平成20年 宅建試験過去問 問9 売主の担保責任

宅地建物取引業者であるAが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないBに売却した場合のAの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
これは、民法の売主の担保責任と業法の8種規制が絡んでいます(宅建業者自らが売主のため)。
横断的に整理できているかどうかが問われる問題ですね。
1 売買契約で、Aが一切の瑕疵担保責任を負わない旨を合意したとしても、Aは甲土地の引渡しの日から2年間は、瑕疵担保責任を負わなければならない。
買主に有利かどうかで判断します。
が一切の瑕疵担保責任を負わない旨を合意しても、民法より不利な規定のため無効。その場合、民法の一般原則に帰ります。
民法の原則では、この瑕疵担保の請求期間は、瑕疵があることを「知ったときから1年」です。
引き渡しからではありません。
よって ×
(参考過去問)
宅地建物取引業者でも事業者でもないAB間の不動産売買契約における売主Aの責任に関して、売買契約に、瑕疵担保責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、Bが瑕疵担保責任を追及するときは、隠れた瑕疵があることを知ってから1年以内に行わなければならない。(19-11-4) ○
2 甲土地に設定されている抵当権が実行されてBが所有権を失った場合、Bが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、BはAB間の売買契約を解除することができる。
売主の担保責任の例外です。
悪意の買主でも、契約解除と損害賠償を請求できます。
通常、売買契約で抵当権が設定されているのは当たり前。
よって、買主が知っていても抵当権が実行された場合解除できます。 ○
(参考過去問)
Aは、B所有の建物を購入した。建物に抵当権が設定されていた場合、Aが善意であるときに限り、契約を解除することができる。(59-6-2) ×
3 Bが瑕疵担保責任を追及する場合には、瑕疵の存在を知った時から1年以内にAの瑕疵担保責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、1年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及するまでの必要はない。
ちなみに、瑕疵担保責任を追及する場合、瑕疵の存在を知ったときから1年以内にその意思を明確にすれば足り、裁判上の行使までは必要ありません。 ○
4 売買契約で、Aは甲土地の引渡しの日から2年間だけ瑕疵担保責任を負う旨を合意したとしても、Aが知っていたのにBに告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消滅するまで、Bは当該損害賠償を請求できる。
宅建業法上、瑕疵担保責任において、民法の定めより、買主に不利な特約をしても、その特約が有効になる例外が、1つだけありますので、覚えておいて下さい。
それは、売主は目的物を引渡した時から2年以上、瑕疵担保責任を負うという特約です。
引渡時から2年以上責任を負えば、季節も2度めぐってくるので、最低限瑕疵があれば、発見できると予想したわけです。
ということは、引き渡しの日から2年間だけ瑕疵担保を負う合意は有効です。
1番の問題とは意味が違います。
1番はそもそも無効な合意→民法の原則に戻るという例です。
こちらは引き渡しから2年間なので、合法です。
しかし、それでも、常識に考えて買主が「知りながら告げなかった瑕疵」については、責任を負う必要があります。よって ○
(参考過去問)
宅地建物取引業者でも事業者でもないAB間の不動産売買契約における売主Aの責任に関して、売買契約に、隠れた瑕疵についてのAの瑕疵担保責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、Aが知りながらBに告げなかった瑕疵については、Aは瑕疵担保責任を負わなければならない。(19-11-1) ○

買主の保護メニューまとめ

売買時の買主保護のメニューをお話しました。
契約の前か後が、誰に責任があるのかなどを、一つ一つ理解して下さい。
今回はまとめの図を。
買主保護のメニューを簡単にしますと、こういった形です。
契約 原始的不能 契約は無効
契約 売主に責任あり 債務不履行 契約は有効   
契約後 売主に責任なし 危険負担 契約は有効
契約後 引き渡したものに問題があり 売主の担保責任 契約は有効
以上3つは、買主側保護のために解除と損害賠償の対象です。
結局、この分野の対策はどの問題があったのが、どの場面なのかが整理出来て、どのような請求が出来るのかをまとめることですね。

履行不能(りこうふのう)と危険負担(きけんふたん)

履行不能とは、売った物の全部は売主の物だったのですが、売主の責任で買主に渡せなくなってしまった場合を言います。売主の責任が必要です。
例えば、売主Aが買主Bに建物を売ったのですが、引渡期限前に、その建物が売主Aの失火で焼失してしまったような場合です。このようなトラブルを履行不能と言います。
注意点として、6月2日に焼失した建物を、それと知らずに、6月10日に売ってしまったように、売った物が契約締結時より前に消滅していた場合は、履行不能の問題にはなりません。こういう場合は原始的不能(げんしてきふのう)の問題です。原始的不能の場合は、そもそも売買契約は効になります。
原始的不能とは、契約締結の時より前に契約の目的となっているものが、無くなってしまっている場合を指します。契約締結時に地球上に無い物を売買したわけですから。不可能つまり無効です。原始から、つまり元から不可能なわけです。
また、その原始的不能の原因を誰が作ったかは、問いません。雷や放火のように売主の責任が無い場合は当たり前として、売主に責任がある場合は不法行為責任は負いますが(損害賠償の対象になる)、実際に契約時に建物が無い以上、原始的不能に変わりはありません。無効になります。
無効というのはどういうことでしょうか。「効力」が「無い」の略語です。つまり契約が成立しなかったのと同じで、売主・買主とも何らの権利・義務は生じません。
履行不能の場合、つまり、契約後の不能の場合は、その契約は依然として有効です。無効になることはありません。何故なら原始的不能とは違い、売買契約時にこの地球上にある物を売買したわけですから、有効な取引です。
ここらあたりのお話は、いつの時点のお話なのか、誰に責任があるのかにより結論が異なります。どの場面のお話なのかに注意をしましょう。
過去問
A所有の家屋につき、Aを売主、Bを買主とする売買契約が成立した。家屋の所有権移転登記後、引渡し前に、その家屋がAの失火によって焼失した場合、その契約は失効する。(1-9-3)
ポイント 燃えたのが、売買契約の前か後なのかに注意が必要です。契約成立後で売主Aに責任があります。ということは、履行不能のお話しです。つまり、契約は有効
どの場面のお話なのかをチェック
×

家のキズはいつまでに修理出来るか

キズがあった時に請求出来る買主の権利を、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)と言います。キズがあったら売主は保証しろといっているわけですね。
ちなみに、この瑕疵担保の請求権は瑕疵があることを「知ったときから1年」です。
いつまでも放っておくと、売る前からの瑕疵なのか、売ってからの瑕疵なのかわからなくなるからです。
ただし、善意の買主は、新築住宅の主要部分の隠れた瑕疵については、住宅品確法という(住宅の品質確保の促進等に関する法律)平成11年に出来た新しい法律によっても守られます。
ただし、新築のみという点と主要部分のみのキズ(つまり柱や土台など大事なところ)のみという点が、ポイントですが。
買主に引渡されてから10年間は認める形にした法律です。売主や施工をした工務店は知った時からでは無く、引渡しから10年は責任を負いなさいということですね。
まぁ仕方がない。プロだから、10年で傾く家を建ててはいけません。それだけ欠陥住宅が問題になったのです。ねぇ、姉歯先生・・・。
過去問
Aが、BからB所有の土地付中古建物を買い受けて引渡しを受けたが、Aが、この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合、契約締結から1年以内に担保責任の追及を行わなければ、AはBに対して担保責任を追及することができなくなる。(15-10-3)
ポイント 知ったときから、契約からなどの言い方に注意しましょう
答え × 知ったときからです。ほうっておいたらイカンザキ。

危険負担

買主保護ニューの3つ目、危険負担(きけんふたん)です。危険負担とは、売った物の全部が売主のものだったのですが、売主に責任がなく、買主に移転できない場合です。売主に責任がない点がポイントです。
よくチラシに分譲マンションの広告が入っていますよね。でも、あれって、販売は完成の半年?1年前じゃないですか。それでは、買ったはいいけど、完成する前に火事で燃えてしまったら、誰が責任を負うのでしょうか?つまり、売主か買主かという問題です。
AがBに建物を売りましたが、引渡期限の前に、その建物が売主Aの失火で焼失してしまった場合は、売主に責任がありますので履行不能の問題になります。この、どの場面になるかの判断は重要ですよ。
しかし、建物の焼失原因が大地震などの天災だったら売主に責任はありません。
つまり、このように売主の責任なく売った物が、契約締結時より前に消滅してしまったときなどに法律関係をどのように取り扱うかというのが、危険負担の問題なのです。
危険負担の問題が生じる場合には、売主の引渡義務は消滅致します。これは売主には責任がないからです。
当たり前ですよね。つまり、買主は解除や損害賠償を請求出来ません。当然、売主は建物を建て直したり、修理する必要もありません。売主は何も悪くないからです。
さて、これからが大事なところですが、危険負担の問題が生じる場合、つまり売主の「売主の責任なく」売った物が契約締結時より後に消滅してしまった場合には、「買主の代金支払義務は消滅しません。
不公平な感じがしますよね。ただ、実際に契約の約束をした後には、買主は転売なども自由に出来ます。つまり、建物は買主の支配下にあるといえます。
実際にバブルの頃には、口約束で転売などが頻繁に行われておりました。それこそ、電話一本で億単位の土地がどんどん動いていったのです。つまり、支配下にある以上は責任も負わせるという考えなのですね。結論として「売主は建物を渡さなくてもいいけど、代金を請求出来る」ということになります。
過去問
A所有の家屋につき、Aを売主、Bを買主とする売買契約が成立した。当該家屋の所有権移転登記後、引渡し前に、その家屋が天災によって滅失した場合、Aは、Bに対し代金を請求することができない。(1-9-1)
ポイント 危険負担の責任は買主が負います。
×

耐震偽装があったら

もしも、買った家に大きい傷があったらどうしましょう。
法律上の用語では、キズのことを瑕疵(カシ)があったと言います。
瑕疵担保責任といいます。
例えば家を買ったら土台をシロアリさんに食べられている場合です。また、近い将来、そこに道路が通ってしまう場合など、物理的に使用不能になる場合も含みます。勿論耐震偽装も。
その時にどうするかというお話しです。何?クラシアンに頼む?法律上で考ましょうという話しですって。旦那に何とかしてもらう・・・いいね。仲良くて。うちが悪いみたいじゃない。
話しを戻しましょう。この場合は善意、つまりキズがあるのを、知らなかった買主は、契約解除と損害賠償を請求出来ます。
悪意、つまり知っていた買主は、何も請求出来ません。
善意の場合は、知らなかったのですから、契約を解除して、損害があったら損害賠償です。知っていたのに、何か請求出来るでしょうか?勿論出来ません。
よくテレビで欠陥住宅の特集を組んでますね。実際に買ったらシロアリが出たなんて・・。特に耐震偽装の問題は・・・。頼むよ一つ。
あ、でも注意点ですが、キズが軽微なものは解除出来ません。修理で直る次元の場合は修理になります。だって、住むのに問題ないのだもの。
過去問
Aは、B所有の建物を購入した。建物に隠れた瑕疵があった場合、Aは、Bに損害賠償を請求することができるが、契約を解除することはできない。(59-6-1)
ポイント 耐震偽装などは、契約解除と損害賠償が請求できます。(この損害賠償をどこにするかをもめている。国も、少し連帯責任で仕方がないかと)
答え × 少し意地の悪い問題です。問題文から善意か悪意かわかりません。悪意だったらどうするの?ということを聞きたいわけですね。これを、宅建の引掛けという。

家を取られたら、担保権があった場合

売買契約でトラブルがあった場合ですが、住みだしてから、借金の形に家をとられた場合はどうなるのでしょうか?
抵当権という権利を耳にされたことが、あると思います。これは、銀行などからお金を借りた時に、ローンが返せなかったら、家を売ってお金にしますという契約をして、銀行は家に抵当権という権利を設定します。この権利が行使されて、家を取られてしまった場面でのお話です。担保権ともいいます。
当然、抵当権がついていても、売るのは自由です。マンションなどを買い換えて売却代金をローン残金の返済に充てたりしますよね。
状況で考えますと先日の他人の物だったという場合に似てますね。あちらは元々他人の物で、こちらは、後で売主がパンクして、借金の方に取られてしまったわけです。つまり、後で他人の物になってしまったわけですね。

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買主の保護にはどうするか?

さて、先日は他人の物を売っても有効だとお話し致しました。でも、移転してもらえなければ話しが違うとなりますよね。そこで買主をいかに保護するかか重要になるわけです。
この場合に、買主が請求できる権利は、次の2つになります。
善意の買主は、契約解除と損害賠償を請求出来ます。
悪意の買主は、契約解除だけを請求出来ます。
今後も出てくる重要な言葉に「善意」と「悪意」があります。
善意と言うのはいい人という意味では無く、その事実を知らなかった人ということです。つまり、この場合は他人の物であることを知らなかったということですね。
逆に悪意の買主とは、悪い人という意味ではなく、他人の物であることを知っていたということです。
つまり、他人のものであるのを知らなかった買主はかわいそうだから、保護する必要が強いのです。
契約を解除した後に損害の賠償も出来ます。知っていた場合は解除のみねということです。
悪意でも、解除出来るのはおかしい気もしますね。でも、解除出来ないといつまでも契約に縛られますし、また、何にしてもワクワク・ドキドキと期待して待っていたわけですから、解除の権利のみは与えました。
でも、損害賠償は出来ませんよ。それは、当たり前。知っていたのだから仕方が無い。法律上は期待権の保護なんていう人もいるが、そんな言葉はどうでもいいです。なぜか?を押さえましょう。
過去問
土地について、Aを売主、Bを買主とする売買契約が成立した。その土地の所有者がCであって、AがBにその土地の所有権を移転できない場合、Bは、その土地の所有者がCであることを知っていたとしても、売買契約を解除することができる。 (57-10-1)
ポイント 悪意でも解除は出来る。何の請求が出来るかが大事。
○ 何となく知っていると、何も請求出来ない気がします。つまり、悪意でも請求出来るというのは、例外ですね。ということは、問われやすいということですよ。

人の土地を売る場合、他人物売買

売主の担保責任から、「人の土地を、勝手に売ろうとした場合」です。
もう少し詳しく書くと、人の土地を売ろうとしたけど、全部が他人の物で、その他人が売るのを拒否したため、移転出来なかった場面です。要するに他人のものを売ろうとしたが、駄目だったということです。他人物売買といいます。
まず、前提条件として他人の物を売るということができるのでしょうか。この時の他人というのは、親・兄弟なども含めて、持ち主以外の全てという意味です。
民法上では、他人に売る意思があろうがなかろうが、他人の物を売ること自体は自由です。他人の物を売る契約は有効なのです。だって、映画(現実?)を見ていても、代議士の悪い人が、「よっしゃ、よっしゃ。わしが口を聞いて、売ってやる。」と約束?しているじゃないですか。あれは他人の物を売ってやるという。約束をしているわけですよね。
でも、持ち主が売らなければ移転できないのは当然ですから、その場合は、他人の物を売ろうとした売主が、買主に対して担保責任を負うわけです。政治家が負っているかどうかは知りませんが。
過去問
土地の売買契約に関し、その土地が第三者の所有であって、当該第三者に譲渡の意思がないときは、当該土地の売買契約は無効となる。(1-4-1)
ポイント 他人の物を売買をすることは自由・フリー・OK!
× 他人の物の売買は有効です。

売主の担保責任

世の中は契約=約束で成り立っているとお話を致しましたが、ちなみに売買契約においては、売主はキチンとしたものを買主に引き渡す義務があります。耐震偽装問題などは、その最たるもの。
といっても話しは簡単。要は変なものを売られたら怒るでしょう。例えばビデオを買って、壊れていたら取り替えてくれとなりますよね。そういった時にどうするかというお話しです。
何?彼氏に買ってもらった指輪がブランドと思ったら、安物で取り替えたい?それは知らん。彼氏と相談して下さい。
ちなみに、キチンとしたものを引き渡す責任のことを「売主の担保責任」と言います。その名のとおり、売主は担保=保証しろということですね。
じゃあ、この彼氏に買ってもらったヴィトンが偽物だった場合も担保されますか?知らんて、だから。今は宅建の話しです。世の中に2つしかない、「土地と家という不動産」のお話しですね。
それでは、以上のように売主に担保責任が生じた場合は、買主はどうすることが出来るでしょうか。抗議する?いやいや埒があきません。
民法上は、

1. 契約の解除

2. 代金減額

3. 損害賠償

の3つのメニューをご用意致しました。ということは、どの場面で3つのうちのどれを選択するかですね。パスタにはワイン、生ガキには日本酒?のようなものです。
つまり、売主に問題があるとは言っても、どういった場面や状況なのかによって、上記3つのうち何が請求出来るかが問われるわけです。売主の担保責任が生じ場面と、上記3つの請求権の組み合わせが担保責任の項目のテーマです。これを理解しないといけません。
○ポイント 売主はキチンとしたものを渡す義務がある=違反したら、買主には3つの請求権があります。