38問目 広告と契約の時期の規制

ポイント~広告・契約の時期を規制しないと消費者が困るでしょ。
宅地建物取引業者Aの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 Aは、実在しない宅地について広告又は虚偽の表示を行ってはならないが、実在する宅地については、実際に販売する意思がなくても、当該宅地の広告の表示に誤りがなければ、その広告を行うことができる。
広告に関する規制等です。簡単に言うと嘘や大げさな広告をするなということです。
常識ですよね。ちなみに、業界用語では「かまし広告とか、てんぷら」といいます。怖い世界やね。
法律的に少し難しくお話すると、次のようになります。
宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、その広告にかかる一定事項について、著しく事実に相違する表示をし、または実際のものより著しく優良・有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。よって ×常識でとけます。
参考過去問
宅地の売買に関して宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が行う広告に関して、Aは、実在しない宅地について広告をすることができず、また、宅地が実在しても実際に取引する意思がない宅地について広告をすることができない。(10-42-1)
2 Aは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に売却する場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買の広告及び売買契約の締結のいずれもすることはできない。
3 都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について、Bが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合、Aは、Bがその許可を受ける前であっても、Bの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが、当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。
4 Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について開発行為を行いCに売却する場合、Cが宅地建物取引業者であれば、その詐可を受ける前であっても当該宅地の売買の予約を締結することができる。
○広告をしてよい時期
宅建業者は、宅地の造成又は、建物の建築に関する工事の完了前は、その工事に関して、必要とされる開発許可、建築確認、その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、その工事に係る宅地または建物の売買、その他の業務に関する広告をしてはなりません。  
○契約を締結してもよい時期  
宅建業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前は、その工事に関して、必要とされる開発許可、建築確認、その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、その工事に係る宅地または、建物の貸借以外の契約をしてはなりません。
   ↓この時期の広告は禁止
設計 → 建築確認    →工事中      → 完成
   ↑この時期は貸借以外の契約は禁止
あまり早い時期に広告・契約すると消費者が不利益をこうむる可能性があるからです。万が一建築の許可が下りなければ大変でしょ。賃借は影響が少ないので可です。
相手が宅建業者でも同じです。これも、過去問は色々と惑わしてきますが、とにかくこの2つに当てはまれば契約はできません。女性の色香に惑わされるのはいいけど?問題に惑わされてはいけませんよ。試験が終わるまでは。
★広告・契約の時期を聞いているのか?
賃借の契約は可能という例外の部分を聞いているのか?
相手が宅建業者の場合に例外はあるのか?(これは、相手が業者だったらOKという8種規制との混同を狙っています)。
こういった組み合わせが、ハイハイ!これね!とわかるようになれば、合格ラインにいます。
過去問はこういった形で、組み合わせて構成されます。何を聞いているのか?を理解して下さい。過去問の問いかけの参考になる問題。
参考過去問
宅地建物取引業者は、建物の建築に関する工事の完了前においては当該工事に必要となる建築基準法第6条第1項の確認があった後でなければ、当該工事に係る建物について売買契約を締結してはならないが、買主が宅地建物取引業者である場合はこの限りではない。(61-40-2)×
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合に、Aは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の建築確認を受ける前にBと売買契約を締結した。宅地建物取引業法の規定に違反する。(18-38-2)○
ね?過去問も同じ聞き方でしょ。