35問目 重要事項説明の改正点

ポイント~重要事項説明の重要な改正点は理解しておくこと。特に「耐震関係」。
35問目に35条の重要事項説明をもってきたのに、遊び心を感じるのは・・私だけか・・。
平成19年 35問
宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明する場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 建物の貸借の媒介において、当該建物について石綿が使用されていない旨の調査結果が記録されているときは、その旨を借主に説明しなくてもよい。
説明事項 建物の売買・交換・媒介・代理、建物の貸借の媒介・代理。
建物が石綿(アスベスト)の使用の有無の、調査の結果が記録されているときは、その内容。
調査をしろというのではなく、石綿使用の有無がわからない場合、その旨説明すれば大丈夫です。調査義務まではありません。 ×
2 建物の貸借の媒介において、当該建物が宅地造成等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を借主に説明しなければならない。
説明事項 宅地建物の売買・交換、媒介・代理、宅地建物の貸借の媒介・代理においてはにおいては、宅地造成規制法による宅地造成規制区域内にあるときはその旨。全ての取引が対象です。よって ○
3 平成19年10月に新築の工事に着手した建物の売買において、当該建物が指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を買主に説明しなければならない。
建物が建築物の耐震改修の促進に関する法律により、建築基準法の指定確認検査機関等による耐震診断を受けたものであるときはその内容。ただし、昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものは除きます。
つまり、昭和56年6月1日前に着手して、かつ耐震診断を受けた建物を対象にしなさいということです。
ちなみに、現在の建築基準法は昭和56年6月に施行令大改正がありました。昭和53年の宮城県沖地震後、耐震設計法が抜本的に見直され、耐震設計基準が大幅に改正されて、現在の新耐震設計基準が誕生したのです。
そこで、昭和56年6月以降は新耐震基準になるため、たとえ検査を受けても重要事項に記載しなくてもよいということになっています。
4 宅地の売買の媒介において、当該宅地の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講じないときは、その旨を買主に説明しなくてもよい。
説明事項 物件の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して、保証保険契約の締結その他の措置で、国土交通省令で定めることを講ずるかとうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要 宅地建物の売買・交換及び媒介・代理時です。賃借の場合説明義務はありません。
講じないときは講じないとの説明が必要です。
以上、全てが新しい出題ですが、話題になった改正点のため、正解してほしいところです。ただ、3番の肢は悩むかも。
昭和56年6月以降は新耐震基準なのだから、例え検査を行っても告知する必要はない→昭和56年6月以降は、検査をしなくても法令が変わってるのだから大丈夫なんだ!!という思いが見えてきますな。だって、今までの法令では、ダメでしたとはいえないですから。