宅建試験過去問 平成18年度 第50問目3肢 宅地に適していないところ~扇状地 そして今年度の本試験へ


宅地に適していないところ~扇状地

 

谷の出口、
軟弱地盤の所などや、
土石流の起きやすい所です。
要するに、急勾配の渓流で砂礫が堆積している所や、谷の出口に広がる扇状地、豪雨に伴う斜面崩壊の危険がある所などです。
砂や小石は雨が降ると少しずつ移動するので、そこの地盤は踏み固められたものではなく、どうしても不安定になるからです。

 


谷の出口に広がる扇状に広がった土地(扇状地)は、川が運んできた土砂や小石が堆積してできています。雨が降るたびに、
土砂や小石が運ばれてくる所ですから、もし台風などで大雨が降ったら、土砂や小石が水と共に急に運ばれてきます。

 

つまり、
土石流が起きやすいのです。
扇状地自体は微高地であることが多く、宅地には適していることが多いのですが、谷の出口は、土石流災害が起こりやすいと覚えておいて下さい。

 

過去問

谷出口に広がる扇状地は、
土砂・礫が堆積してできたものであるため、地盤は堅固でないが、士石流災害に対しては安全であることが多い。(12-49-3)

 


扇状地とは、山地から河川により運ばれてきた砂礫等が堆積し、平坦地になった地盤である。(18-50-3)

 


×、○

 

 


さて、これで、昨年の過去問の全ての肢の解説を終えました。どうだったでしょうか?
何となく、問題の趣旨というか、「聞きたいことというのは、
毎年一緒
なんだな!」という、ニュアンスがわかっていただけましたか?

 


それは、そうです。だって、宅建試験というのは、
不動産取引を問題なく行うために必要な知識達なのですから、そんなに奇抜な問題は出るわけがありません(いわゆる、
点数調整的な捨て問はありますが)。

 


小手先の改正点や、細かい枝葉末節ではなく、堂々と過去問で問われている範囲の反復学習で、
合格点は取れるはずです。

 


後2週間。過去問を繰り返し反復して下さい。問題を解くという感覚を身につけるために、
そして合格した際には、メールのご一報でも頂ければ大変嬉しく思います。

 


皆さんの合格を祈って。
 2007年10月10日 箕輪和秀

宅建試験過去問 平成18年度 第50問目2・4肢 宅地~水害に強い所

土地

 

土地に関しての問題は、
どのような土地が宅地として適当かということが聞かれます。
以下の3つが宅地として適当な土地です。


1. 水害に強い所 2. がけ崩れのおそれがない所 3. 環境が良い所

 

 

1. 水害に強い所

水害に強い所は宅地に適しています。
逆にいうと、水害に弱い所は危険なので、宅地に適していません。これは、説明は要りませんよね。洪水が起こると困るからです。
水害に強く宅地に適しているのは、次のような土地です。

 

 

ア.
周辺より高い土地

台地、丘陵地
(きゅうりょうち)

天井川で今は廃川になっている所、
自然堤防部分、
段丘
などです。
しかし、
自然堤防に囲まれた低地
(後背低地ともいいます)
は、
宅地にはよくない土地になります。地盤が軟弱で、じめじめした土地(低湿地)だからです。

 

○台地→低地にできた、
小高い台状の土地のことです。千葉県の下総台地などがあります。

○丘陵地→あまり高くない山の集まっているところです。
千葉県の南部など、房総丘陵とされています。

○天井川→川の両側より、
高いところを流れていた川

○段丘・
段丘→川や海によく見られる、階段状の地形です。地表面は比較的平坦で、よく締まった砂礫(されき=砂や小石)、硬粘土からなり、
地下水位は比較的深い地盤です。高台にあるので水はけがいい土地です。

○自然堤防→洪水時に運ばれてきた土砂が、
海岸に堆積した地形です。河川の流域に砂礫が自然に堆積してできた堤防。微高地のため、比較的住宅に適している。

 

過去問


自然堤防
は、
主に砂や小礫からなり、排水性がよく地盤の支持力もあるため、宅地として良好な土地であることが多い。(8-1-3)

 

台地は、
一般に水はけがよく地盤が安定しているので宅地に適する。


16-50-4)

 

丘陵・
段丘とは、地表面は比較的平坦であり、よく締まった砂礫。硬粘土からなり、地下水位は比較的深い地盤である。
18-50-2)

 


自然堤防とは、河川からの砂や小礫の供給が少ない場所に形成され、細かい粘性土や泥炭などが堆積した地盤である。
18-50-4)

 


○、○、○、×

宅建試験過去問 平成18年度 第50問目1肢 土地とがけ

2. がけ崩れのおそれがない所

がけ崩れのおそれがない所は宅地に適しています。
これは、当たり前ですよね。安全だからです。

 

逆にいうと、
がけ崩れのおそれがある所は危険なので、宅地には適していません。がけ崩れのおそれがあり宅地に適していないのは、
次のような土地です。

 

○山地→傾斜が急で、
表土の下に岩盤又はその風化上が現れる地盤。

当然、
がけ崩れがおきやすくなります。

 

山地とは、
傾斜が急で、表土の下に岩盤又はその風化上が現れる地盤である(18-50-1)

 

宅建試験過去問 平成18年度 第49問目3肢 建築物の基礎


建築物の基礎関係

 


基礎には、コンクリート造の布基礎(ぬのきそ)、独立基礎などがあります。

 

コンクリート造の布基礎

(図)(参考:
yahoo!不動産用語集)↓の布基礎です。

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/genre/04/14.html

 

一般の木造住宅の基礎がこれです。
建物の外枠の下部と平行して、連続している基礎です。布は、平行・連続という意味の字なので、

布基礎といいます。
また、連続基礎ともいいます。

 

鉄筋を入れない布基礎もありますが、
入れた方がより堅固になり、耐震性が向上します。木造建築物の基礎は、コンクリート造の布基礎とするのが、原則です。

 


また、平屋建てで延べ面積が50m2以内
の建築物は、
土台を基礎に緊結しなくてもかまいません。

 

過去問

2階建ての木造建築物の上台は、
例外なく、基礎に緊結しなければならない。(18-49-3)

 

×

宅建試験過去問 平成18年度 第49問目1、2、4肢 木造建築の特徴

木造建築物に関する注意点

 

木造の家屋などに対する注意を述べた問題です。

 

a. 梁のたわみが大きくならないようにする必要があります。

 

b. 木造建築物の耐震性を向上させるには、軸組に筋かい(すじかい)
を入れ
るほか合板を打ち付ける方法があります。


 


筋かいは鉄筋でもかまいません。
筋かいには、欠込みをしてはなりません。弱
くなるからです。
ただし、筋かいをたすき掛けにするためにやむを得ない場合
において、
必要な補強を行ったときは、この限りではありません。

 

c. 地面から1m以内の土台には、
白あり対策
を講じる必要があります。

 

d. 2階以上の場合、原則としてすみ柱を通し柱とし、
管柱(くだばしら)と
してはいけません。

 

1階から2階までを、
一本の長い柱で通して建てて下さいということです。もし、通し柱にしない場合は、
通し柱と同等以上の耐力をもつようにすることが必要です。そうするには、柱とけた等との接合部を金物で補強する必要があります。

 

e. 3階以上の場合、1階部分の構造耐力上主要な部分の柱の小径(太さ)
は、
13.5cm以上とする必要があります。

柱の断面の形は、
正方形でなくても、長方形や円でもかまいません。例えば、ログハウス(山小屋)は丸太で造ってあるので、柱の断面は円になります。

 

f. 木造建築物は鉄筋コンクリート造などと比較すると自重が軽いため、
構造
設計用の荷重として、
地震力(地震に対する強さ)より
風圧力
(風に対す
る強さ)の方が、
大きく設定
される場合があります。

 

例えば、
軒が高く外周面積が広い木造建築物は、自重が軽いことを加味すると、まず風(台風の風)に強いように設計しなければならないからです。

 

g. 木造建築物において、地震力の大きさは、
見付面積の大きさより屋根の重
さを大きく影響を受けます。
つまり、木造建築物の地震に対する強さは、
床面積の大きさよりも、
屋根の重さが物をいうということです。

 

h. 集成材は、
単板等を積層したもので、伸縮・変形・割れなどが生じにく
なるため、
大規模な木造建築物の骨組みにも使用されます。

 

集成材とは、
人工乾燥させた板を、繊維(木目)方向に何枚も接着剤で接着した建築材料です。節(ふし)や割れなど、
木材特有の欠点を取り除いてから貼り合わせるので、狂い・ねじれ・まがり等が生じにくくなります。そこで、最近では、
大規模な木造建築物の骨組みにも使用されています。

 

i.  木造の外壁のうち、
鉄網モルタル塗その他軸組が腐りやすい構造である部分の下地には、防水紙その他これに類するものを使用しなければなりません。

 

j.  構造耐力上主要な部分に使用する木材の品質は、節、
腐れ、繊維の傾斜、丸身等による耐力上の欠点がないものでなければなりません。

 

k.  はり、
けたその他の横架材の中央部附近の下側に耐力上支障のある欠込みをしてはなりません。補強してもだめです。

 

過去問

筋かいには、
欠込みをしてはならない。ただし、筋かいをたすき掛けにするためにやむを得ない場合において、
必要な補強を行ったときは、この限りでない。(17-49-4)


(ヒント 引掛けです。木造のみではない表現になっています。これは、あくまでも、木造のみの規定です。)

 

木造の外壁のうち、
鉄網モルタル塗その他軸組が腐りやすい構造である部分の下地には、
防水紙その他これに類するものを使用しなければならない。(18-49-1)

 

構造耐力上主要な部分に使用する木材の品質は、
節、腐れ、繊維の傾斜、丸身等による耐力上の欠点がないものでなければならない。(18-49-2)

 


はり、けたその他の横架材の中央部附近の下側に耐力上支障のある欠込みをする場合は、その部分を補強しなければならない。
18-49-4)

 


○、○、○、×

宅建試験過去問 平成18年度 第48問目4肢 不動産の統計 新設住宅着工統計


新設住宅着工統計

 

着工統計とは、
どのくらいの新しい建築物が建て始められたか、または新設建築物の着工床面積(あるいは1戸当たりの平均床面積)は、どれくらいかということに関する統計です。

 


そして、建築着工統計のうち住宅だけを取り出したものを、「住宅着工統計
といいますが、国土交通省が統計を出しています。住宅着工統計によれば、最近の新設住宅着工戸数は、次のようになっています。

 


平成17年

分譲住宅 36万9千(6.8%増加)3年連続の増加

持家   35万3千(4.5%減少)2年連続の減少

貸家   50万4千(8.5%増加)5年連増の増加

給与住宅 9千5百(9.5%増加)前年の減少から増加

合計   123万6千(4.0%増加)
3年連続の増加

 

平成18年

分譲住宅 37万9千(2.7%増加)4年連続の増加

持家   35万8千(1.5%増加)3年ぶりの増加

貸家   54万3千(7.8%増加)6年連増の増加

給与住宅 9千2百(3.3%減少)前年の増加から減少

合計   129万(4.4%増加)
4年連続の増加

 


分譲住宅」とは、建て売り又は分譲の目的で建設するものです。


持家」とは、建築主が自分で居住する目的で建築するものです。


貸家」とは、建築主が賃貸する目的で建築するものです。


給与住宅」とは、社宅または公務員宿舎のことです。

 

平成18年建築着工統計(平成19年1月公表)によれば、
平成18年1年間の新設住宅着工戸数は約129万戸で、4年連続で前年を上回った。(15-48-4)

 

建築着工統計
(国土交通省)によれば、平成18年の新設住宅着工戸数は約129万戸となり、対前年比前年比4.4%増で、
4年連続の増加となった。(17-48-3)

 

建築着工統計(国土交通省)によれば、平成18年度の新設住宅着工戸数は、約129万戸で、
前年度比では約4.4%増となり、4年連続の増加となった。(18-48-4)

 

○、○、○

宅建試験過去問 平成18年度 第48問目3肢 不動産の統計 地価公示

1.土地に関する動向

 

地価公示


地価公示とは、土地鑑定委員会が公示した都市計画区域内を原則とした標準地の地価のことです。
要するに土地の値段が上がったか下がったかということですが、これは、国土交通省が公表しています。最近の地価の概況(大体の状況)
は次のようになります。

 


○平成17年3月の地価公示

住宅地、全国
4.6%下落、三大都市圏 3.7%下落、地方圏 5.4%
下落

商業地、全国
5.6%下落、三大都市圏 3.2%下落、地方圏 7.5%
下落

 

○平成18年3月の地価公示

住宅地、全国
2.7%下落、三大都市圏 1.2%下落、地方圏 4.2%
下落

商業地、全国
2.7%下落、三大都市圏 +1.0%(上昇)、地方圏 5.5%
下落

三大都市圏の地価が15年ぶりに1.0%上昇しました。

 

○平成19年3月の地価公示

住宅地、全国
0.1%上昇、三大都市圏
2.8%上昇、地方圏 2.7%
下落

商業地、全国
2.3%上昇、三大都市圏
8.9%上昇、地方圏 2.8%
下落

 


「三大都市圏」とは東京圏・大阪圏・名古屋圏の平均値を、地方圏とは三大都市圏を除く圏域の平均値を指します。

 

 


平成19年地価公示(平成19年3月公表)によれば、
東京都区部では上昇又は横ばいの地点も見られるが、他の圏域に関しては、その傾向は全く見られない。
(16-48-4)

 

平成19年地価公示(平成19年3月公表)によれば、平成18年の1年間、地価は、
三大都市圏は増加に転じ、地方圏の下落率は縮小した。(17-48-1)

 

平成19年地価公示(平成19年3月公表)によれば、平成18年の1年間の地価は、
全国平均で見ると引き続き下落しているが、商業地については上昇した。(18-48-3)

 

★単純に地価が上がったか下がったかの概要はとらえておいて下さい。

 

×、○、×

 

宅建試験過去問 平成18年度 第48問目2肢 不動産の統計 宅地供給量

土地の取引

1. 全国の宅地供給量の近年の動向

 

最近の全国の宅地供給量
(世の中に宅地が提供される量)は、

平成12年度、8,600ヘクタール

平成13年度、6,900ヘクタール

平成14年度、6,700ヘクタール

平成15年度、6,600ヘクタール

平成16年度、6,200ヘクタールです。

 

宅地供給量がピークを迎えたのは昭和47年度で、23.400ヘクタールでした。田中角栄内閣の、
日本列島改造論で日本が沸騰していた頃です。昭和60年代から10,000ヘクタールを少し超えるくらいの供給量で、
落ち着くようになりましたが、平成7年度から毎年少しずつ減少を続けて、平成16年度は6.200ヘクタールに落ちこみました。

 

しかし、平成11年度は8.400ヘクタール、平成12年度は8.600ヘクタールで、
平成12年度だけは前年度より200ヘクタール
増加しています。

 

過去問

国土交通白書(平成19年4月公表)によれば、全国の宅地供給量は、平成3年度以降毎年度、
対前年比で著しい減少が続いている。(11-46-2)

 

平成18年度版国土交通白書 (平成18年4月公表) によれば、
平成16年度の宅地供給量は全国で6.200 haとなっており、前年に比べ増加した。(14-48-3)

 

平成18年版土地白書(平成18年6月公表)によれば、平成15年度の宅地供給量は、
全国で約8.500ヘクタールとなっており、3年連続で増加した。(18-48-2)

 

×、×、
×

 

宅建試験過去問 平成18年度 第48問目1肢 不動産の統計 宅建業者数

宅建業の統計

 

統計の問題は、
問われることは毎年大体決まっていますので、概要を覚えてしまえば簡単です。

 

◎問題は今年度の統計数値に書き換えています。
過去の数値を覚えても意味がないからです。

 

宅建業者の数

宅建業者数は平成18年3月末現在、約13万1,251件です(国土交通白書2007による)。これは、前年度に比べて、
約432件
増加しています。

 

ポイント


約13万業者がいて、前年度より増加した

 

過去問


平成18年度版国土交通白書 (平成19年4月公表) によれば、
平成18年3月末現在における宅地建物取引業者数は約15万業者となっており、前年度に比べ増加した。
(14-48-4)

 

平成18年度国土交通白書(平成19年4月公表)によれば、
平成18年3月末現在の宅地建物取引業者数は約11万業者となっており、前年度に比べ減少した。
(18-48-1)

 

×、×

宅建試験過去問 平成18年度 第47問目4肢 景品表示法 不動産の形質

不動産の形質

 


1. 新築という文言は、建築後1年未満であって居住の用に供されたことがないものであるという意味で用いること。


 


2. 新発売という文言は、新たに造成された宅地または新築の住宅
(造成工事または建築工事完了前の物を含む)について、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うこと
(一団の宅地たは建物を数期に区分して販売する場合は、期ごとの勧誘)、
その申込みを受けるに際して一定の期間を設ける場合においては、その期間内における勧誘、という意味で用いること。


 


3. 分譲マンションを販売するに当たり、当該マンションが、
何らかの事情により数年間工事が中断された経緯があった場合は、着工時期及び中断していた期間を明示する必要があります。長い間、工事を中断していると、
風雨などで躯体(建物の本体)が痛む場合もあるからです。


 

Aは、
建物の売買の媒介を依頼されたところ、当該建物は工事完成後10ヵ月が経過しているものの未使用であったので、
当該物件を新築物件として販売広告してもよい。(13-47-1)

 

分譲マンションを販売するに当たり、
当該マンションが、何らかの事情により数年間工事が中断された経緯があったとしても、住居として未使用の状態で販売する場合は、
着工時期及び中断していた期間を明示することなく、新築分譲マンションとして広告することができる。
18-47-4)

 

○、×