCのみとする。(18-43全)

 

ア Aは、
BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Cを買主として代金3,000万円で売賢契約を成立させた。その際、Bから報酬として、126万円を受領した。

 

イ Aは、
BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、Cを買主として代金1,000万円で売賢契約を成立させた。その際、Bから報酬30万円のほかに、
Bの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。

 

ウ Aは、
貸主B及び借主Cとの間で建物の貸借の媒介契約を締結し、その1か月後にBC間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、
B及びCそれぞれから建物の借賃の1月分ずつを受領した。

 

1 ア、イ

2 ア、ウ

3 イ、ウ

4 ア、イ、ウ

 


(ヒント アは3,000万円*3%+6万円=96万円*消費税1.05=100万8.000円。
さらに代理で100万8.000円*2
=201万6.000円)


イ、1.000万円*3%
+6万円=36万円*1.05=37万8.000円 広告費は実費で可ウ、依頼者の双方からで1.05倍以下)

 


1番

宅建試験過去問 平成18年度 標識の掲示義務 第42問目4肢


標識の掲示義務

宅建業者は、
事務所等及び事務所等以外の、国土交通省令で定めるその業務を行う
場所ごとに、
公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める一定の事項を記載した、標識を掲げなければなりません。

 

その場所で、
宅建業を行っているのかどうかがわかるように、看板(標識)を掲示しておけということです。もっと簡単に言えば、
モグリ営業の防止です。

 

標識は、
事務所等及び事務所等以外の、国土交通省令で定めるその業務を行う
場所ごとに、
掲げなければなりません。具体的には以下の場所です。
事務所と案内所にカを足したものです。

 

ア.
宅建業者の事務所。

イ.
継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、事務所以外の営業
所や出張所等。

ウ.一団
10区画以上又は10戸以上)の宅地建物の分譲を、
行う場合に設置し
た案内所。
一団というのは、ひとかたまりの集団のことです。

エ.
他の宅建業者が行う、一団(10区画以上又は10戸以上)
の宅地建物の分譲
の、
代理又は媒介をする場合に設置した、案内所。

オ.
業務に関し、展示会、その他これに類する催しを実施する場合の、これら
の催しを実施する場所
(住宅展示場など)。

カ.
一団の宅地建物を分譲する場合における、当該宅地建物の所在する場所。

 

案内所等の届出が必要な場所や、
専任の取引主任者を置かなければならない場所に似ています。しかし、イからオにおいては、
契約行為が行われる可能性がなければ、
案内所等の届出や、専任の取引主任者の設置義務は必要ありませんでした。

 

しかし、
標識は契約行為が行われる可能性がなくても、
掲げなければいけません。
お客さんが、
たくさんくる場所ですから、そこでどんな仕事をしているのかを、お客さんに分かるようにするためだからです。

また、
カの一団の宅地建物の分譲する場所というのは、要は分譲マンションの現地や、販売する土地の所在地です。
現地に標識を設置しろということです。

 



宅地建物取引業者Aが一団の宅地建物の分譲を行う案内所に関して、Aは、契約行為等を行わない案内所についても、
宅地建物取引業法第50条に規定する標識を掲げなければならない。(9-42-1)

 


宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行わない場合には、
その案内所に国土交通省令で定める標識を掲示しなくてもよい。(18-42-4)

 


○、×

宅建試験過去問  平成18年度 帳簿 第42問目3肢

業務に関する帳簿とは

宅建業者は、
国土交通省令の定めるところにより、
その事務所ごとに、
業務に関する帳簿を備え、
取引のあった都度
一定の事項を記載しなければなりません。また、その業務に関する帳簿は、各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後は「5年間保存」
しなければなりません。

 

業務に関する帳簿は、
帳簿の閉鎖後5年間保存する必要がありますが、
5年間というのは、免許の有効期間と同じです。

 

つまり、
免許を更新するときに、過去5
年間、業務上問題がなかった業者かどうかを、お上がチェックしやすくしているわけです。
取引上何かトラブルがあったときに、免許権者が、その取引を後で把握出来るようにしておけという趣旨で、考えられた規制が
「業務に関する帳簿を備える義務」です。

 

宅地建物取引業者A社がその事務所ごとに備えることとされている帳簿の記載は、
一定の期間ごとではなく、宅地建物取引業に関し取引のあったつど一定の
事項を記載しなければならないこととされている。
16-45-4)

 

宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、
その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、
その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければならない。(18-42-3)

 

○、○