C/F(キャッシュフロー)について

起業時はC/F(キャッシュフロー)に最も注意が必要です。
これは、損益計算書とは連動しません。例えば、売上げがあっても、回収できていなければ手元にお金がありません(損益上はあるが手元にお金がない状態)。
言うまでもありませんが、お金がなくなった時点で終了パンクです。
起業時などは、信用力がないのでこちらからの支払いは全て現金を要求され、売上げの回収は小切手(や手形・・・)などもザラにあります。
キャッシュで出ていくものに、税金や労働保険の支払いなどもあります。
これは、手元のキャッシュから払っていくしかありません。
税金を払うための融資などはありませんので。
よく「黒字倒産など本当にあるの?」と聞かれることがあります。
何かピンとこないのかもしれませんね。でも、仕事をして(商品を販売して)回収できるのは3か月程度後になる商売はザラにあります。その間、現金が回らなくなればアウト!です。
そのため、手元の現金(キャッシュフロー)は事前に計算しておき、資金計画上で足りなくなる見込みがあれば、事前に国民金融公庫などに借り入れの申し込みをしておく必要があります。
完全に赤字になる状態では、既にどこも貸してくれませんので、融資を受けやすいのも起業時直ぐか、キャッシュがある段階のみだと理解しておきましょう。

30問目 取引主任者の設置について

ポイント~取引主任者の設置内容を理解しましょう。
取引主任者の設置に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者Aは、1棟100戸のマンションを分譲するために案内所を設置し、当該案内所においては売買契約の申込みの受付のみを行うこととした。この場合、Aは、当該案内所に成年者である専任の取引主任者を置く必要はない。
問題は×です。以下は、事務所以外で1名以上の、専任の取引主任者を置く必要のあるところです。取引主任者の設置が必要なのは、事務所以外で商売をする場所を設けたときです。
つまり、下に掲げる場所で「契約締結若しくは、申し込みの受付を行う予定がある」ことが前提です。契約や申込みを行わないところを、監視しても、始まらないでしょ。
1.継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、事務所以外の営業所や出張所等。
2.一団(10区画以上又は10戸以上)の宅地建物の分譲を、行う場合に設置した案内所。一団というのは、ひとかたまりの集団のことです。
3.他の宅建業者が行う、一団(10区画以上又は10戸以上)の宅地建物の分譲の、代理又は媒介をする場合に設置した、案内所。
4.業務に関し、展示会、その他これに類する催しを実施する場合の、これらの催しを実施する場所(住宅展示場など)。
上の場所には場所ごとに、専任の取引主任者を置かなければなりません。兼任は駄目です。契約が同じ時間に重なったら困るでしょ。
また、案内所を宅建業者が合同で、設置、営業する場合は、いずれかの宅建業者の主任者が、1人いれば大丈夫です。
参考過去問
宅地建物取引業者A社 (甲県知事免許) の取扱主任者は、専任の取扱主任者であるBのみである。A社には専任の取引主任者Bしかいないため、別の宅地建物取引業者D社が売主となる50戸のマンション分譲の代理に係る業務を、A社とD社が共同で設置する案内所で行うことはできない。(16-33-4)
(ヒント A社かD社で一人おけばいいのです)よって×
2 宅地建物取引業者B(甲県知事免許)は、その事務所において、成年者である取引主任者Cを新たに専任の取引主任者として置いた。この場合、Bは、30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
変更の届出の問題です。変更の届出とは、免許を受けた後に宅建業者名簿に記載されている事項が変わったときは、名簿を書き換える必要がありますので、免許権者に変わりましたので書き換えて下さいと、変更の届出をすることです。
変更の届出は免許権者にする必要がありますが、国土交通大臣免許を受けている宅建業者が変更の届出をする場合は、主たる事務所の所在地を管轄する知事を経由して、国土交通大臣にする必要があります。
次の5つの事項が変わったときです。ちなみに、変更の届出は、変更があってから30日以内にする必要があります。
ア.商号又は名称
商号は法人の場合で、名称は個人の場合です。
イ.法人業者は、役員と政令で定める使用人(支店長のこと)の氏名。
役員は監査役や非常勤の役員を含みます。氏名のみです。本籍地や住所は、含みません。
ウ.個人業者は、その者と政令で定める使用人の氏名
氏名のみです。本籍地や住所は、含みません。
エ.事務所の名称及び所在地
事務所を同一の都道府県内で増設した場合は、事務所の名称及び所在地の変更に当たりますので、変更の届出をしなければなりません。また、もしも事務所を廃止した場合は、変更の届け出ではなく、免許権者に廃業の届出をする必要があります。
オ.事務所ごとに置かれる、専任の取引主任者の氏名
よって問題は○
参考過去問
甲県に本店を、乙県に支店を設けて国土交通大臣免許を受けている宅地建物取引業者Aは、甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録を受けている取引主任者Bを本店の専任の取引主任者として従事させている。この場合に関して、Bが住所を変更した場合には、Aはその旨を甲県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならず、Bは甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。(8-39-2)
氏名のみです。だから ×
3 宅地建物取引業者Dは、その事務所の専任の取引主任者Eが3か月間入院したため、法第15条に規定する専任の取引主任者の設置要件を欠くこととなったが、その間、同条の規定に適合させるために必要な措置を執らなかった。この場合、Dは指示処分の対象になるが、業務停止処分の対象にはならない。
専任の取引主任者の人数が不足した場合
成年者である専任の取引主任者の人数が、退職等の事情で人数的な条件を満たさなくなった場合、宅建業者は2週間以内に、補充等の措置を取らなければなりません。人数が減ったからといって、直ちに宅地建物取引業法違反になり、業務停止処分などになるわけではありません。取引主任者が急に亡くなることもありますから。違反すると100万円以下の罰金です。
また、2番の問題ともからみますが、専任の取引主任者の氏名は、業者の変更の届出の対象です。そのため、2週間以内に補充などの措置を取るとともに、変更の届出も30日以内にしなければなりません。よって問題は ×
参考過去問
事務所に置くべき専任の取引主任者が欠けた場合には、2週間以内にその後任を補充する等の措置を講じなければならない。そして、後任を補充したときは、30日以内に変更の届出をしなければならない。(55-40-3) ○
4 宅地建物取引業者である法人Fの取締役Gは取引主任者であり、本店において専ら宅地建物取引業に関する業務に従事している。この場合、Fは、Gを本店の専任の取引主任者の数のうちに算入することはできない。
法人業者の役員が取引主任者であるときは、その役員が、自ら主として業務に従事する事務所等については、その役員は、その事務所等に置かれる成年者である専任の取引主任者とみなされます。例えば、社長=専任の取引主任者です。よって×
参考過去問
宅地建物取引業者が法人である場合において、その役員が取引主任者であるときは、その役員が、自ら主として宅地建物取引業に従事する事務所については、その役員はその事務所に置かれる成年者である専任の取引主任者とみなされる。(56-39-4) ○

収支計画と目標損益計算書(P/L)作成

中期の収支計画を作成していく中で、まずは3年分のP/L(損益計算書)を作っていきましょう。
このときに、経費は固定費と変動費にわけて考えましょう。
固定費になるもの(例示します)
労務費、減価償却費、修繕費、消耗品費、販売費、一般管理費(人件費など)
ただし、人件費はたとえば正社員ではなく、外注に委託するなど固定費を変動費扱いとする方法はあります。
固定費で注意するもの
○役員報酬 年度の途中で変更はできません(一度だけ下げるのは可能、上げることはできない)。
通常は決算期のみに変更になりますので、特に起業の最初は半年間役員報酬ゼロということも珍しくはありません。
役員報酬ゼロの場合、どれほど自分の生活が持ちこたえられるのか?を常に把握しておく必要があります。
○社会保険等の法定福利費用 従業員を雇う場合、加入する必要があります。そんなの必要ないというレベルでは、永遠に良い人材はきません。厳しい言い方ですが、そんな会社で働くしかない人材のみのレベルです。
○販売促進費 いわゆる広告費と考えて下さい。
自社の商品やサービス内容によりますが、販促費でどこまで使うのかも非常に大きな問題です。
どこまで商品が売れて、どこまでのお金を販促につぎ込めるのか?費用効果を考えて徹底的に検討する必要性があります。
変動費になるもの
原材料、仕入、外注費、変動的な荷造運搬費、販促費等
※損益分岐点
当たり前のことではありますが、「売上高>変動費 + 固定費」という形になって、初めて利益は出ます。
売上から、商品の原価にあわせて家賃・人件費など全て引いたものです。
これが損益分岐点です。逆に言うと売上高がいくらになれば利益が出るのかがわかります。
売上げを最大にして、変動費をできれば把握できるように定率、最小にもっていき、なおかつ固定費を少なくしていきます。
売上をガンガンあげていくか原価を下げていくか?
最終的には、お金を残すのはこの2つの方法しかありませんが、原価を下げていくのは全てが悪い方向にまわっていきます。
必要あるものと、必要ないものをより厳しく選定していきましょう。

29問目 不動産の鑑定評価の方法と概要


不動産の鑑定評価 ポイント~鑑定評価の方法と概要を理解すること

 


不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

 


1(鑑定評価の方法)


不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、
取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価
格という。

 



不動産の鑑定評価とは、その不動産の適正な価格や賃料はいくらになるのか、つまり不動産の「価値」はいくらかということを算定することです。下の3つの方法になります。
よって ○

 

名 称

鑑定評価の特徴

価 格

原価法

不動産の再調達に要する原価

積算価格

取引事例比較  法

不動産の取引事例または、
賃貸借等の事例

比準価格

収益還元法  

不動産から生み出されるであろう収益

収益価格

 

 


参考過去問


不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、
不動産の再調達原価に着目する原価法、
不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法
に大別される。
11-29-1)○

 

 


2(取引事例比較法)


取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、
選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

 

 



「取引事例比較法」は、鑑定する不動産と、似たような取引で付いた値段を参考にして、不動産の取引事例に着目する方式です。
多数の取引事例を集めて、そこで付いた価格の「真似」をする方式のことです。マネをするわけですから、平均的なものが求められます。
投機的なものでは「平均値」にならないからです。

 



参考過去問




取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、
かつ、地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって不動産の試算価格を求める手法である。
9-29-3) ○

 


3(原価法の再調達減価)


再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

 


「原価法」は、
同じ不動産を、もう一度調達したと仮定した値段を、参考にする方法であり、不動産の再調達に要する原価に着目する方式です。


簡単にいうと、同じ不動産を、今、
もう一度作ったらいくら掛かるかによって価値を求めようということです。

 


再調達原価とは、
その不動産を価格時点で(鑑定評価する時点で)、もう一度調達したと仮定した場合にかかる費用のことです。


再調達原価は、その事業に要した実際の費用にかかわりなく、
標準的な費用で算出し、
再調達原価には建設業者などの
利益も含まれます。

造成業者などの、建築屋さんに頼まないと作れないからです。通常かかる費用ということ。

 


参考過去問



最近造成された分譲地を更地として鑑定評価する場合について、原価法で評価する場合、再調達原価に造成業者の利益を含める必要はない。
49-28-1)×

 

 


4(収益価格を求める方法)


収益還元法は、
対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、
このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法を
DCF(Discounted
Cash Flow)
という。

 


収益価格
(収益還元法による試算価格)を求めるには、「直接還元法とDCF法
があります。

 

「直接還元法」
とは、一定期間(一般に1年)の「純」収益を還元利回りによって還元する方法です。収益価格=1年間の「純」収益 /
還元利回りという式で求めます。
例えば、
私が新宿区の土地を誰かに貸したとして、1年間で5.000万円の賃料収入があったとします。その年の銀行など市中金利が、年利1%
だったとすると、その土地の収益価格は、5.000/0.01=50億円ということになります。もってはないけど
(笑

 



「DCF(Discounted Cash Flow)法」とは、

連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、
その発生時期に応じて現在価値に引き割り、それぞれを合計する方法
です。
DCF法による収益価格は、シグマ(Σ)を使った難しい式で求めますので、概要だけ覚えておけば十分です。

 

DCF法は、
対象不動産の保有期間中に得られる全部の純収益と、保有期間の満了時点における対象不動産の価格(復帰価格)を元に、
収益価格を計算するものです。不動産の証券化に係る鑑定評価で、毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合
(資産の流動化に関する法律等)、投資家に示すために求める収益価格は、
DCF法を適用しなければなりません
(直接還元法ではダメです)。よって問題は、直接還元法のため、答えは ×

 

参考過去問



収益価格を求める方法には、直接還元法とDCF(Discounted Cash Flow)法とがあるが、
不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、
DCF法の適用を原則とする。(17-29-4)

 

 

売上目標の目安

1、商品戦略
2、販促戦略
3、流通戦略
この、商品販売のそれぞれの計画を決めて、最終的に具体的な売上目標を決めていきます。
起業の際には、最初に決める必要がありますし、起業した後の新たな商品投入である、中期計画の場合、期間は3年程度が一般的です。
昔は10年一昔という時代でしたが、現在は3年一昔という時代になっているからです。
1年目の計画は、当初の売上予測がたたないため、月ごとに計算する必要があります。
2年目、3年目は安定している場合、半年から1年くらいの計算でもよいのですが、理想は4半期ごとくらいで計算してはいかがでしょうか。
売上の目標値は現実的な数字を考えて下さい。
数字はいくらでも膨らませることができるからです。非現実的な数字を入れても仕方ありません。
大体、予測の7~8割の数字を考えて、その売上でも会社が問題なければ大丈夫だと思います。
売上目標は、小売業の場合などは 単価*数量 ですが、サービス内容によって変わってきます。
①設備の生産能力*設備数 製造業など
②一定の面積辺りの売上高*売場面積*回転数 飲食店、美容院など
③営業マン(ウーマンの)売上高*従業員数 営業関係の会社
☆原価
一般的には売上高*原価率の計算になります。
ただ、業種によりまったく異なるため、その業界の平均値に自社の状況を加味しましょう(家賃や人件費、仕入れ等は全て違います)。
起業前にお客様を確保できれば(小売業などは難しい)、売上計画は達成できる可能性が高いわけですが、売上の7割前後くらいのケースを考えて、それでも持ちこたえられるくらいの資金計画を作るのが現実的です。
また、社員も参加して、売上計画の目標値を設定すれば、社員全体に売り上げに関しての一体感が出て目標達成に結びつく可能性が高くなります。

商品の流通はどうしますか?

流通は、会社が商品をどう仕入れてて、どう販売し、どのようなルートで、商品をお客様に届けるかの全体の流れです。
特に、商品販売などの物流が絡む場合の考え方です。
単純にいえば、いかに流通コストを下げて、お客様との納期も守り、何かあった時のアフターフォロー体制ができているかとなります。
注文があったけど、商品がない(在庫がない)!ではシャレにもなりません。
何にしても事前の準備が全てになります。
急に注文があったから対応できませんでしたでは仕方ありません。
自社の商品は何でしょうか?大きさはどうでしょうか?お客様に届くまでに鮮度は大事ですか?
商品の特性を考えると、当然ではありますが仕入れ・販売のルート(経路)は変わってきます。
また、どのような流通業者にも、全て取扱いを許すのかというオープンチャネルな戦略をとるのかの問題もあります。
一部のブランド点などは「他にない商品」ということで、閉鎖的にする場合もありますが、一般的にはどのような流通業者・小売も許可する場合が多くなると思われます。

販促戦略(プロモーション戦略)

販促戦略は、広告やパブリシティ、人的セールスなど、どのように販売のチャネル(ルート)を決めていくかです。




1、プル戦略(直接的な働きかけ)

①広告 新聞、雑誌、ちらし、ホームページ、ポスティングなど

②パブリシティ マスコミによる宣伝 当然、効果は絶大だが掲載自体が難しい。ちなみに本を出版する方は2万人に1人と言われています。




2、プッシュ戦略(間の者にメリットを与え間接的に伸ばす方法)

①販売促進をかける 口コミ、紹介など



オンライン、オフラインを使って、どう販売路線を掛けていくか?販売戦略を構築していきましょう。



起業時は、これがかなりの生命線になってきたりします。

大企業とは違い、それほどの余力がないため、主要商品が売れなければ倒産ですから。

お客様の立場からの商品・サービスの戦略と戦術・投入

1、セグメンテーション

2、ターゲティング

3、ポジショニング

以上3つから、商品・サービスをどう展開・提供していくのかの概要をつかんでいきましょう。



しかし、一番大事なのは、やはり基本ではありますが「お客様志向・顧客目線」で考えることです。



どんなサービスであれ「買い手」つまり、お客様の立場で戦略・戦術を組むことが基本になります。



お客様のニーズはどうしたら満たすことができるのか検討しましょう。

自分がいいと思うだけの商品・サービスでは、まった売れません。



お客様志向で考える場合、次の3つがポイントになります。

その商品によるお客様のメリットは何か 例:美味しい料理が食べられるなど

提供の形は魅力的かどうか 例:うきうきしてくる色合いなど

商品・サービスの付加価値 アフターサービス、保証の有無など



うしたらお客様の立場になり商品を開発・投入できるかを考えましょう。

マーケティングと販売戦略の4P

起業時など、新しい商品を市場に出してもなかなか売れません。
市場で認知されていないため当たり前ではあります。
かといって、市場に認知されている商品ですと、ライバルが多すぎるのも事実です。
「何を、誰に、いくらで売るか」を考えて、集客(見込み客集め)を実行していくのがマーケティングです。
マーケティングを学び、販売計画を立てて、ひとつひとつ実行していくことが重要になります。
ちなみに、マーケティングの4つの要素
1、商品戦略(プロダクト)
2、価格戦略(プライス)
3、販促戦略(プロモーション)
4、販路戦略(プレース)
以上、4つのPをとって、「マーケティングの4P」と呼ばれます。
この4つの要素は、常に忘れないようにしましょう。

価格戦略の考え

当然のことですが、起業において、商品・サービスの価格戦略(要はいくらの値段をつけるのか)は、事業成功において非常に重要な要素です。

価格を決定する方法(一般的に多い方法)

1、自社の製造・流通コストに、利益分を加算する
2、市場にある類似商品価格を参考にして、決定する(競合商品にあわせる)
3、お客様の満足度で算定する(小売店とデパートの違いなど)
一番、高価格をつけることができるのは、もちろん3番になります。これがいわゆるブランド化ということです。
少しでも自社の商品やサービスに付加価値をつけて、高価格の商品・サービスを提供し、それを必要としている層に、ニッチに提供する。
これが、起業に利益が残るシステムの構築です(いわゆる安売りでは大手にはかなわない)。
一方、低価格で勝負できる要素もあります。
1、大量買い等により、仕入れ価格自体を下げる
2、設備投資費を下げる(例えばリースにするなど固定費を下げる)
3、大量生産できるようにする(数の論理)
4、広告費などの検討(新聞折り込みがよいのか、HPがよいのかなどは商品や特性によります)。
しかし、正直なところ価格競争に関しては、起業したばかりの会社では、競争自体は非常に弱いと思われます。
価格競争に巻き込まれてしまっては、忙しいばかりで儲からない路線になっていきます。
価格戦略をどう考えていくか?企業の商品・サービスの方向付けが大事ですよ。