平成20年 宅建試験過去問 問17 国土利用計画法

国土利用計画法第23条に基づく都道府県知事への届出 (以下この問において 「事後届出」 という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
国土利用計画法とは、一言で言えば、地価を抑制することを目的としています。
地価というのは、土地を利用する対価のことです。
例えば、1m2(平米)が10万円の土地が、何かの事情で12万円で取引されたとします。
角地で立地が良かった場合などですね。
しかし、そうすると回りの似たような土地について今度は1m2辺り13万円前後などで、取引をしようとする傾向があります。
人間の欲は限りがないわけですね。
しかし、その結果、日本は国土が狭いので、日本全体の土地がジワジワ、ジワジワッと値上がりしてきます。
実は、角さん、いや水戸黄門じゃないですよ、田中角栄元首相の日本列島改造論の後で、土地が投機的に値上がりしました。
お正月値段のマグロのご祝儀価格が、そのままマグロの相場になっては困ります。
でも、土地の相場などは相対的なものですから、値段が一度上がってしまうと低くなりずらいのです。
隣の山田さんのところが坪50万円だったら、自分も最低同じ金額で売りたいのが人情です。
しかし、お上も、ただ指を加えて見ているわけにはいきません。
そこで、相場より高値での土地取引が、その後の土地取引目安の目安になるのを防ぐことを目的として、土地取引の値段や利用目的をチェックするために昭和49年にできたのが、国土利用計画法です。
その目的を達成するために、国土利用計画法は、次の3つの手段を用意しています。要するにお上への届出や許可制にしたのです。
1.土地取引の事後届出制
2.土地取引の事前届出制
3.土地取引の許可制
土地取引の事後届出制 
相場より高値での土地取引が、その後の土地取引の目安(目安例)になるのを防ぐ手段の1つとして有効なのは、大規模な土地取引について、取引後でもいいからお上に取引価格等を届け出させることです。
チェックできますから。
これが土地取引の事後届出制です。
国土利用計画法第23条の事後届出制ともいいます。
今回は1肢と3肢は同じ趣旨の問題。
1 宅地建物取引業者Aが所有する市街化区域内の1,500平方メートルの土地について、宅地建物取引業者Bが購入する契約を締結した場合、Bは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
3 個人Dが所有する市街化調整区域内の6,000平方メートルの土地について、宅地建物取引業者Eが購入する契約を締結した場合、Eは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
○事後届出制が適用される土地取引の規模
土地取引の事後届出制は、小規模な土地取引には適用されません。
小規模ではその後の土地取引の標準的目安にならないからです。
取引される土地が、日本全国のどこにあるかで、届出が必要な広さが違ってきます。次の広さの一団の土地になります。
1、市街化区域内では、2,000m2以上。
2、市街化調整区域内又は未線引区域内では、5,000m2以上。
3、都市計画区域外(準都市計画区域を含む)は、10,000m2以上。
上の面積は暗記して下さい。2*5=10 「にごじゅう」で覚えましょう。
一団というのは、隣接するひとかたまりの土地のことです。
今回は1,500平方メートルですから、1は×。3は○ですね。
(参考過去問)
国土利用計画法第23条の届出に関して、宅地建物取引業者であるAとBが、市街化調整区域内の6,000m2の土地について、Bを権利取得者とする売買契約を締結した場合には、Bは事後届出を行う必要はない。(19-17-1) ×
2 甲市が所有する市街化調整区域内の12,000平方メートルの土地について、宅地建物取引業者Cが購入する契約を締結した場合、Cは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
次の場合、事後届出が必要な行為をしても、例外的に事後届出が不要になります。
取引の主体等に問題がない場合です。
a. 注視区域、監視区域、規制区域にある土地について、売買契約等をした場合。
事前届出や許可が必要な場合にあたるからです。
b. 当事者の一方又は双方が、国、都道府県、市町村、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社等の場合
お上ですから、変なことをしないという信用があります。
勿論、勧告や指示などもされません。
取引の双方はいずれも届出をする必要はありません。よって ×
(参考過去問)
土地売買等の契約の当事者の一方が国又は地方公共団体である場合は、その契約について届出をしなければないが、勧告されることはない。(10-16-3) ×
4 個人Fが所有する都市計画区域外の30,000平方メートルの土地について、その子Gが相続した場合、Gは、相続した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
次の土地取引等には、事後届出は不要です。
土地の取引に当たらないからです。
全て土地の利用の対価という概念がないものです。
a. 抵当権設定契約
b. 贈与契約
c. 信託契約
信託契約そのものは、届出が必要な土地取引に当たりません。
しかし、信託を引き受けた者(受託者といいます。例えば信託銀行です。)が引受けた土地を第三者に売却する行為は、売買契約そのものなので、事後届出が必要です。注意して下さい。
d. 相続、時効
法律による自動的な取得です。契約ではありません。
よって、×。

平成20年 宅建試験過去問 問16 不動産登記法

不動産の登記の申請に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。
仮登記とは将来なされる本登記の順位を、仮登記の時点で確保するために行う予備的な登記のことで、本登記の順位を確保するための予約券です。
所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がいるときは、下の2つの要件があるときに限り申請できます。
ア、その第三者の承諾の情報
イ、利害関係のある第三者に対抗できる裁判があったことを証する情報
所有権は物を全面的に支配できる権利ですから、仮登記に遅れる第三者の権利と両立できないのです。
つまり、第三者の権利は抹消されます。あちらを立てれば、こちらが立たないわけです。
問題文としては、×のような気がします。
しかし、承諾書にしろ判決にしろ、承諾があるという意味ではあるので △
(参考過去問)
所有権に関する仮登記をした後、本登記を申請する場合においては、その仮登記後第三者に所有権移転の登記がされているときでも、その者の承諾又は、第三者に対抗することができる裁判があったことを証する情報を必要としない。(2-16-4) ×
2 仮登記の登記義務者の承諾がある場合であっても、仮登記権利者は単独で当該仮登記の申請をすることができない。
仮登記も権利に関する登記なので、仮登記権利者と仮登記義務者が共同で申請しなければならないのが原則です。共同申請主義が適用になります。
ただし、次の場合は、仮登記権利者が単独で申請できます。
ア、仮登記義務者の承諾があるとき
イ、仮登記を命ずる裁判所の処分があるとき これは明確に ×
(参考過去問)
仮登記の申請は、仮登記義務者の承諾があるときは、仮登記権利者が単独ですることができる。(16-15-1) ○
3 二筆の土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人が同じであっても、持分が相互に異なる土地の合筆の登記は、申請することができない。
4 二筆の土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人が同じであっても、地目が相互に異なる土地の合筆の登記は、申請することができない。
次の場合が、合筆の登記を申請できない例です。
理由は「分かりにくくなる」からです。
ア、所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆
土地の所有権の登記は一筆の土地ごとにされるので、
所有権の登記がある土地とない土地の合併を許すと、
一筆の土地の一部に所有権が登記されることになり分かりにくくなります。
イ、地目が違う土地の合筆
地目が違う土地の合併を許すと、
一筆の土地に複数の地目が登記されることになり分かりにくくなります。
ウ、所有権の登記名義人が異なる土地の合筆
所有権の登記名義人も、一筆の土地ごとに登記されますから、
所有権の登記名義人が違う土地を合併して、
1つの土地にすることを許すと、
一筆の土地の一部に、別な所有者が登記されることになり分かりにくくなります。
エ、表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地の合筆の登記
持分が相互に違うのでわかりにくくなります。よって3、4両方とも ○
(参考過去問)
所有権の登記がある土地と所有権の登記がない土地を合併する合筆の登記をすることはできない。(11-11-1)
地目が田である土地と地目が宅地である土地を合併する合筆の登記をすることはできない。(11-11-2) 両方○

営業権の譲り渡し

1、先日のあるご相談
先日、ある方から起業のご相談を受けました。
詳しい内容は書けないのですが、その中で面白いお話になったので、お伝えします。
2、店舗の経営譲渡
その方の相談内容は、ある店舗の経営譲渡のお話でした。
経営譲渡というと難しそうですが、飲食店(特に夜の関係)などではよくあるお話です。
「このお店、格安でそのまま渡すので営業しない?」というものです。
3、美味しい話ではないの?
通常、小さな飲食店を一件開店するには、1,000万円程度かかると言われています。
店舗の保証料や内装費(特に厨房機器が高い)等ですね。
それにプラスして、初期の運営費(ランニング経費)がかかります。
その道に詳しい方に話を聞くと、「最初の開店時にどれくらい売上があったかで、その後の売上は、大体わかる」とのことですが。
通常、開店後落ち着いてきて、売上が一度少し落ちてから、V字回復で、どこまで戻せるのかが勝負とのことですね。
4、んでもって問題点
しかし、この場合問題になるのは、「経営譲渡の理由」です。
つまり、同じお店の内容の場合(例 居酒屋→居酒屋など)、前の店の売上を大きく超えていくのは至難の業なのです。
前のお店の月売上が200万円だったら、せいぜいプラス1割ではないでしょうか?
これも、業態によりますけどね。
例えば、キャバクラだったら、新たに可愛いおねーちゃんを数名入れれば、ウハウハ・・。すいません。品がなかった。
ここまでは、通常必ず考えます。売上的にどうなるのだろうと。
プラスして、ここで大事なことは、経営(や業務)譲渡の場合、金融機関の融資上も、とても難しくなる可能性があるということです。
これは、儲かっているお店を簡単に譲渡する人はいない訳でして、通常、「儲からないから辞めた」というのがほとんどの理由ではないでしょうか?
そうすると、金融機関で融資の依頼をしても、「前のお店は潰れているのに、今回は、それ以上どうやって売上をあげるのですか?」
というお話になります。お店の名前などを変えても同じですね。
一度離れたお客様を戻すのは、これも至難の業なのです。
勿論、居酒屋→ラーメン屋にする場合などは別ですが。
つまり、今まで200万円しか売上がないものを、業態や内容が同じ場合、いくら「事業計画で350万円の売上が出る予定です。」と書いたとところで、絵に書いた餅になってしまうのです。
つまり、売上を上げるための明確な理由がないと融資が受けづらいのです。
「前の経営者が年齢的に厳しいから引退する。」というような理由であれば、問題ないのですけどね。
ですから、経営やお店の譲渡で、直ぐに事業が始められるといわれると、美味しいお話に聞こえますが、経営を辞める理由や、現在の売上、条件等を、まず考えるようにしましょう。

平成20年 宅建試験過去問 問15 区分所有法

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 管理者は、少なくとも毎年2回集会を招集しなければならない。また、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、集会の招集を請求することができる。
集会とは、その分譲マンションの規約を作ったり、意見を交換したりするための集まりで、分譲マンションの国会のようなものです。
集会という国会で作られる決まりが規約です。
集会を招集する者
集会は、管理者が招集し、管理者は少なくとも毎年1回招集の通知をする必要があります。最低、年1回は集会を開きなさいということです。よって ×
         
○後半の、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは,管理者に対し,集会の招集を請求することができます。こちらは問題通り
2 集会は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の同意があるときは、招集の手続きを経ないで開くことができる。
集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができます。よって ×
(参考過去問)
管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならないが、集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。
(13-15-4) ○
3 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。
区分所有法または規約に別段の定めがない限り、集会の決議は、区分所有者及び議決権の各過半数でするのが基本です。
管理者の選任・解任もこれにあたりますので、正しい肢です。
又、この管理者は、区分所有者以外の者から選任することもできます。
広く人材を集めようというわけですね。有能な人材が欲しいのは皆同じです。
(参考過去問)
区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって、管理者を選任することができるが、この管理者は、区分所有者以外の者から選任することができる。(11-15-4) ○
4 規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で理事会又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
規約は、管理者が保管します。
管理者がいない時は、建物を所有している区分所有者又はその代理人で、規約又は集会の決議で保管者を定めます。
理事会又は集会の決議で定めるわけではありません。よって ×
(参考過去問)
建物の区分所有等に関して、規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。(19-15-1) ○
すべて過去問通りの肢です。これは簡単。

平成20年 宅建試験過去問 問14 定期借家権

借地借家法第38条の定期建物賃貸借 (以下この問において 「定期建物賃貸借」 という。) に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
例えば、転勤の間だけ家を貸したいという場合があります。
昔、コマーシャルでありましたよね。30歳くらい以上の方は覚えてるでしょうか。あの時にオーナー役で出てたのが、踊る大捜査線の副所長です。
1 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。
定期建物賃貸借を締結する場合、賃貸人・賃借人の事情は何もありません。
しかし、「契約は口頭で成立する」という民法の原則がありますが、土地を返す、返さないというのは、大変大きな問題です。
そのため、設定に際しては公正証書「など」の書面によることが必要です。
書面の種類は問いませんが、トラブル防止のため、書面で残せということです。
よって、×
(参考過去問)
平成15年10月に新規に締結しようとしている、契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約に関して、定期借家契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。(15-14-2) ×
2 公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。
定期建物賃貸借は、期間満了になると必ず借家人は出ていかなければなりません。
そのため、ある程度借家人に配慮する必要がありますので、次の規定を設けました。
家主は事前にこの賃貸借は契約の更新がなく、契約期間の満了に伴い賃貸借が終了する旨を、書面で借家人に説明することが必要です。
説明しなかった時は、更新ができない旨の定めは無効になります。
つまり、普通の借家契約になります。
書面で説明して、借家人によく理解してもらえということです。
内容は書面で理解しておきましょう。トラブル防止のためですね。よって ×
(参考過去問)
平成15年10月に新規に締結しようとしている、契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約に関して、定期借家契約を締結しようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。(15-14-3) ○
3 期間が1年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。
定期建物賃貸借(期間が1年以上の場合に限ります。1年未満の場合規定はありません)の賃貸人は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して、期間満了により賃貸借が終了する旨の通知(口頭でも可)をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することはできません。よって ○です。
(参考過去問)
定期借家契約を適法に締結した場合、賃貸人は、期間満了日1カ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば、その終了を賃借人に対抗できる。
(15-14-4) ×
4 居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。
定期建物賃貸借の解約を申し入れることができるのは、居住用建物で床面積200平方メートル未満のものに限られます。
転勤,療養,親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったとき、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができます。
この場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1か月を経過することによって終了します。よって ×
難しい問題に思えますが、実は平成15年14問目の焼き直し問題です。
過去問をしっかりやっていれば、正答できるはずです。

個人事業か?会社形態か?

1、実は有名人ですか?
今回は、今から起業をお考えの方が対象になりますが、
考え方という視点でお話します。
「もうすぐ起業します!つきましては、個人事業と会社形態とどちらがいいですか?」
面談時に、このような内容の質問を受けることが多いです。
その時に、「こう仕事があって、これだけ売上があって、ああなってこうなって、いんぐりもんぐり!!」と、お話されるわけですが、私は笑いながら、冗談でこう聞いたことが2回くらいあります。
「その業界(起業する業界)で有名人なのですか?」 と。
そうすると、たいがい「いえ、そういうわけでは・・・。」というお返事がかえってきます。
これは、けっして馬鹿にして聞いているのではなく、
その業界の「有名人というか顔役的」な方でないならば、
「本当に起業した当初から、そこまで仕事が入ってくるのか?」
という疑問があるからなのです。
2、業種・業態・サービスにもよるけれど
起業した後、最初から、今勤めている会社や取引先との継続契約などが決まっている場合などは問題ないのですが、「まったくお客様がいない状態で独立して、新たに一から新規顧客開拓」
をするのは、かなり至難の業です。
それはそうですよね。
勿論、業種・業態・サービス内容などにより、かなり違いがでます。
例えば、建築業だったら、起業当初など、前の会社やお客様等からの下請け仕事がないと、まず経営は難しいでしょうが、飲食店などは元々新規である一般のお客様のご来店がメインのため、別段継続取引は必要ありません。
食材の仕入れルートなどは、継続取引になるかもしれませんが。
3、業種によりわけてみると
結局のところ、飲食店や小売店のように立地や取扱商品(ラーメン屋さんなど)で、
新規にお客様が来店する業種は、法人だろうが、個人だろうがあまり関係ありません。
「法人が営業しているラーメン屋さんだから旨そうだ」と、
食べにいく人はいませんよね。
もっとも、チェーン店の場合、
「そこそこ美味しくて安い」というような信用もありますが。
ただ、取引先やお客様を、今後新規開拓しなければならない業種(一般的に、ほとんどの業種は当てはまります。
例えば、先ほどの建築業でも新規顧客開拓の場合などはこちらに入ります)は、個人と法人の「信用の違い」は大きくなります。
4、結局のところ
はっきり言いますと、一般的に新規の取引先などを獲得していかなければいけない業種(ほとんどの業種)は、信用度の違いで個人事業より法人化するべきです。
税金上では、売上800万円から1,000万円(ただし経費等によりまったく違うので、あくまでも参考金額)くらいが、税金上は個人から法人にしたほうが良いと言われますが、それは別問題として、「お客様や取引先の信用度を高める」という意味で、個人事業では著しく信用が落ちます。
ですから、冒頭で「有名人ですか?」というお話になったのです。
その業界で有名人などであるならば、その人の名前で仕事が取れるので問題はありません。
でも、一般的に今から起業する人で「名前で仕事が取れる方」など、ほんの一握りだと思います。
ですから、私は「法人化推奨派」です。
理由は「お客様の信用度を考えると、法人化するべきである」からです。
もし今からの起業の場合、業種、サービス内容によって考えてみて下さいね。