42問目 賃貸借契約の報酬内訳を理解してますか

ポイント~賃貸借の報酬内容を理解しているか?
宅地建物取引業者A消費税課税事業者)は、B所有の建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする定期借家契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、1か月分の借賃は13万円、保証金(Cの退去時にCに全額返還されるものとする。)は300万円とする。
1 建物が店舗用である場合、AがCから受け取ることができる報酬の限度額は、147,000円である。
貸借の媒介の場合、報酬の限度額は以下のような基準額になります。
★依頼者1人から受け取れる金額は、借賃の1ヵ月分までです。
報酬の限度額は、13万円*1.05=136,500円。よって ×
3番を先にいきますね。
3 建物が居住用である場合、AがB及びCから受け取ることができる報酬の限度額は、B及びCの承諾を得ているときを除き、それぞれ68,250円である。
居住用建物の賃貸借の媒介の場合のみは、貸主・借主双方の依頼者1人から受領できる限度額は、基準額(借賃の1ヵ月分)の2分の1までになります。
しかし、居住用建物でも、当事者(貸主か借主)の承諾を得れば、片方から最大1ヶ月分まで受領できます。ただし、合計して基準額の1ヶ月までですから、双方からの合計額は、基準額の13.0万円までになります。
基本は双方から2分の1づつ。ただし、片方から承諾を得れば1か月分受領しても可能。これがTVなどで、仲介手数料は半額です!(ちなみに媒介のみね。代理契約は1か月分でも問題ありません)といっているものの根拠です。
しかし、現実問題として、人気のある賃貸物件を契約する場合、オーナーさんが半分だすだろうか?(出さなくても人気物件などお客さんはつく)。不動産会社が5万円やそこらの手数料でやっていけるのだろうか?(だって、物件のご案内は無料ですよね?つまり何組も何件も案内してようやくお金になるわけです)。
良い悪いは別にして運用と現実は違いますし、各会社で営業戦略はあるということですが、宅建試験としては、半分づつが基本と覚えましょう。よって ○
参考過去問
アパートの賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1ヶ月分の1/2に相当する金額以内である。(60-44-3) ○
2 Aは、媒介報酬の限度額のほかに、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Bから受け取ることができる。
業者は報酬以外の金銭は、原則として、受領することはできませんが、依頼者からの特別の依頼により、別途広告を出した場合の広告費用は、受領することができます。もし、取引が不成立に終わったときでも、広告料金だけは受領できます。広告をするのもタダではないからです。
しかし、宅建業者が、勝手に行った広告料金は、取引が成立しても、報酬とは別に受領することはできません。あくまでも、依頼者から特別の依頼があったときの、その広告に要した実費分のみですから、注意して下さい。不当に高いうわまえをはねてはいけません。×
参考過去問
宅地建物取引業者Aが行う広告に関して、Aは、建物の貸借の媒介に当たり、依頼者の依頼に基づいて広告をした。Aは報酬とは別に、依頼者に対しその広告料金を請求することができない。(17-34-4) ×
4 定期借家契約の契約期間が終了した直後に、AがBC間の定期借家契約の再契約を成立させた場合にAが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。
この問題は初出題ですね。定期再契約の場合も報酬規程は適用になります。上限1か月分です。ただ、各不動産会社はリピーターのお客様なので3割引きでとかやっている場合が多いかもしれません。不動産会社にいる人間ほど混乱する問題かもしれませんね。よって ×

41問目 宅建業法8種規制

ポイント~8種規制はアマチュア保護(買主保護)の規定だ。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関して、次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
宅建業者は、売買や交換など色々な契約にタッチするわけですが、今回は宅建業者が、自ら売主になるときのみに適用される8種類の規制のお話です。
宅建業者が「自ら売主になり」かつ、相手方が宅建業者ではない場合に適用になります。全部で8つあるので「8種規制」とか「8つの制限」と呼ばれています。
何故こういった制限ができたのかといいますと、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合は、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係になるからです。
そのため、自ら売主となるプロの宅建業者を特別に規制して、アマチュアの買主をより保護するため8種類の規制が作られました。アマチュアを保護するという、宅建業法の目的そのままの規定です。
本試験までには、問題で、宅建業者が「売主」ときた瞬間にハイハイ8種規制絡みがきたかね?というくらいになっておいて下さいね。
1 Aは、自己の所有に属しない建物を売買する場合、Aが当該建物を取得する契約を締結している場合であっても、その契約が停止条件付きであるときは、当該建物の売買契約を締結してはならない。
他人物売買の禁止
宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合には、宅建業者は、他人の所有に属する宅地建物又は工事完了前の宅地建物について、売買契約(売買契約の予約を含む)を締結してはなりません。
民法上は、自己の所有に属しない物件でも、売買をすることは自由でしたよね。他人物売買は有効だとお話しました。
例えば、AはB所有の宅地を、自由にCに売却することができます。しかし、本当の所有者Bが手放すつもりがなければ、結局のところ買主Cはその物件を取得することができません。
そこで、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係では、民法の原則を、一歩進めて、お客さんが有利になるように修正したのです。
また、他人と停止条件付売買契約を締結しても、その停止条件が成就するまでの間は、まだ、他人の所有に属する宅地建物を売ることはできません。
停止条件というのは、民法でお話しましたが、ある条件が成しとげられたら効力が発生する、「将来の不確実な契約」のことです。例えば、宅建試験に合格したら、家を売るなどの条件です。100%合格するとは誰も言えないため、不確実なことになります。よって、問題は ○
参考過去問
宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物の売買契約を締結した場合に関して、Iの所有する宅地について、AはIと停止条件付で取得する売買契約を締結し、その条件が成就する前に当該物件についてJと売買契約を締結した。宅地建物取引業法の規定に違反する。(17-35-4) ○
2 売買契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合において、これらを合算した額が売買代金の2割を超える特約をしたときは、その特約はすべて無効となる。
損害賠償の予定額等の制限
宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合に、宅建業者は、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金額の20%を超えることとなる定めをしてはならず、これに反する特約は、代金額の20%を超える部分について無効になります。
すべて無効などという言葉はピンと反応してくださいね。何か違うと。×
参考過去問
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、文は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。(18-39-2)
定めをした場合、2割を超える部分が無効ということです。よって ×
3 「建物に隠れた瑕疵があった場合、その瑕疵がAの責に帰すことのできるものでないときは、Aは瑕疵担保責任を負わない」とする特約は有効である。
瑕疵担保責任の特約の制限
宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合には、宅建業者は、その目的物の瑕疵担保責任に関して、民法の規定よりも買主に不利となる特約をしてはなりません。これに反する特約は無効です。
民法は無過失責任を定めています。問題は売主に責がある場合なので、売主有利ですよね?よって無効つまり ×
参考過去問
宅地建物取引業者Aが行う業務に関して、Aは、自ら売主として行う造成済みの宅地の売買において、買主である宅地建物取引業者と、「Aは瑕疵(かし)を担保する責任を一切負わない」旨の特約を記載した売買契約を締結した。宅地建物取引業法の規定に違反しない。(18-41-3)
相手が宅建業者だから、○ これが引っかけ。
4 Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。
事務所等以外の場所で行った、買受の申込みの撤回等(クーリングオフ)
買主が物件の引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合クーリングオフはできなくなります。だって、物件の引渡しを受け、しかも代金まで全額払ったのは、よくよく考えた上での行動です。この場合、もはや衝動買いとは言えないからです。
参考過去問
宅地建物取引業者でないAは、宅地建物取引業者Bに対し、Bが売主である宅地建物について、Aの自宅付近の喫茶店で、その買受けの申込みをした。この場合、申込みの撤回を行う前にAが売買代金の一部を支払い、かつ、引渡し日を決定した場合は、Aは申込みの撤回はできない。(13-44-4)
売買代金の一部です。ですから撤回できます。×

40問目 重要事項説明と契約書の相違点

ポイント~重要事項説明と契約書の相違点は理解しておこう。
平成19年40問目
宅地建物取引業者Aが売主Bと買主Cの間の建物の売買について媒介を行う場合に交付する「35条書面」又は「37条書面」に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお35面とは、同法第35規定に基づく重要事項を記載した書面を、37面とは、同法第37規定に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする。
1 Aは、35条書面及び37条書面のいずれの交付に際しても、取引主任者をして、当該書面への記名押印及びその内容の説明をさせなければならない。
記名押印は両方必要です。ただし、契約書に関しては内容の説明はいりません。重要なところは、重要事項説明で、既に説明をしているからですね。契約書は交付するだけでOK。×
参考過去問
売主A、買主Bの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Cが媒介をした場合に関して、Cは、AとBとの契約が成立したので、取引主任者に記名押印させ、AとBに対して契約書面を交付したが、両者に対して書面に記載された事項を説明しなかった。宅建業法に違反しない。(17-39-3) ○
2 Bが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、Aは、Bに対し、35条書面及び37条書面のいずれの交付も省略することができる。
相手が宅建業者でも、契約書は交付する必要があります。後日トラブルになった時に困るからです。しかし、重要事項説明は売主(B)に交付する必要はありません。だって、自分の物なのだから説明しても仕方がないでしょ。重要事項を説明しなければならない相手方は、要するにお客さん(買主・借主)です。売主ではありません。×
3 Cが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、Aは、Cに対し、35条書面の交付を省略することができるが、37条書面の交付を省略することはできない。
両方の書面とも交付の省略はできません。Cは買主でお客さんだからです。Cが宅建業者でも一緒。2番で書いたように後でトラブルになった時に困るからです。×
参考過去問
自ら売主として宅地の売買をする場合において、買主が宅地建物取引業者であるため、重要事項を記載した書面を交付しなかった。重要事項の規定に違反しない。(18-35-1) ×
4 Aが、宅地建物取引業者Dと共同で媒介を行う場合、35条書面にAが調査して記入した内容に誤りがあったときは、Aだけでなく、Dも業務停止処分を受けることがある。
重要事項の説明義務はAとDにあります(実際にはどちらかが代表して説明しますが)。ですから ○

39問目 媒介契約関係

媒介契約関係ポイント~お客さんの利便と保護を考えよ
宅地建物取引業者Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 Aは、Bとの間に媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
媒介契約書面には、その媒介契約が、国土交通大臣が定めた「標準媒介契約約款」に基づくものかどうかの別を記載する必要があります。
標準媒介契約約款とは、お客さんの保護を考えて、国土交通大臣が定めた、媒介契約のお手本となる契約書のヒナ型です。
別に、この契約書を用いる必要はありませんが、用いていない場合でも、その点を明記する必要があるということです。用いていれば、お客さんの安心材料になります。 よって ○
参考過去問
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約を締結したときに依頼者に交付すべき書面には、その媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を記載しなければならない。
(7-40-1) ○
2 Aは、Bとの間で媒介契約を締結し、Bに対して当該宅地を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
宅建業者は、その価額又は評価額について意見を述べるときは、同種の取引事例などを引き合いにして、依頼者の要求がなくても、その根拠を明らかにする必要があります。
プロとして相場などを述べるときは、根拠を示せということです。ちなみに、依頼者の希望より高い価額、又は評価額で媒介・代理ができるときでも意見を述べるときは、根拠を明らかにする必要があります。よって○
ちなみに根拠とは、この間、駅の近くのあのマンションが4,000万円でした。お客さんのマンションは駅からもう少し遠いので3,500万円になりますということなどです。
参考過去問
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の土地付建物の売却の媒介を依頼され、媒介契約を締結した場合に関して、Aが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは、Bに対してその根拠を明らかにしなければならない。
(13-38-3)
3 Aは、Bとの間に専属専任媒介契約を締結したときは、当該契約の締結の日から5日以内(休業日を除く。)に、所定の事項を当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に登録しなければならない。
指定流通機構とは、宅地建物の物件情報を宅建業者に提供するコンピューターによるオンライン・ネットワークです。通称「レインズ」と言います。
これに登録をする利点は、全ての宅建業者が登録をするので、素早く契約の相手方を見つけることができます。依頼を受けたら、必ず登録する必要があります。パソコン上で、彼氏・彼女を探すようなものですね。
○専任媒介契約の場合は、専任媒介契約締結の日から7日以内に、登録する必要があります。
○専属専任媒介契約の場合は、専属専任媒介契約締結の日から5日以内に、登録する必要があります。
※ただし、両方とも媒介契約の当日とその業者の休業日は算入しません。 よって ○
参考過去問
宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合に関して、Aは契約の相手方を探索するため、当該宅地に関する所定の事項を媒介契約締結日から7日(休業日を含む。)以内に指定流通機構に登録する必要がある。(15-43-3) ×
4 Aは、Bとの間で有効期間を2か月とする専任媒介契約を締結する際、「Bが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約を定めることができる。
更新について。
専任媒介契約を更新するには、有効期間の満了に際して「依頼者からの申出があり、かつ、宅建業者がその申出を承諾すること」の両方が必要です。
有効期間満了時に、専任媒介契約が自動更新されることはありません。申出と承諾が必要です。お互いの相思相愛が必要だということです。恋愛と同じ。
勿論、相思相愛ですから、相手から申出があっても、相手型は断ることができます。よって ×
参考過去問
宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合に関して、媒介契約の有効期間の満了に際し、BからAに更新の申出があった場合、Aは更新を拒むことはできない。(16-39-2) ×

38問目 広告と契約の時期の規制

ポイント~広告・契約の時期を規制しないと消費者が困るでしょ。
宅地建物取引業者Aの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 Aは、実在しない宅地について広告又は虚偽の表示を行ってはならないが、実在する宅地については、実際に販売する意思がなくても、当該宅地の広告の表示に誤りがなければ、その広告を行うことができる。
広告に関する規制等です。簡単に言うと嘘や大げさな広告をするなということです。
常識ですよね。ちなみに、業界用語では「かまし広告とか、てんぷら」といいます。怖い世界やね。
法律的に少し難しくお話すると、次のようになります。
宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、その広告にかかる一定事項について、著しく事実に相違する表示をし、または実際のものより著しく優良・有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。よって ×常識でとけます。
参考過去問
宅地の売買に関して宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が行う広告に関して、Aは、実在しない宅地について広告をすることができず、また、宅地が実在しても実際に取引する意思がない宅地について広告をすることができない。(10-42-1)
2 Aは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に売却する場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買の広告及び売買契約の締結のいずれもすることはできない。
3 都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について、Bが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合、Aは、Bがその許可を受ける前であっても、Bの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが、当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。
4 Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について開発行為を行いCに売却する場合、Cが宅地建物取引業者であれば、その詐可を受ける前であっても当該宅地の売買の予約を締結することができる。
○広告をしてよい時期
宅建業者は、宅地の造成又は、建物の建築に関する工事の完了前は、その工事に関して、必要とされる開発許可、建築確認、その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、その工事に係る宅地または建物の売買、その他の業務に関する広告をしてはなりません。  
○契約を締結してもよい時期  
宅建業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前は、その工事に関して、必要とされる開発許可、建築確認、その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、その工事に係る宅地または、建物の貸借以外の契約をしてはなりません。
   ↓この時期の広告は禁止
設計 → 建築確認    →工事中      → 完成
   ↑この時期は貸借以外の契約は禁止
あまり早い時期に広告・契約すると消費者が不利益をこうむる可能性があるからです。万が一建築の許可が下りなければ大変でしょ。賃借は影響が少ないので可です。
相手が宅建業者でも同じです。これも、過去問は色々と惑わしてきますが、とにかくこの2つに当てはまれば契約はできません。女性の色香に惑わされるのはいいけど?問題に惑わされてはいけませんよ。試験が終わるまでは。
★広告・契約の時期を聞いているのか?
賃借の契約は可能という例外の部分を聞いているのか?
相手が宅建業者の場合に例外はあるのか?(これは、相手が業者だったらOKという8種規制との混同を狙っています)。
こういった組み合わせが、ハイハイ!これね!とわかるようになれば、合格ラインにいます。
過去問はこういった形で、組み合わせて構成されます。何を聞いているのか?を理解して下さい。過去問の問いかけの参考になる問題。
参考過去問
宅地建物取引業者は、建物の建築に関する工事の完了前においては当該工事に必要となる建築基準法第6条第1項の確認があった後でなければ、当該工事に係る建物について売買契約を締結してはならないが、買主が宅地建物取引業者である場合はこの限りではない。(61-40-2)×
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合に、Aは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の建築確認を受ける前にBと売買契約を締結した。宅地建物取引業法の規定に違反する。(18-38-2)○
ね?過去問も同じ聞き方でしょ。

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