平成20年 宅建試験過去問 問25 その他の法令制限

次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 自然公園法によれば、風景地保護協定は、当該協定の公告がなされた後に当該協定の区域内の土地の所有者となった者に対しても、その効力が及ぶ。
国立公園、又は国定公園内の自然の風景地の保護のため必要があると認めるとき、環境大臣・地方公共団体・公園管理団体は、土地の所有者等と「風景地保護協定」を締結することができます。
その公告がなされた後、当該協定の区域内の土地の所有者となった者に対しても、その効力が及びます。
公告があったことで「協定があることを承知して購入した」とみなされるからです。よって ○
(参考過去問)
自然公園法によれば、環境大臣が締結した風景地保護協定は、当該協定の公告がなされたに当該協定の区域内の土地の所有者となった者に対しては、その効力は及ばない。(15-25-4) ×
2 土壌汚染対策法によれば、指定区域が指定された際、当該指定区域内で既に土地の形質の変更に着手している者は、その指定の日から起算して14日以内に、都道府県知事にその旨を届け出なければならない。
指定区域が指定された際当該指定区域内において既に土地の形質の変更に着手している者は、その指定の日から起算して14日以内に都道府県知事にその旨を届け出なければいけません。届け出でOK。 よって ○
(参考過去問)
土壌汚染対策法によれば、指定区域に指定された際、現に当該区域内で既に土地の形質の変更を行っている者は、その指定の日から起算して14日以内に都道府県知事の許可を受けなければ土地の形質の変更を続けてはならない。(16-25-2) ×
3 密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律によれば、防災再開発促進地区の区域内の一団の土地において、土地の所有者が一者しか存在しなくても、市町村長の認可を受ければ避難経路協定を定めることができ、当該協定はその認可の日から効力を有する。
防災再開発促進地区の区域内の一団の土地の所有者及び借地権を有する者(土地所有者等)は、その全員の合意により、火事又は地震が発生した場合の当該土地の区域における避難上必要な経路(避難経路)の整備又は管理に関する協定(避難経路協定)を締結することができます。
避難経路協定は、市町村長によって認可され認可の公告のあった後に当該避難経路協定区域内の土地所有者等となった者に対しても、その効力があります。
が実は、そういった定義を聞いている問題ではありません。
建築協定は、同じ目的を持つ多人数の間で行われるのが原則ですが、土地の所有者が一人しかいない場合で、他に所有者や借地権者がいない土地の区域では、一人でも建築協定を締結できます。
例えば、その近隣の多数の土地を一人で所有している地主さんなどです。このような協定を一人協定(いちにんきょうてい)といいます。
なお、一人協定は、建築協定の認可を受けた時から3年以内に、その区域に2人以上の土地の所有権者又は借地権者が生じた時から、建築協定としての効力を生じます。
例えば、一人でこの地域に3階建て以上の建物を建てるな。
などの協定を作っても、仕方がありませんので、その地域に他の所有者や借地権が増えたときから効力を生じるのです。
本肢では「認可の日から効力を有する」としているので ×
結局一人協定の問題ではありますが、この肢は難しい。
4 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律によれば、傾斜度が30度以上である土地を急傾斜地といい、急傾斜地崩壊危険区域内において、土石の集積を行おうとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。
考え方
その他の法令制限の問題の場合、
土地や建物などの工事を行おうとする場合に、誰の許可(誰に届出)が必要でしょうか?」という問いかけがほとんどです。
1番の肢もそうですよね?届出か許可かでした。
原則をお話します。
「土地や建物などの工事」を行う場合は都道府県知事の許可が必要と覚えて下さい。
「工事」とは、要するに土地や建物などを物理的にいじることです。
本試験では、開発行為、土地の形質(形状)の変更、土地の開墾、土地の掘削、地下水の排除の阻害、立木(りゅうぼく)の伐採、建築物(住宅・工作物)の建築や建設、などという言葉が使われていますが、これらはみんな「工事」に当たります。
急傾斜地崩壊危険区域内において、当該急傾斜地の崩壊が助長され又は誘発されるおそれがある行為をしようとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければなりません。原則通りで ○です。
(参考過去問)
急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律によれば、急傾斜地崩壊危険区域内において水を放流し、又は停滞させる等の行為をしようとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。(14-25-4) ○
この問題は、3番は恐らく解答できません。
避難経路協定なんて、知らんもん。
しかし、消去法で他の肢は消せますので、解けてほしい問題です。

事務所は法人契約ですか?

法人で古物営業等を行う場合、よく問題になるのが事務所の利用権です。
要するに、居住用の賃貸マンションに勝手に法人登記をしているパターン。
これ、よくありますよね。
しかし、当然契約者は社長等のわけですから、本来法人は使用権限がないのです(社長という個人と法人は別物)。
この場合、オーナーさんからの使用承諾書等が必要になります。
許可申請をする場合、事務所は必ず法人で契約をしているかどうかをご確認下さい。

平成20年 宅建試験過去問 問24 農地法

農地法 (以下この問において 「法」 という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 現況は農地であるが、土地登記簿上の地目が原野である市街化調整区域内の土地を駐車場にするために取得する場合は、法第5条第1項の許可を受ける必要はない。
農地または採草放牧地を、「転用目的で権利移動」するには、当事者が知事の許可を受ける必要があります。
これが、転用目的での権利移動の許可制です。
農地法5条1項に書いてあるので、別名5条許可といいます。
ちなみに、5条許可の制度は、耕作者の地位の安定を図ることと、農業生産力の増進を図ることの2つの目的があります。
5条許可が必要な農地、採草放牧地は、耕作の目的に供される土地です。
地目によらず現況で判断されます。これは、3条許可や4条許可と同じです。よって ×
(参考過去問)
個人が市街化区域外の農地等を売買により取得しようとする場合に関して、現在耕作されている農地を取得して宅地に転用しようとする場合は、登記簿上の地目が「原野」であっても、農地法第5条の許可を受ける必要がある。(7-26-1) ○
2 建設業者が、農地に復元して返還する条件で、市街化調整区域内の農地を一時的に資材置場として借りる場合は、法第5条第1項の許可を受ける必要がある。
売買契約の他に、次の契約も転用目的での権利移動に当たり、5条許可が必要になります。
a. 交換契約
b. 代物弁済契約
c. 賃借権設定契約、使用借権設定契約、永小作権設定契約
これらは、借りる側が一時使用する場合も含まれます。
例えば、工事期間中資材置場として借り、工事終了後速やかに農地に復元して返還する場合などでも許可は必要です。
d. 質権設定契約
e. 贈与契約 よって ○
(参考過去問)
農地を一時的に資材置場に転用する場合は、いかなる場合であってもあらかじめ農業委員会に届出をすれば、農地法第4条第1項又は同法第5条第1項の許可を受ける必要はない。(17-25-1)×
3 市街化調整区域内の農地を宅地に転用する場合は、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば、法第4条第1項の許可を受ける必要はない。
4 市街化区域内の4ヘクタール以下の農地を住宅建設のために取得する場合は、法第5条第1項により農業委員会の許可を受ける必要がある。
3、4は両方とも同じです。
市街化区域内にある農地を、あらかじめ農業委員会に届け出て、
4条-転用目的
5条-権利移動
以上のどちらかをする場合、許可を受ける必要はありません。
◎これを「市街化区域内特例がある」といいます。
ここは、農業委員会への届出のみで足ります。
市街化区域は街造りを推進していく所ですから、農地が無くなっていくのも仕方がない所なのです。
市街化調整区域には、このような特例はありませんので、注意して下さい。 よって ×
(参考過去問)
市街化調整区域内の農地を宅地に転用する目的で所有権を取得する場合、あらかじめ農業委員会に届け出れば農地法第5条の許可を得る必要はない。(15-23-2) ×
 
以上、すべて過去問のままです。できなければ話にならんですよ。

平成20年 宅建試験過去問 問23 土地区画整理法

土地区画整理法における仮換地指定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 土地区画整理事業の施行者である土地区画整理組合が、施行地区内の宅地について仮換地を指定する場合、あらかじめ、土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない。
仮換地を指定しようとする場合、以下のことが必要になります。
ア.個人施行
従前の宅地の所有者、および仮換地となるべき宅地の所有者および、それらの宅地について、その者の使用収益権を持つ者の同意を得る必要があります。
イ.土地区画整理組合が施行者
総会若しくは、その部会または総代会の同意を得る必要があります。
ウ.個人・組合以外の公的施行者
あらかじめ土地区画整理審議会の意見を聞く必要があります。
今回はイ に当たるので、×。
(参考過去問)
土地区画整理組合は、仮換地を指定しようとする場合においては、あらかじめ、その指定について、土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない。(14-22-4)×
2 土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、必要があると認めるときは、仮清算金を徴収し、又は交付することができる。
清算金とは、換地処分によって従前の宅地と換地との間で、土地の価値的に相殺できない部分があるときに、施行者が徴収・交付する金銭をいいます。
仮清算金も同様に徴収・交付できます。よって ○
3 仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる。
○従前の宅地の所有者等の取扱い
仮換地が指定されると、従前の宅地の所有者等は、従前の宅地を使用収益することができなくなり、従前の宅地の権原に基づいて仮換地を使用収益することになります。
このような取り扱いがされる期間は、仮換地指定の効力が発生する日から、換地処分の公告がある日までです。
(参考過去問)
仮換地の指定があった場合、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、従前の宅地の使用又は収益を行うことができない。(2-27-2) ○
4 仮換地の指定を受けた場合、その処分により使用し、又は収益することができる者のなくなった従前の宅地は、当該処分により当該宅地を使用し、又は収益することができる者のなくなった時から、換地処分の公告がある日までは、施行者が管理するものとされている。
仮換地が指定されたことで、従前の宅地の所有者等が使用収益できなくなった従前の宅地の管理は施行者が行います。
例えば、仮換地の指定に伴って、従前の宅地に存在する建物を移転する必要がある場合、その建物の移転は施行者が行うことになります。
(参考過去問)
仮換地指定の効力の発生の日後、換地処分の公告がある日までは、当該指定により使用収益することができる者のなくなった従前の宅地の管理は施行者が行う。(62-26-3) ○

リレーションシップバンキング

【1】リスクと融資
1、知っておいてね。リレーションシップバンキング。
リレーションシップバンキング。略して「リレバン」という考え方があります。
実は融資等を行う場合、企業に対する2つの見方がありまして
1、「定量分析」=定量面 今までの決算書などから客観的に判断する。
2、「定性分析」=定性面 経営者の人格や力量で判断する。
というものです。
ちなみに、金融庁の指導では「定性面」主導。
つまり、経営状態が多少悪くても経営者の質がよければ融資をしなさい!
という指導方向になっています・・・。ホントっすか??
2、性格の真面目さなんて・・・
しかし、現実問題としてビジネスに対する姿勢(や内容)が、
いかに素晴らしくても、金融機関はわからないわけですよね。
つまり、いくら定性面が素晴らしくても、
現実的にはお金を貸しづらいわけです。
何故か?勿論、「貸し倒れ」というリスクを取りたくないからですね。
担当者や店長(融資課長など)の責任問題となるので、
信用だけではリスクをとってまで、経営者に対して「貸さない」ということです。
だって、金融機関がリスクなんてとりませんよ。
3、しかし、特に起業したばかりでは実績もない
ましてや、起業・開業したばかりの段階では、定量=今までの決算書等は何もないわけですから、その企業の経営状態もよくわからない。
定量面、定性面の両方が使えない!これはピンチですよ(笑
いや笑いごとではないですね。すいません。
であるならば、少しでも定量面と定性面を、
「みて貰えるように」努力してみましょう。
通常、起業以前の取引先や在職した会社などが、
開業した後もお客様になって頂ければベストですね。
そして、理想は、融資面談の時にその会社との業務の契約書など、
付き合いのあることを示せる書類を持参することです。
これが、決算書の変わりとまでは言いませんが、
少なくても当初から仕事があるということで、
定量的に相手(融資担当者)に安心感を与えることができます。
え?飲食店を考えているので、新規の個人客ですか?
飲食店をやるのならば、例えば、お客様の対象層(OLさんとか)が、
店を開きたい場所を通ったデータ数を集計して提示するなどです。
朝・昼・晩 土・日の人数とか。
これにより、来店数の予想になります。事業計画書に生かせますよね。
この場合、データ的な定量面と、性格的に真面目である(データを取るくらいなので)という定性面を両方提示することができます。
4、相手が言い訳できるように
結局のところ、実績がないのならば、融資担当者が
「これなら融資をしても仕方ないな。その内容で稟議を書いてあげよう。」と、
上司に対しても言い訳できるような資料を与えてあげるということですね。
実際、この間、会社設立等をお手伝いしたお客様は、以前の取引先と契約を結んでいたため、「それをもっていって下さい。コピーしてお客様名等は消してもいいから」というお話をしましたが、無事300万円の融資がおりました(資本金は150万円)。
なるべくこういった書類を用意してあげましょう。
担当者が、少しでもリスクを取れるように(笑)
努力してあげて下さいね。

起業リスクと融資

1、知っておいてね。リレーションシップバンキング。
リレーションシップバンキング。略して「リレバン」という考え方があります。
実は融資等を行う場合、企業に対する2つの見方がありまして
1、「定量分析」=定量面 今までの決算書などから客観的に判断する。
2、「定性分析」=定性面 経営者の人格や力量で判断する。
というものです。
ちなみに、金融庁の指導では「定性面」主導。
つまり、経営状態が多少悪くても経営者の質がよければ融資をしなさい!
という指導方向になっています・・・。ホントっすか??
2、性格の真面目さなんて・・・
しかし、現実問題としてビジネスに対する姿勢(や内容)が、いかに素晴らしくても、金融機関はわからないわけですよね。
つまり、いくら定性面が素晴らしくても、現実的にはお金を貸しづらいわけです。
何故か?勿論、「貸し倒れ」というリスクを取りたくないからですね。
担当者や店長(融資課長など)の責任問題となるので、信用だけではリスクをとってまで、経営者に対して「貸さない」ということです。
だって、金融機関がリスクなんてとりませんよ。
3、しかし、特に起業したばかりでは実績もない
ましてや、起業・開業したばかりの段階では、定量=今までの決算書等は何もないわけですから、その企業の経営状態もよくわからない。
定量面、定性面の両方が使えない!これはピンチですよ(笑
いや笑いごとではないですね。すいません。
であるならば、少しでも定量面と定性面を、「みて貰えるように」努力してみましょう。
通常、起業以前の取引先や在職した会社などが、開業した後もお客様になって頂ければベストですね。
そして、理想は、融資面談の時にその会社との業務の契約書など、付き合いのあることを示せる書類を持参することです。
これが、決算書の変わりとまでは言いませんが、少なくても当初から仕事があるということで、定量的に相手(融資担当者)に安心感を与えることができます。
え?飲食店を考えているので、新規の個人客ですか?
飲食店をやるのならば、例えば、お客様の対象層(OLさんとか)が、店を開きたい場所を通ったデータ数を集計して提示するなどです。
朝・昼・晩 土・日の人数とか。
これにより、来店数の予想になります。事業計画書に生かせますよね。
この場合、データ的な定量面と、性格的に真面目である(データを取るくらいなので)という定性面を両方提示することができます。
4、相手が言い訳できるように
結局のところ、実績がないのならば、融資担当者が「これなら融資をしても仕方ないな。その内容で稟議を書いてあげよう。」と、上司に対しても言い訳できるような資料を与えてあげるということですね。
実際、この間、会社設立等をお手伝いしたお客様は、以前の取引先と契約を結んでいたため、「それをもっていって下さい。コピーしてお客様名等は消してもいいから」というお話をしましたが、無事300万円の融資がおりました(資本金は150万円)。
なるべくこういった書類を用意してあげましょう。
担当者が、少しでもリスクを取れるように(笑)
努力してあげて下さいね。

平成20年 宅建試験過去問 問22 宅地造成等規制法

宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。
1 宅地造成工事規制区域内において、森林を宅地にするために行う切土であって、高さ3mのがけを生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、造成主は、都市計画法第29条第1項又は第2項の許可を受けて行われる当該許可の内容に適合した工事を除き、工事に着手する前に、都道府県知事の許可を受けなければならない。
都道府県知事(指定都市、中核市、特例市の区域内の土地については、それぞれの長。以下同じ。)は、関係市町村長(特別区の長を含む。)の意見を聴いて、
宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、
宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、宅地造成工事規制区域として指定することができます。
宅地造成工事規制区域内では、森林を宅地にするために行う切土で、高さ2m超のがけを生ずることとなるものに関する工事を行う場合、造成主は、原則として工事に着手する前に、都道府県知事等の許可を受けなければなりません
ただ、都市計画法による開発許可を受けて、その許可内容に適合した宅地造成工事については、宅地造成工事の許可は不要になります。
開発許可の基準は宅地造成工事の許可の基準を含むため、そもそも開発の許可を受けているからです。 よって ○
2 宅地造成工事規制区域内の宅地において、高さが3mの擁壁の除却工事を行う場合には、宅地造成等規制法に基づく都道府県知事の許可が必要な場合を除き、あらかじめ都道府県知事に届け出なければならず、届出の期限は工事に着手する日の前日までとされている。
届け出なければならない時期は、工事に着手する日の14日前までです。
よって ×
(参考過去問)
宅地造成工事規制区域内の宅地において、擁壁に関する工事を行おうとする者は、法第8条第1項の工事の許可を受けなければならない場合を除き、工事に着手する日までに、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。(18-23-1) ×
3 都道府県知事又はその命じた者若しくは委任した者は、宅地造成工事規制区域又は造成宅地防災区域の指定のため測量又は調査を行う必要がある場合においては、その必要の限度において、他人の占有する土地に立ち入ることができる。
都道府県知事、知事が命じた者・委任した者は、
宅地造成工事規制区域の指定や造成宅地防災区域の指定のため、他人の占有する土地に立ち入って、測量又は調査を行う必要がある場合、
その必要の限度において、他人の占有する土地に立ち入ることができます。
よって ○
4 都道府県知事は、造成宅地防災区域内の造成宅地について、宅地造成に伴う災害で、相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの防止のため必要があると認める場合は、その造成宅地の所有者のみならず、管理者や占有者に対しても、擁壁等の設置等の措置をとることを勧告することができる。
知事は、造成宅地防災区域内の造成宅地について、災害の防止のため必要があると認める場合、当該造成宅地の所有者、管理者又は占有者に対し、擁壁の設置または改造その他必要な措置を講ずるよう勧告することができます。よって ○
(参考過去問)
宅地造成等規制法に関して、都道府県知事は、造成宅地防災区域内の造成宅地について、災害の防止のため必要があると認める場合は、当該造成宅地の所有者等に対し、擁壁の設置等の措置をとることを勧告することができる。 ○

平成20年 宅建試験過去問 問21 建築基準法~用途地域等(建築できる要件)

建築基準法 (以下この問において 「法」 という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、用途地域以外の地域地区等の指定及び特定行政庁の許可は考慮しないものとする。
1 店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が20,000平方メートルであるものは、準工業地域においては建築することができるが、工業地域においては建築することができない。
12種類の用途地域。
1. 第1種低層住居専用地域   
2. 第2種低層住居専用地域
3. 第1種中高層住居専用地域  
4. 第2種中高層住居専用地域
5. 第1種住居地域       
6. 第2種住居地域
7. 準住居地域         
8. 近隣商業地域
9. 商業地域          
10. 準工業地域
11. 工業地域          
12. 工業専用地域
○大規模集客施設(特定大規模建築物)
大規模集客施設(店舗・劇場・飲食店等の用途に供する床面積の合計が1万平方メートル超。
都市計画法での特定大規模建築物)は、原則として(地区整備計画上の細かい例外はありますが)、
近隣商業地域、商業地域、
準工業地域
以外の区域では建築できません。
したがって「準工業地域では建築できるが,工業地域では建築できない。」は ○です。
2 第一種住居地域において、カラオケボックスで当該用途に供する部分の床面積の合計が 500平方メートルであるものは建築することができる。
(ごろ合せ)カラオケはアフターファイブから。また、騒音の大きさは関係ありません。
12種の内1~5は建築不可。よって ×
(参考過去問)
第一種住居地域内においては、騒音の小さいカラオケボックスであれば、建築することができる。(6-23-1) ×
3 建築物が第一種中高層住居専用地域と第二種住居地域にわたる場合で、当該建築物の敷地の過半が第二種住居地域内に存するときは、当該建築物に対して法第56条第1項第3号の規定による北側高さ制限は適用されない。
北側斜線制限とは、住居専用地域の建築物の各部分の高さは、その部分から前面道路と反対側の境界線又は隣地境界線までの、真北方向の水平距離乙に1.25を乗じて得たものに、
第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域では5m
第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域では10m
を加えたもの以下でなければならないことです。
真北←
    ↓乙は0 0*1.25+5m=5mまで  ↓4m*1.25+5m=10mまで
隣地 |   4m 第1種低層住居地域 |   
隣地境界線
建築物が斜線制限の異なる用途地域に渡る場合は、それぞれの斜線制限を適用します。
過半数に渡る地域で判断ではありません。よって ×
(参考過去問)
建築物が第二種低層住居専用地域と第一種住居地域にわたる場合、当該建築物の敷地の過半が第一種住居地域であるときは、北側斜線制限が適用されることはない。(16-20-2) ×
4 第一種中高層住居専用地域において、火葬場を新築しようとする場合には、都市計画により敷地の位置が決定されていれば新築することができる。
ちなみに、「火葬場」は神社・寺院・教会、その他これらに類するものに当たりますので、すべての用途地域で建築できるはずです。
しかし、実際には火葬場が近所にできるのを嫌う人が多いので、都市計画でその位置が決定されているものでなければ新築・増築できないのが原則です。
さらに、人が住む第一種・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域では、特定行政庁の許可も必要になります。
よって、特定行政庁の許可が必要という意味で × 少し疑似が残る肢ではありますが。
(参考過去問)
火葬場は、公益上必要な施設であるので、第一種低層住居専用地域を除く全ての用途地域で、建築することができる。(6-23-2) ×

平成20年 宅建試験過去問 問20 建築基準法~容積率と建ぺい率

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合 (以下この問において「建ぺい率」 という。) 及び建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合 (以下この問において 「容積率」 という。) に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 建ぺい率の限度が80%とされている防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率による制限は適用されない。
次の場合、建ぺい率の適用がありません。
敷地いっぱいまで建ててもかまわないということです。
(1)建ぺい率の限度が10分の8とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物は、10分の2が加算されます。
例えば、商業地域です。
10/10になりますから、事実上建ぺい率の適用はありません。
(2)巡査派出所・公衆便所・公共用歩廊その他これらに類する建築物。
(3)公園・広場・道路・川その他これらに類するものの内にある建築物で、特定行政庁が安全上・防火上及び衛生上支障がないものと認めて、建築審査会の同意を得て許可したもの。
ここは、建ぺい率が対象の規定です。
容積率には関係ありませんので、注意して下さいね。
(1)に当たるので ○
(参考過去問)
商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建築面積の敷地面積に対する割合の制限を受けない。(13-21-4) ○
2 建築物の敷地が、幅員15m以上の道路(以下「特定道路」という。)に接続する幅員6m以上12m未満の前面道路のうち、当該特定道路からの延長が70m以内の部分において接する場合における当該敷地の容積率の限度の算定に当たっては、当該敷地の前面道路の幅員は、当該延長及び前面道路の幅員を基に一定の計算により算定した数値だけ広いものとみなす。
(1)建築物の敷地(特定道路側の境界線)が、特定道路(幅員15m以上の道路)から70m以内にある。
(2)敷地の前面道路が幅員6m以上12m未満の場合
以上、2つの要件を満たした場合の容積率の限度の算定では、前面道路の幅員を、一定の計算のもとに算定する数値だけ広いものとして、前面道路による容積率計算をすることができます。 
つまり、近くに大きい道路があれば、一定の要件を見たせば、前面道路の実際の幅員よりも一定数値だけ広くして前面道路による容積率を計算するわけです。
その分だけ容積率は緩和されることになります。 ○
3 容積率を算定する上では、共同住宅の共用の廊下及び階段部分は、当該共同住宅の延べ面積の3分の1を限度として、当該共同住宅の延べ面積に算入しない。
容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合です。
建築物の延べ面積/敷地面積になります。
延べ面積とは、建築物の各階の床面積の合計です。
例えば、容積率が10分の40と指定された場合は、敷地面積が200m2であれば、そこで建築できる建築物の延べ面積は、最高で800m2までになります。
仮に、各階の床面積が100m2とすると、8階建てまで建てられます。
ただし、住宅の用途に供する部分の、地上部分の各階の合計面積の3分の1相当までの地下室部分は、床面積に算入しなくてよいことになっています。
又、住宅以外の用途が含まれる建築物(例えば、店舗付住宅)でも、住宅部分の地下室であれば適用されます。 
共同住宅(マンション)の、共用の廊下又は階段部分も床面積に算入しません。
地下室1/3との混合を狙った問題です。よって ×
(参考過去問)
一定の建築物の地階で住宅の用途に供する部分の床面積については、当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の1/4を限度として、容積率に係る建築物の延べ面積に算入しない。(8-24-2) ×
4 隣地境界線から後退して壁面線の指定がある場合において、当該壁面線を越えない建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建ぺい率は、当該許可の範囲内において建ぺい率による制限が緩和される。
隣地境界線から後退して、壁面線(壁位置)の指定がある場合、
又は地区計画等の区域内で、市町村が条例で定める壁面の位置の制限がある場合。
その壁面線又は壁面の位置の制限として定められた限度の線を超えない建築物で、特定行政庁が、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、
建築審査会の同意を得て許可したものの
建ぺい率は、
その許可の範囲内で緩和されます。
よって ○です。

平成20年 宅建試験過去問 問19 都市計画法~開発許可

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。
1 開発許可を受けた開発区域内の土地であっても、当該許可に係る開発行為に同意していない土地の所有者は、その権利の行使として建築物を建築することができる。
○工事完了公告前の建築制限
開発許可を受けた開発区域内の土地では、工事完了公告があるまでの間は、建築物等の建築等ができないのが原則です。
建築物は、開発許可を受けた土地の工事が完成したと、法律的に宣言された後(工事完了公告があった後)にキチン建てさせないと、開発許可制度自体が骨抜きになるからです。
工事中は工事のじゃまになりますし、危険ですよね。
しかし、次の3つの場合、工事完了公告があるまでの間でも、建築物等の建築等ができます。
ア、工事用の仮設建築物等を建築等する場合
イ、都道府県知事が支障がないと認めた建築物等を、建築等する場合
ウ、開発行為に同意していない(不同意)土地の所有者等が、その権利の行使として建築物等を建築等する場合 よって ○
(参考過去問)
開発許可を受けた開発区域内の土地においては、開発行為の工事完了の公告前であっても、当該開発行為に同意していない土地の所有者は、その権利の行使として自己の土地において建築物を建築することができる。(11-18-2) ○
2 開発行為をしようとする者は、当該開発行為に係る開発許可の取得後から当該開発行為の完了までに、当該開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。
開発許可を申請するときは、「あらかじめ=事前に」、開発行為に関係がある、既設の公共施設の管理者(例、道路管理者)と協議して、その同意を得る必要があります。
そして、申請書にはその同意書を添付する必要があります。
例えば、マンションを造るために、道路にトラックやダンプカーなどを停車する必要がありますので、道路管理者の同意を得る必要があります。
あらかじめですから × でこれが正解の肢。
(参考過去問)
開発行為を行おうとする者は、開発許可を受けてから開発行為に着手するまでの間に、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。(16-18-4) ×
3 都市計画法に違反した者だけでなく、違反の事実を知って、違反に係る建築物を購入した者も、都市計画法の規定により、都道府県知事から建築物の除却等の命令を受ける対象となる。
都市計画法の規定に違反する建築物を、それと知って譲り受けた者に対して、国土交通大臣又は都道府県知事は、都市計画上必要な限度において、建築物の除却など違反を是正するため必要な措置をとることを命ずることができます。
○悪意の譲受人ですね。よって ○
(参考過去問)
都市計画法の規定に違反する建築物を、それと知って譲り受けた者に対して、国土交通大臣又は都道府県知事は、都市計画上必要な限度において、建築物の除却など違反を是正するため必要な措置をとることを命ずることができる。
(15-19-4) ○
4 地方公共団体は、一定の基準に従い、条例で、開発区域内において予定される建築物の敷地面積の最低限度に関する制限を定めることが可能であり、このような条例が定められている場合は、制限の内容を満たさない開発行為は許可を受けることができない。
地方公共団体は、良好な住居等の環境の形成または保持のため必要と認める場合、政令で定める基準に従い、条例で、区域・目的・予定される建築物の用途を限って、開発区域内の予定建築物の、敷地面積の最低限度に関する制限を定めることができます。
開発許可の申請があった場合、この制限に適合していなければ、開発許可を受けることはできません。よって ○
4番は初出題ですが、他は過去問で聞かれている範囲の問題です。
誰の許可がいつ必要か?を意識して下さい。