23問目 宅地造成等規制法~造成宅地防災区域が創設されました


ポイント~造成宅地防災区域が創設されたことを理解していますか?

 


宅建過去問 平成
1923問目 宅地造成等規制法


宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、
中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。

 


1 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内においても、
宅地造成に伴う災害で相当数の居住者に危害を生ずるもの
(以下この問において
「災害」という。
)の発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域を造成宅地防災区域に指定することができる。

 


2 都道府県知事は、造成宅地防災区域について、当該区域の指定の事由がなくなったと認めるときは、
その指定を解除することができる。

 


3 造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者等は、災害が生じないよう、
その造成宅地について擁壁の設置等の措置を講ずるよう努めなければならない。

 


4 都道府県知事は、造成宅地防災区域内の造成宅地について、災害の防止のため必要があると認める場合は、当該造成宅地の所有者等に対し、
擁壁の設置等の措置をとることを勧告することができる。

 


造成宅地防災区域の創設。

 


ここが1番の部分


都道府県知事は、この法律の目的を達成するために必要があると認めるとき、関係市町村長の意見を聴いて、
宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地
(これに附帯する道路その他の土地を含み、宅地造成工事規制区域内の土地を除く)の区域であつて政令で定める基準に該当するものを、
造成宅地防災区域として指定することができます。

 


宅地造成工事規制区域ではないのですが、がけ崩れを起こしやすい所などを、知事が造成宅地防災区域として指定できるようにしています。例えば、
谷を埋めて作った宅地が造成宅地防災区域に指定されます。こういう所は、雨水等が谷の底に溜まりやすく、地盤全体が弱くなるため、
大地震が来たら、その土地が壊滅する恐れがあります。そこで監視を強化するために、この規制ができました。

 

ここが2番、
3番


造成宅地防災区域に指定されると、その区域内の造成宅地の所有者、管理者、占有者は、
擁壁等の設置または改造等の措置を講ずるよう努めなければならなりません。努力しろということです。また知事等は、
必要に応じて勧告や改善命令等を出せますし、造成宅地防災区域について、当該区域の指定の事由がなくなったと認めるときは、
全部又は一部についてその指定を解除することができます。

 

ここが4番


知事は、造成宅地防災区域内の造成宅地について、災害の防止のため必要があると認める場合、当該造成宅地の所有者、管理者又は占有者に対し、
擁壁の設置または改造その他必要な措置を講ずるよう勧告することができます。

 


よって1番が誤りで正解肢になります。改正点でもあり、全体的に難しい印象がしますが、1番は基本的な部分のため、正解してほしいですね。

22問目 建築基準法~低層住宅の色々な規制


ポイント~低層住宅の一連の規制を理解せよ

低層住宅→人が住む→だから規制が厳しい→理解してねという問題です。

 


宅建過去問
 平成1922問 建築基準法・
用途規制


第二種低層住居専用地域に指定されている区域内の土地
(以下この問において
「区域内の土地」という。
)に関する次の記述のうち、
建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、特定行政庁の許可については考慮しないものとする。

 

1 
(用途規制)


区域内の土地においては、美容院の用途に供する部分の床面積の合計が
1002である2階建ての美容院を建築することができない。

 

12種類の用途地域でお話します。

1. 第1種低層住居専用地域   2. 第2種低層住居専用地域

3. 第1種中高層住居専用地域 
4. 第2種中高層住居専用地域

5. 第1種住居地域       6. 第2種住居地域

7. 準住居地域        8. 近隣商業地域

9. 商業地域         10. 準工業地域

11. 工業地域         12. 工業専用地域

 

×の部分が原則的に建築できないところです。
問題は原則的に不可なところという聞き方をしますので、
×のところを覚えて下さい。

 


店舗・
飲食店(食堂やレストラン)。

         
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

床面積150m2以内  ×                     
×

床面積500m2以内  × ×                     
×

大規模      
× × × △1△2              ×

 

1は、用途に関する部分が2階以上、かつ1.500m2以下に限り建築可能。

2は、用途に供する部分が、3.000m2以下に限り建築可能。

(ごろ合せ)
いちに(12)いちにのさん(1、2、3)でお店の経営

 


よって、
1502以内で2階以下は建築可能ですから、
問題は ×

 


参考過去問

第一種住居地域内においては、
床面積の合計が1.000m2の物品販売業を営む店舗を建築することはできない。(10-21-2)
×

 

2 
(外壁の後退距離)


区域内の土地においては、
都市計画において建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離の限度を
2m又は1.5mとして定めることができる。

 

第1種低層住居専用地域又は第2種低層住居専用地域では、
都市計画で
外壁の後退距離が定められたときは、その定めを守らなければなりません。

必ず定められるわけではありません。
任意で定められた場合です。外壁の後退距離というのは、敷地境界線から建築物の外壁又は、これに代わる柱の面までの距離を言います。

 

これは、1.0mか1.5mのどちらかで定めなければなりません。
よって ×

 


参考過去問

第一種低層住居専用地域内の建築物の制限に関して、
都市計画において外壁の後退距離の限度を定める場合においては、2mを超えない範囲で、定めなければならない。
(6-21-4)×

 

3 
建築物の高さに関する制限)


区域内の土地においては、高さが
9mを超える建築物を建築することはできない。

 

第1種低層住居専用地域又は第2種低層住居専用地域では、
都市計画で定められた建築物の高さの最高限度を超えてはなりません。
これは必ず定められます。

 

この建築物の高さの最高限度を定める都市計画は、
10m又は12mのどちらかで定めなければなりません。
3階建てまでなどの、階数で制限することはありません。高さの制限です。

 

第1種低層住居専用地域又は第2種低層住居専用地域とは、
都市計画法でお話したとおり、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域です。10mか12mの高さですと、地上3階~4階建てくらいまでが限度ですから、
空が広がった良好な住環境が確保されるというわけですね。
よって ×

 


参考過去問

第一種低層住居専用地域内及び第二種低層住居専用地域内においては、
建築物の高さは、原則として、20mを超えてはならない。(62-24-4)×

 

4 
(隣地斜線制限)


区域内の土地においては、建築物を建築しようとする際、当該建築物に対する建築基準法第
56条第1項第2号のいわゆる隣地斜線制限の適用はない。

 

建築物を建築するときに、
道路側は道路斜線制限があるのならば、道路側でない反対部分の土地に、いっぱいの高さで建築すればいいやと考えそうです。でも、
それでは、隣の人が困ってしまいます。

 

そこで、土地の隣地に近い部分ほど、
建築物の高さを高くすることができなくするのが、
隣地斜線制限です。隣地の通風・日当たりを確保するためです。

 

この隣地斜線制限は、
第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域には適用されません。
なぜでしょう?
実は3番でお話しましたが
第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域には、もっと厳しい
10m又は12mという高さの制限があるからです。だから ○

 


参考過去問

第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域内における建築物については、
法第56条第1項第2号の規定による隣地斜線制限が適用される。(18-22-2)
 ×

 

これ面白くていい問題です。
問題が一連の流れになっている。基礎~周辺という形で問題が発展している。こういう問題は好きですねぇ。

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21問目 建築基準法の建築物を建てる時の規制


ポイント~建築物を建てる時の規制を理解しましょう。

 


宅建過去問
 平成1921問 建築基準法

 


建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 建築主は、
共同住宅の用途に供する建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が
180であるものの大規模の修繕をしようとする場合、
当該工事に着手する前に、当該計画について建築主事の確認を受けなければならない。

 

建築基準法は、
建築物の安全・衛生を図ることと快適な街づくりを目指すことを目的としますので、一定の要件に該当する建築物の建築等について、
建築基準法関係の法令に違反していないことを建築主事に確認してもらう必要があります。これを、「建築確認」といいます。

 

その用途に供する部分の床面積の合計が100m2を超える特殊建築物を、
建築又は大規模修繕又は大規模模様替をしようとする場合。
都市計画区域又は準都市計画区域の内外、建築物の構造を問わず建築確認が必要です。

 

特殊建築物とは、
何かあった場合に多数の人命や、身体にかかわるおそれのある建築物です。例えば、マンション(共同住宅)や学校、展示場、百貨店、
旅館、ホテル、
バー
コンビニ、
車庫などです。
事務所ビルや戸建ては含まれません。よって○

 

参考過去問

木造1階建て、
床面積 150m2のバーの改築は、建築基準法の確認を要しない。(3-21-2)
 ×

 

2 居室を有する建築物の建築に際し、
飛散又は発散のおそれがある石綿を添加した建築材料を使用するときは、
その居室内における衛生上の支障がないようにするため、
当該建築物の換気設備を政令で定める技術的基準に適合するものとしなければならない。

 

居室を有する建築物で、
人が継続的に使用するものは、
その居室内において、政令で定める石綿や化学物質(ホルムアルデヒドなど)の発散による衛生上の支障がないように、
建築材料及び換気設備について、政令で定める技術的基準に適合するものとしなければなりません。

 

石綿その他の著しく衛生上有害なものとして政令上定めたものは、
そもそも建築材料に使ってはいけません。
いわゆるシックハウスやアスベスト対策です。
よって ×

 

参考過去問

居室を有する建築物は、
住宅等の特定の用途に供する場合に限って、
その居室内においてホルムアルデヒド及びクロルピリホスの発散による衛生上の支障が
ないよう、
建築材料及び換気設備について一定の技術的基準に適合するものとしなければならない。(16-21-4) ×

 

3 防火地域又は準防火地域において、
延べ面積が
1,0002を超える建築物は、
すべて耐火建築物としなければならない。

 

防火地域では、
地階を含む階数が3以上、又は延べ面積が1.000m2以上。

準防火地域では、
延べ面積1.500m2を超えているか又は4階建以上のどちらかに当てはまる建築物は、
耐火建築物にする必要があります。
よって ×

 


参考過去問

準防火地域内においては、
延べ面積が1.200m2の建築物は耐火建築物としなければならない。
16-21-1) ×

 

4 防火地域又は準防火地域において、
延べ面積が
1.0002を超える耐火建築物は、

 防火上有効な構造の防火壁で有効に区画し、 かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ
1,0002以内としなければならない。

 


防火壁

延べ面積1.000m2超の建築物は、
防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画し、かつ各区画の床面積の合計をそれぞれ1.000m2以内としなければなりません。

 

火災が急速に建築物全体に及ばないようにとの配慮から、
設けられた規定です。ただし、規制の趣旨からして、
耐火建築物や準耐火建築物等は防火性能が高いので除外されます。
よって ×

 

参考過去問

延べ面積が2.000m2の準耐火建築物は、防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画し、かつ、
各区画の床面積の合計をそれぞれ500m2以内としなければならない。
(12-22-4) ×

 


よって、全て過去問の焼き直しのため、正解してほしい問題です。

20問目 開発許可の必要な場合の理解

ポイント~開発許可が必要な場合を理解せよ。

 

平成19年 20問目 開発許可

土地の区画形質の変更に関する次の記述のうち、都市計画法による開発許可を受ける必要のないものの組合せとして、正しいものはどれか。

 

(筆者注 広さによる制限になります)


市街化調整区域内における庭球場の建設の用に供する目的で行う5.000㎡の土地の区画形質の変更

 

(目的による制限)


市街化調整区域内における図書館の建築の用に供する目的で行う3.000㎡の土地の区画形質の変更

 

(用途による制限)


市街化区域内における農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う1.500㎡の土地の区画形質の変更

1 ア、イ

2 ア、ウ

3 イ、ウ

4 ア、イ、ウ

 

まず、開発許可を受ける必要があるのは、 開発行為を行おうとする者です。
原則として、
日本全国の全ての区域で開発許可は必要です。
日本全国のどこでも、土地の乱開発を防止する必要があるからです。

 

それでは、開発行為とは何でしょうか。
これは重要ですよ。


開発行為とは、 主として建築物の建築、又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更のこと。

 

建築物の建築とは、建築物の新築、増築(建て増し)、改築(全部又は一部の立替え)、移転
(同一敷地内の移動のこと。道路をはさんだら新築です。)のことです。建築物はすべての建築物を含みます。したがって、
居住用に限らず、店舗、倉庫、温室、畜舎、医療施設、駅舎、学校なども全て建築物です。

 

◎特定工作物には、
第一種特定工作物と第ニ種特定工作物があります。

第一種特定工作物とは、
大型で周辺の環境を悪化させるおそれがある物です。コンクリートプラント(コンクリートの製造工場)、アスファルトプラント
(アスファルトの製造工場)などがあります。

 

第ニ種特定工作物とは、
建築物には当たりませんが大規模なものです。ゴルフコース及び1ha(ヘクタール=10.000m2)以上の野球場、

庭球場、動物園、遊園地、陸上競技場、墓園等です。

 

よって、
テニスコート(庭球場)は5.000m2では第二種特定工作物には当たりませんので、1番は開発許可不要です。

 

○開発行為を公益上必要な建築物の建築の目的で行う場合、
許可は不要です。

場所、規模、誰が開発行為を行うかを問いません。
公益上必要なものですから。分かりますよね。公益上必要な建築物とは、医療施設、社会福祉施設、駅舎、公民館、教育施設のうち幼稚園・
小学校・中学校・高等学校を指します。

 

よって2番は許可不要

 

○開発行為を市街化区域外で行うときで、
農林漁業者のための建築物の建築
(畜舎・サイロ等)又は農林漁業者の居住用住居の目的
でする場合、許可はいりません。

 

市街化区域で、農林漁業用の特定建設物(例えば、畜舎、温室、
サイロ等)又は、これらを営む者の居住用建築物のための開発行為を行う場合は、規模を問わず許可は不要になります。
都市近郊でお百姓さんの家や農作業上の建築物を作るのに、一々許可はいりません。

 

注意点として、
市街化区域
外のみの例外です。市街化区域に関しては、
1.000㎡を超えると許可が必要になります。

 

よって3番は許可が必要

 


答えは1ですが、問題としては、開発許可が不要なものを、広さ、目的、用途にわけて理解してね。という問題。結構良問です。