平成20年 宅建試験過去問 問14 定期借家権

借地借家法第38条の定期建物賃貸借 (以下この問において 「定期建物賃貸借」 という。) に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
例えば、転勤の間だけ家を貸したいという場合があります。
昔、コマーシャルでありましたよね。30歳くらい以上の方は覚えてるでしょうか。あの時にオーナー役で出てたのが、踊る大捜査線の副所長です。
1 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。
定期建物賃貸借を締結する場合、賃貸人・賃借人の事情は何もありません。
しかし、「契約は口頭で成立する」という民法の原則がありますが、土地を返す、返さないというのは、大変大きな問題です。
そのため、設定に際しては公正証書「など」の書面によることが必要です。
書面の種類は問いませんが、トラブル防止のため、書面で残せということです。
よって、×
(参考過去問)
平成15年10月に新規に締結しようとしている、契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約に関して、定期借家契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。(15-14-2) ×
2 公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。
定期建物賃貸借は、期間満了になると必ず借家人は出ていかなければなりません。
そのため、ある程度借家人に配慮する必要がありますので、次の規定を設けました。
家主は事前にこの賃貸借は契約の更新がなく、契約期間の満了に伴い賃貸借が終了する旨を、書面で借家人に説明することが必要です。
説明しなかった時は、更新ができない旨の定めは無効になります。
つまり、普通の借家契約になります。
書面で説明して、借家人によく理解してもらえということです。
内容は書面で理解しておきましょう。トラブル防止のためですね。よって ×
(参考過去問)
平成15年10月に新規に締結しようとしている、契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約に関して、定期借家契約を締結しようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。(15-14-3) ○
3 期間が1年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。
定期建物賃貸借(期間が1年以上の場合に限ります。1年未満の場合規定はありません)の賃貸人は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して、期間満了により賃貸借が終了する旨の通知(口頭でも可)をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することはできません。よって ○です。
(参考過去問)
定期借家契約を適法に締結した場合、賃貸人は、期間満了日1カ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば、その終了を賃借人に対抗できる。
(15-14-4) ×
4 居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。
定期建物賃貸借の解約を申し入れることができるのは、居住用建物で床面積200平方メートル未満のものに限られます。
転勤,療養,親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったとき、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができます。
この場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1か月を経過することによって終了します。よって ×
難しい問題に思えますが、実は平成15年14問目の焼き直し問題です。
過去問をしっかりやっていれば、正答できるはずです。

平成20年 宅建試験過去問 問13 賃借権及び一時使用と借地権

Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
○建物所有を目的としない土地の賃貸借
○建物所有目的の土地の賃貸借(借地権)
以上の違いを問う問題です。
1 AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、AC間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。
建物所有を目的としない土地の賃貸借は、借地借家法が適用されないため、民法の規定により、20年までになります。
20年を超えて存続期間を定めても20年に短縮されます。
又、建物所有目的の土地の賃借権は、借地借家法が適用され、一時使用目的の土地の賃貸借や事業用借地権を除き、当事者間の合意により存続期間を60年にすることができます(30年以上なら自由)。50年が上限ではありません。 よって ×
(参考過去問)
借地権の存続期間は、契約で25年と定めようと、35年と定めようと、いずれの場合も30年となる。(5-11-1) ×
2 土地賃貸借契約の期間満了後に、Bが甲土地の使用を継続していてもAB間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にCが甲土地の使用を継続した場合には、AC間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
賃貸借の期間が満了した後、賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合、
賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、
従前の賃貸借契約と同一の条件で更に賃貸借契約をしたものと推定されます。よって前段は ×
ちなみに、借地上に建物が残っており、期間満了後も借地権者が引き続き土地の使用を継続し、
土地の所有者が、遅滞なく正当事由をもって異議を述べない場合、
従前の賃貸借契約と同一の条件で更新したものとみなされます。よって後半は ○
(参考過去問)
Aは、Bの所有する土地を賃借し、その上に木造の建物を所有している。借地権の存続期間満了の際、Aが契約の更新を請求した場合において、建物が存在し、Bが異議を述べなかったときは、前の契約と同一の条件をもって、更に借地権を設定したものとみなされる。(1-12-2)○
3 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
存続期間を定めなかったときは、貸主・借主のどちらも、いつでも解約の申入れをすることができ、
申入れから1年が経過すると賃貸借契約は終了します。
つまり、賃貸借契約開始から1年が経過していなくても、1年が経過していても、解約の申し入れはできます。
後半、借地権は、期間が満了して更新されなかった場合、賃貸借契約が終了するので、
解約の申入れにより賃貸借契約が終了するわけではありません。よって ×
4 AB間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに売却してしまえばBはDに対して賃借権を対抗できないのに対し、AC間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Cが甲土地上にC所有の登記を行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに売却してもCはDに対して賃借権を対抗できる。
○建物所有を目的としない土地の賃貸借
賃借権の登記をしていなかったときは、新所有者に賃借権を対抗できません。
対抗要件は登記です。
○建物所有目的の土地の賃貸借(借地権)
賃借権の登記をしていなくても、借地上の建物に登記があれば、新所有者に賃借権を対抗できます。
借地権も、民法と同じく借地権の登記があれば、第三者(新所有者)に対抗(主張)できます。
しかし、借地権の登記は借地人だけではできません。
借地権設定者の協力が必要です。
借地権が地上権であれば、借地権設定者は登記に応じる義務があるため、問題ありませんが、
債権である賃借権の場合は、借地権設定者は登記に協力をする義務がありません。
そこで、借地借家法は、借地に借地権の登記がなくても、借地上の土地に、
借地権者が登記されている建物を所有するときは、
これをもって第三者に対抗できるという規定をおきました。
借地上に家を建てるときに、「これは私のものです」と登記をすれば、
その後に土地を買った第三者(新オーナー)に対抗できるのです。
建物は自分の所有物のため、自分だけで登記できます。
よって4番が○で正解肢です。複雑な問題ですが、正解肢はやさしいものでした。
(参考過去問)
借地権者が土地の上に登記した建物を所有しているときは、地上権又は土地の賃借権の登記がなされていない場合でも、土地所有者から当該土地の所有権を取得した第三者に対して当該借地権を対抗することができる。(60-12-3) ○

宅建資格試験過去問 転貸借の承諾2 平成18年度 第10問目4肢

賃貸借で、違法な譲渡・転貸の場合、賃貸人は、元の賃貸借を解除しないで、直接譲受人・転貸人に対して明け渡し請求をすることができます。
この場合、転貸人は賃借人に対して、転貸料の支払いを拒むことができます。賃貸人は転貸人に貸すと言ったわけでから、賃借人の債務不履行になるからです。
AがB所有の建物について賃貸倍契約を締結し、引渡しを受けた場合、AがBの承諾なく当該建物をFに転貸し、無断転貸を理由にFがBから明渡請求を受けた場合には、Fは明渡請求以後のAに対する賃料の全部又は一部の支払を拒むことができる。(18-10-4)
問題としては、初出題ですが、賃借人の転借人に対する債務不履行になると考えると問題は解けると思います。この辺が過去問を通じて養っていく、考える力です。

宅建資格試験過去問 転貸借の承諾 平成18年度 第10問目3肢

民法の賃貸借の譲渡・転貸
原則として、賃貸人の承諾がなければ、賃借権の譲渡又は転貸はできません。
譲渡と転貸というのは賃貸借の途中で使う人が変わることです。勝手に他の者に使わせるのは、信頼を裏切る行為です。無断で行った場合はオーナーは賃貸借契約を解除することができます。
借地借家法も同じです。賃貸人の承諾がなければ、賃借権の譲渡又は転貸はできません。
この賃貸人の承諾は、賃借人になされても、譲受人又は転借人になされても、どちらでも大丈夫です。オーナーが承諾しているかどうかが大事だからです。
過去問
AがBの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合に、Aがその建物をDに譲渡する場合、特別の事情のない限り、Aは、Dに対する敷地の賃借権譲渡についてBの承諾を得る必要がある。(7-7-2)
AがB所有の建物について賃貸倍契約を締結し、引渡しを受けた場合、AがEに対して賃借権の譲渡を行う場合のBの承諾は、Aに対するものでも、Eに対するものでも有効である。(18-10-3)
○、○

宅建資格試験過去問 転貸借の解除 平成18年度 第10問目2肢

賃貸借と転貸借の関係
当たり前ですが、賃貸人の承諾を貰っている適法な転貸借の場合に、転貸借関係の基礎にあるのは、賃貸借契約です。親亀(賃貸借)と小亀(転貸借)の関係になります。賃貸借関係が無くなると、転貸借関係も無くなります。
小亀 転貸借
親亀 賃貸借
転借人からすれば、親亀である賃貸借契約が終了してしまうと、明日からルンペンになりかねません。それでは困るので、転借人を保護するための規定をおいています。
賃貸人をA、賃借人をB、転借人をCとしてお話していきます。A→B→C
1.賃貸人Aと賃借人Bの間の賃貸借契約が合意解除によって終了しても、特段の自由がある場合を除き、転貸借契約は終了しません。
AとBが合意の上で賃貸借の解除をするのは自由です。しかし、それでもCは出て行く必要があります。それでは、AとBが、Cが気にいらないから追い出そうということで、合意してしまえば、いつでもCを追い出せます。そのため、合意による解除の場合には、転貸借契約は終了しないことにしまし
た。
2.賃貸人Aと賃借人Bの間の賃貸借契約が債務不履行による解除によって終了した場合は、転貸借契約も終了します。
Aの承諾を得ない勝手な又貸しや、家賃の滞納などがあった場合です。この場合は転借人も保護はされません。親亀がこけたら小亀もこけます。
過去問
AはBから建物を賃借し、Bの承諾を得て、当該建物をCに転貸している。AとBとが賃貸借契約を合意解除した場合、AC間の転貸借契約は、その前提を失うため、特別の事情のある場合を除き、当然に終了する。(10-6-1)
平成18年問題
AがB所有の建物について賃貸倍契約を締結し、引渡しを受けた場合、AがBの承諾を受けてDに対して当該建物を転貸している場合には、AB間の賃貸借契約がAの債務不履行を理由に解除され、BがDに対して日的物の返還を請求しても、AD間の転貸借契約は原則として終了しない。(18-10-2)
×、×

宅建資格試験過去問 賃借権の譲渡 平成18年度 第10問目1肢

賃借権の譲渡転貸をするには、賃貸人の同意が必要です。勝手にやれば解除の対象になります。
しかし、譲渡や転貸が賃貸人の承諾を得ていない場合でも、その譲渡や転貸が賃貸人に対する背信的行為(はいしんてきこうい=裏切り行為)と認めるに足りない特段の事情があるときには賃貸人は解除できません。
例えば旦那さんと奥さんが、あなた、お前で手を取り合って長年仲良く花屋さんを営業していました。でも、旦那さんが体を壊してしまい、奥さんに営業を任せるべく、旦那さん名義だった建物の賃借権を勝手に奥さんに譲渡しました。
この場合、無断譲渡で解除するのは、適切ではありませんよね。そこで、裏切り行為に当たらない明らかな事情がある場合は、契約は解除できません。やり過ぎは認めないということです。
過去問
AがBから賃借している建物をCに転貸した場合に、AC間の転貸借がBの承諾を得ていない場合でも、その転貸借がBに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Bの解除権は発生しない。(6-12-1)
平成18年問題
AがB所有の建物について賃貸倍契約を締結し、引渡しを受けた場合、AがBの承諾なく当該建物をCに転貸しても、この転貸がBに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、BはAの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。(18-10-1)
○、○

借家権の更新

更新の続きです。
1. 民法の賃貸借 かけうどん
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由です。
2. 借地借家法の借地権 きつねうどん
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、地主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。借地権者の請求か使用継続に加えて、建物の存在があれば、法律上、自動的に更新されてしまいます。
3. 借地借家法の借家権 たぬきうどん
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、家主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。家主から更新拒絶の通知か期間満了後の使用継続で、法律上、自動的に法定更新されてしまいます。
借地借家法の借家権の更新
さて、それでは、最後に借家法は民法の規定がどう修正されているのでしょうか。同じく常に借家人を保護する方向で考えて下さいね。
例えば、5年間建物を借家するという契約を結びました。その5年が経過した時に、そのまま借家に住み続けたいときに、両者の合意があれば問題ありません。しかし、家主が承諾しない場合は出て行かなければならなくなります。そのため、借主保護のために、民法に修正を加えました。
借地権と同じように借家権は、次の2つのどちらかの条件がそろうと、自動的に「法定更新」されてしまいます。家主側が望まなくても、借地借家法が前と同一の条件で自動的に更新させてしまうのです。
ア.借地権の存続期間が満了する際に、家主が「期間満了の日の1年前から6ヶ月前までの間に、契約の更新をしない旨の通知、又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知」をしなかったときは、従前と同じ条件で、契約を更新したとみなされます。
上の通知をした場合でも、期間が満了した後に、借家人が使用を継続しているのに、家主が遅滞なく異議を述べなかった場合も同じく法定更新になります。
借地権と同じく2段構えです。通知のポイントとして借地権との違いは、「借地権では借主から更新の請求」をしますが、「借家権では逆に貸主から更新拒絶通知」をするということです。
借地権は借主から、借家権は貸主からです。
自動的な法定更新が行われた場合は、賃料などの契約条件は前の契約と同一で、「期間は定めがないもの」になります。したがって、当事者はいつでも解約の申し入れができます。
過去問

は、その所有する建物をBに賃貸した。Aが賃貸借期間満了の前6月乃至1年以内にBに対して更新拒絶の通知をしないときは、前の契約と同一の条件をもって、更に賃貸借をなしたものとみなされる。(1-13-4)

更新出来るかどうかは、借家人に有利になってますよね。追い出されても困るからです。
借地借家法は民法の原則が、常に賃借人に有利な方向に修正されている。この原則を忘れないで、残りの項目も理解していって下さいね。

借地権の更新

1. 民法の賃貸借 かけうどん
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由です。
2. 借地借家法の借地権 きつねうどん
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、地主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。借地権者の請求か使用継続に加えて、建物の存在があれば、法律上、自動的に更新されてしまいます。
3. 借地借家法の借家権 たぬきうどん
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、家主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。家主から更新拒絶の通知か期間満了後の使用継続で、法律上、自動的に法定更新されてしまいます。
2.借地借家法の借地権の更新
さて、それでは、借地権は民法の規定がどう修正されているのでしょうか。常に借地人を保護する方向で考えて下さいね。
まず、借地権も更新するのは自由です。お互いの合意があればいいのですから、問題はありません。問題は、地主が更新の承諾をしない場合です。説得してもラチがあきません。色仕掛け?いかんて。
実は借地権は、次の2つのどちらかの条件がそろうと、自動的に「法定更新」されてしまうのです。地主側が望まなくても、借地借家法という法律が前と同一の条件で自動的に更新させてしまうのです。
ア.借地権の存続期間が満了する際に、「借地権者(借地人)が契約の更新を請求」し、かつ「建物が存在する場合」に、地主が「遅滞なく異議」を述べない場合。
イ.借地権の存続期間が満了した後、「借地権者が土地の使用を継続」し、「かつ建物が存在する場合」で、地主が遅滞なく異議を述べない場合。
以上2つの場合は自動的に法定更新になります。2段構えです。いずれの場合も「建物が存在する場合に限り認められることに注意して下さい。せっかく建物があるのに契約を終了させて、建物を取り壊すのはもったいないからです。
つまり、更新するのは、当事者の合意という民法の原則を、法律が強制的に更新してしまうという、きつねうどんに進化させました。そのほうが、賃借人の保護になるでしょ。
過去問
 
Aは、Bの所有する土地を賃借し、その上に木造の建物を所有している。借地権の存続期間満了の際、Aが契約の更新を請求した場合において、建物が存在し、Bが異議を述べなかったときは、前の契約と同一の条件をもって、更に借地権を設定したものとみなされる。(1-12-2)

民法の賃貸借の更新

1. 民法の賃貸借
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由です。
2. 借地借家法の借地権
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、地主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。借地権者の請求か使用継続に加えて、建物の存在があれば、法律上、自動的に更新されてしまいます。
3. 借地借家法の借家権
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、家主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。家主から更新拒絶の通知か期間満了後の使用継続で、法律上、自動的に法定更新されてしまいます。
1. 民法の賃貸借の更新
民法だけが適用される、一時使用や駐車場などの賃借権は、賃貸借の期間満了後に、賃借人が継続して借りることを希望しても、賃貸人は、契約の更新を「拒否」出来ます。つまり、更新をするかしないかは、賃貸人の自由です。
ただし、一つだけ例外があります。賃貸借の期間満了後、賃借人が賃借物の使用収益を継続しているのに、賃貸人がこれを「知っていて異議を述べないときは、」前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借を更新したものと推定されます。これを「黙示の更新(もくじのこうしん=だまっていても更新)」と言います。
存続期間が満了しているのに、賃借人が使い続けて、賃貸人が文句を言わないのは、お互いの合意があったものと同視出来ますので、例えば最初に月3.0万円の約束で駐車場を借りている場合は、同条件で更新したものと推定されるのです。
黙示の更新がされた後は、存続期間の定めのない賃貸借になります。したがって、当事者は、どちらからでも、いつでも解約の申し入れが出来ます。そして、解約の申し入れから、土地の賃貸借は1年経過後、建物の賃貸借は3カ月経過後に終了します。
まずは、この民法の原則をしっかりと理解して下さい。

賃貸借の更新

次は存続期間の更新についてです。これも最初にまとめましょう。
常に賃借人の保護の方向で考えるのは同じです。
1. 民法の賃貸借
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由です。
2. 借地借家法の借地権
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、地主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。借地権者の請求か使用継続に加えて、建物の存在があれば、法律上、自動的に更新されてしまいます。
3. 借地借家法の借家権
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、家主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。家主から更新拒絶の通知か期間満了後の使用継続で、法律上、自動的に法定更新されてしまいます。