平成20年 宅建試験過去問 問4 建物賃貸借と担保権の対抗力

Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
1 AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
物上代位性とは、担保物権は担保に差し入れられた物の売却・賃貸・滅失などがあっても消滅せず、担保物権を設定した者が受け取るはずの代金(売却の場合)、賃料(賃貸の場合)、保険金・損害賠償金(滅失の場合)の上にも、効力が及ぶという性質です。
ただ、抵当権者に賃貸借契約の解除権などはありません。よって ×
2 抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
問題の趣旨がいまいちわからん・・。
短期賃貸借制度は法改正で平成16年に既に廃止されています。
よって × 法改正を、ちゃんとしっとるけ?という問題か?
3 AがEからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
日本語的な問題。方法はない!と言い切る時点で、ン?と引っかかりましょう。
1番抵当権者Bに弁済するかもしれないし、順位の変更等の方法もあります。よって ×
4 Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
借家権の対抗要件は、賃借権の登記か建物の引渡しです。
問題文にCは住んでいると書いてあるので、引渡しはされています。
よって、Cの勝ち。 ○
(参考過去問)Aは、その所有する建物をBに賃貸した。Aがその建物を第三者Cに譲渡し、所有権の移転登記がされた場合でも、その登記前にBがAから建物の引渡しを受けていれば、Bは、Cに対して賃借権を対抗することができる。(1-13-1) ○
色々と問題の趣旨を組み合わせつつ、答えはわかりやすい問題。
けっこう好きです。できなければ駄目。

通帳の重要性

1、融資申し込みの際に通帳をもっていく。
融資のメルマガの中でお話しましたが、融資の申し込みの際にもっていくもので、大事なものの一つに「通帳」があります。
持参する通帳の期間で言うと、6か月から12か月分です(担当者にもよりますが、12か月分、つまり1年分と言われることが多いようです)。
2、なぜゆえに通帳?
さて、12か月分の通帳をもって行くと簡単に書きますが、あまり気分の良いものではないですよね?
何せ、自分の「お金のやりくり」が全てわかってしまうわけですから。
しかし、実は通帳をもって行く大きな理由は、今お話した「お金のやりくり」がわかるからなのです。
3、では、通帳のどこを見られるの?
例えば、毎月の家賃がキチンと同日付(家賃の支払いは、月末など一定期日が通常のため)で引き落としされているか?(購入している場合、固定資産税の支払い明細を求められます)。
毎月の光熱費は一定で引き落としされているか?(又は領収書を求められます)。
ローンの残高の引き落としはないか?(例えば、車をもっていれば、その分生活費に計上する必要があります)。
等々、一定のサイクルでの引き落としがキチンとされているかを見られます。
要はそれによって、何がわかるかというとお金にたいするまじめさです。
一定の時期にキチンと引き落としや支払いをしているということは、「お金を貸しても一定の期日にはキチンと返してくれる人だな」とみられやすいということですね。
4、そんなこと言っても。
ここまで書くと「そんな評価されなくても借りたものは返す!」と思いますよね。
おっしゃるとおり。ただ、相手(公庫等)にとっては、一見さんなわけです。
政策金融公庫のローン返済は60回、つまり5年等の長期になるのです。
一見のお客様から長期の取引を申し込まれると警戒しますよね?
又は、警戒という言葉が適切でなければ、その間、すべてキチンと支払い等があるのかと考えますよね?
今まで取引があれば、その状況に応じて調整できます。信用がありますから。
ただ、特に起業時というのは、今までの実績(起業内容において)がないわけですから、通帳等で判断せざるを得ないということです。
それでは、一番強いのは?はい。通常の通帳とは別に定期預金等があることです。
コツコツと、お金をためて準備をしていました→まじめに返す方と見られます。
ということは、起業の準備は今からでも始まっているということですね。
又は、現在起業をされている方の場合、定期預金を積むのが信用に繋がるということです。
是非、準備万端整えて、ロケットダッシュをしていきましょう。

平成20年 宅建試験過去問 問3 代理関係

AがBの代理人としてB所有の甲土地について売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、A自らが買主となって売買契約を締結したときは、Aは甲土地の所有権を当然に取得する。
(ポイント)自己契約 代理人と相手方が同じです。
この場合は、Aの代理人なのに、B、つまり自分の利益のために動きますよね。
そのため、無効にしています。勿論、本人Aがあらかじめ許諾をしていれば、何も問題はないので有効ですよ。 ×
(参考過去問)Aが、Bに代理権を授与してA所有の土地を売却する場合に、Bは、Aのあらかじめの許諾がなければ、この土地の買主になることができない。(12-1-3) ○
2 Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、AがCの代理人となってBC間の売買契約を締結したときは、Cは甲土地の所有権を当然に取得する。
(ポイント)双方代理 双方の代理人
双方代理が行われた場合、無効です。双方代理とは、代理人が本人と相手方の双方の代理人を兼ねることです
両方を代理した場合は、必ずどちらかの利益のために動きます。
例えば、報酬が多い方などに付きます。どちらかに偏ります。
ですから、両方からの代理は禁止にしました。
ただし、本人と相手方の両方が、双方代理にあらかじめ許諾していれば、双方代理は禁止されず、無権代理として無効にはなりません。
双方が了解しているわけですから。
この典型が、不動産屋さんです。不動産屋さんの仲介業務なのです。民法と宅建業法の流れがわかってきたでしょ。
(参考過去問)Aが、Bの代理人として、Cとの間でB所有の土地の売買契約を締結した場合に、AがBから土地売買の代理権を与えられていた場合で、所有権移転登記の申請についてCのあらかじめの許諾があったとき、Aは、B及びC双方の代理人として登記の申請をすることができる。(8-2-1) ○
3 Aが無権代理人であってDとの間で売買契約を締結した後に、Bの死亡によりAが単独でBを相続した場合、Dは甲土地の所有権を当然に取得する。
4 Aが無権代理人であってEとの間で売買契約を締結した後に、Aの死亡によりBが単独でAを相続した場合、Eは甲土地の所有権を当然に取得する。
(ポイント)相続と代理
裁判で争われたケースですが、この場合、有効になるとの判例がでています。
相続というのは全ての権利を引き継ぐからです。
ちなみに、相続人が何人かいたら、どうでしょうか。
この場合、他の相続人は何も悪くないため、他の相続人が承諾をしない限りは無効です。よって3は ○
一方4は、本人が無権代理人を相続した場合です。
例えば、本人が、ドラ息子の無権代理行為を見過ごしているなどの過失がある場合は別として、「当然に」有効とはなりません。
だって、本人は原則的に悪くないからです。よって ×
(参考過去問)Aの子BがAの代理人と偽って、Aの所有地についてCと売買契約を締結した場合に、Aが死亡してBがAを単独で相続した場合、Bは、Aが売買契約を追認していなくても、Cに対して当該土地を引き渡さなければならない。(5-2-4) ○
全て「当然に」という表現が出ますが、内容を読めばわかる問題。感覚の問題です。
できなければ駄目。

平成20年 宅建試験過去問 問2 公信力と意思表示の混合問題

所有権がAからBに移転している旨が登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 CはBとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、甲土地の真の所有者はAであって、Bが各種の書類を偽造して自らに登記を移していた場合、Aは所有者であることをCに対して主張できる。
(ポイント)Bはまったくの無権利者です。これを間違っては話にならん。
登記に公信力はありません。常識でわかりますよね。Aを保護するべき。 ○
(参考過去問)Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関して、Aと売買契約を締結したCが、登記を信頼して売買契約を行った場合、甲土地がAの土地ではなく第三者Dの土地であったとしても、Dの過失の有無にかかわらず、Cは所有権を取得することができる。(19-3-2) ×
※平成19年の3問目に同じ趣旨の問題が出ています。基本的なことだから、必ず知っておいてね!という出題者の愛が感じられる問題です。
2 DはBとの間で売買契約を締結したが、AB間の所有権移転登記はAとBが通じてした仮装の売買契約に基づくものであった場合、DがAB間の売買契約が仮装であることを知らず、知らないことに無過失であっても、Dが所有権移転登記を備えていなければ、Aは所有者であることをDに対して主張できる。
(ポイント)虚偽表示の無効は、善意の第三者に対抗できません。
この場合、第三者は善意でありさえすればよく、登記を備えている必要もありません。虚偽表示をする人が悪いのですから、とにかく善意の第三者の勝ちです。
(参考過去問)Aが、債権者の差押えを免れるため、Bと通謀して、A所有地をBに仮装譲渡する契約をした。Cが、AB間の契約の事情につき善意無過失で、Bからこの土地の譲渡を受けた場合は、所有権移転登記を受けていないときでも、CはAに対して、その所有権を主張することができる。(12-4-2) ○
3 EはBとの間で売買契約を締結したが、BE間の売買契約締結の前にAがBの債務不履行を理由にAB間の売買契約を解除していた場合、Aが解除した旨の登記をしたか否かにかかわらず、Aは所有者であることをEに対して主張できる。
(ポイント)売買契約は一旦は有効
A→B に移転
A 解除 ←B→ 売買E となる。
よって、AかBのどちらが勝ちかは、登記の有無で決着
(参考過去問)不動産の物権変動の対抗要件に関して、不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約を適法に解除した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該契約の解除後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。(19-6-2) ×
4 所有権がAからBに移転している旨が登記されている甲土地の売買契約に関して、FはBとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、その後AはBの強迫を理由にAB間の売買契約を取り消した場合、FがBによる強迫を知っていたときに限り、Aは所有者であることをFに対して主張できる。
(ポイント)意思表示の強迫の問題。強迫ですから、善意・悪意は関係ありません。
(参考過去問)A所有の甲土地についてのAB間の売買契約に関して、Aが第三者Cの強迫によりBとの間で売買契約を締結した場合、Bがその強迫の事実を知っていたか否かにかかわらず、AはAB間の売買契約に関する意思表示を取り消すことができる。(19-1-3) ○
問題自体は簡単ですが、対抗関係になるか意思表示の問題です。
これを見分けるには、解除後なのか取り消し後なのかによります。
つまり、解除など行為の後は 対抗関係=登記の有無で決着
    解除の脅迫など意思表示の段階=意思表示の有無、善意・悪意等で決着
混同してはいけません。
参考 最短クリア宅建合格一直線 P70、86

起業時期の目安とは

1、事業計画には載ってこないけど。
既に起業された方、今年起業される方と様々だと思います。
1年の計は元旦にありですが、今年起業を考えている方は、
いつの時期を目安に起業されるのでしょうか?
そういえば、起業相談の際、なんだかんだと事業計画書を見てきています。
実は、事業計画を作る時に忘れてしまう、大きな費用があるのです。
それは・・・、
自らの生活費です。
~~~~~~~~~~~~
2、本当に暮らせますか。
そんなはずないだろう?と思われるかもしれません。
しかし、今、勤め人で800万円の年収を貰っているのに、事業計画書には役員報酬500万円とか書いてあるわけです。
勤め人時代の家賃(又は住宅ローン)や様々なローン等を考えて、本当に800万円を500万円にして暮らせるのですか?ということですね。
というか、もっと厳しいことを言うと、500万円ですら本当にキチンと取れるかどうかわかりません。
役員報酬を半年取っていない会社なんてザラですから。
3、一般的に自己資金は。
また、「自己資金はいくらありますか?」とお伺いすると
一般的に多いのは「300万円~500万円」くらいです。
一方、生活費はいくらかかるでしょうか?
その人の生活レベルにもよりますが、首都圏ですと、
とりあえずは独身で月25万円。
子供さんがいらっしゃると、月40万円前後はかかると思います。
25万円×12か月=300万円 40万円×12か月=480万円。
要するに、300万年~500万円の自己資金と言うのは、
1年分の生活費で消えるレベルのお金なのですね。
4、起業時期の目安。
しかし、逆に言えば1年暮らせるだけの自己資金が手元にあり、
別途、起業に必要なお金を借り入れできることは、かなり望ましいわけです。
起業して最初からうまくなど行かないことが多くあります。
しかし、少しずつ浮上していく時に、1年分程度の生活費は手元にないと、
浮上する前に沈んでしまうのです。
だから、良くお話します。
自己資金の目安は(業種により異なるので一つの目安ではあります)、
「収入がゼロであっても、1年間、耐えることができるお金」
まずは、そのお金をためることを目安にして、
そのお金がたまってから、起業と考えるのもいいかも知れません。
勿論、奥様が正社員かどうかなど、人それぞれではありますが、
目標金額は設定しておきたいところです。

平成20年 宅建試験過去問 問1 制限行為能力者

平成20年 1問目
行為能力に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 成年被後見人が行った法律行為は、事理を弁識する能力がある状態で行われたものであっても、取り消すことができる。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為については、この限りではない。
(ポイント)成年被後見人は、原則として、自分では何も有効にできません。後見人の同意を得ても同じです。
ここは未成年者と違います。同意を得て行った行為でも有効にはできません。これは、同意の意味自体が理解できないからです。
ただし、例外として日用品の購入その他日常生活に関する契約のみはできます。これも禁止してしまうと、食べ物さえ自分では買えませんので、不自由過ぎるからです。○
2 未成年者は、婚姻をしているときであっても、その法定代理人の同意を得ずに行った法律行為は、取り消すことができる。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りではない。
(ポイント)未成年者保護のため、原則的に未成年者の行為は法定代理人の同意がない場合取り消せます。
未成年者とは、20歳未満の者です。ただし、1度でも結婚した場合は、20歳未満でも、成年に達したものとみなされます。
現在の法律では、男は18歳以上、女は16歳から結婚できます。結婚生活を送るくらいですから、一人前とみなしますよということですね。
ちなみに離婚しても、元に戻るわけではありませんので、そのまま成年とみなされます。ポイントは、結婚できるような者は一人前ということ。
また、単に権利を得(え)るか又は義務を免れる行為は取り消せません。
例えば、未成年者が親戚から、単にお金を貰うという契約を致しました。単に権利を得る行為です。これは、別段未成年者に不利にはなりませんよね。
また、逆に親戚から借りていたお金を免除にしてもらう場合です。
チャラにして貰うだけで、これも別段不利にはなりませんから、同意はいりません。
未成年者に不利になるかどうかがポイントです。
単に権利を得るか義務の免除は取り消せるが、婚姻しているとダメよという複合問題。×
3 精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分である者につき、 四親等内の親族から補助開始の審判の請求があった場合、家庭裁判所はその事実が認められるときは、本人の同意がないときであっても同審判をすることができる。
(ポイント)被補助人とは、精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分であり、家庭裁判所で補助開始の審判を受けた方です。
原則として、行為能力はあるのですが、保護する必要がある場面もあるということ。
自分の意思はもっています。
それほど問題はないけれど、日常生活における助力が必要な程度ですね。軽度の老人性痴呆症などを想定しています。
本人、配偶者、4親等内の親族、後見人、後見監督人、保佐人、保佐監督人、又は検察官の請求に因り補助開始の審判をします。
ただし、本人以外の者の請求で補助開始の審判をするには本人の同意が必要です。だって、原則として行為能力はあるからです。×
4 被保佐人が、保佐人の同意又はこれに代わる家庭裁判所の許可を得ないでした土地の売却は、被保佐人が行為能力者であることを相手方に信じさせるため詐術を用いたときであっても、取り消すことができる。
これはわかりますよね。保佐人が詐術などを用いた場合、当然取り消せなくなります。
相手をだますような者を保護するわけにはいきません。×
この問題は間違ってはいけません。解答できないと話にならん・・。
参考 最短クリア宅建合格一直線 P222