19問目 建築制限と開発行為

ポイント~開発行為の建築制限に必要な都道府県知事の許可と例外を理解せよ。

 

平成19年 19問目 開発行為の許可関係

都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、
この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。

 

1 開発許可を受けた開発区域内において、
当該開発区域内の土地について用途地域等が定められていないとき、都道府県知事に届け出れば、
開発行為に関する工事完了の公告があった後、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を建築することができる。

 

2 開発許可を受けた土地において、地方公共団体は、
開発行為に関する工事完了の公告があった後、都道府県知事との協議が成立すれば、
当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を建築することができる。

 

開発許可を受けた開発区域内の土地では、
工事完了公告があった後でも、
予定建築物等以外の建築等はできないのが原則です。

 

開発許可の申請書には、造成工事の後に、
どういう用途の建築物や、特定工作物が建つかを記載します。これを、
予定建築物、
予定特定工作物
といいます。

例えば、マンションを建てるための開発行為ですと、
申請をしたから許可をしたのに、まったく別の建物を建てられてしまっては、秩序ある街造りにならないからです。

 

しかし、次の2つは、
工事完了公告があった後、
予定建築物等以外のものでも建築等
ができます。

1. 用途地域が定められている土地

用途地域が定められている土地では、
建築基準法が法律という形で、建築できる建物を指定しているからです。

2. 都道府県知事が許可した場合

なお、
国が行う予定建築物等以外のものの建築等については、
国の機関と知事との協議が成立すれば
知事の許可があったものとみなされます。

国のみです。
地方公共団体は含みません。よって1、2番とも×になります。

 

参考過去問

開発許可を受けた開発区域内において、
国が行う当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物の新築については、当該国の機関と都道府県知事との協議が成立すれば、
都道府県知事の許可があったものとみなされる。(5-20-3) ○

 

 

開発許可を受けた用途地域の定めのない開発区域内において、
開発行為に関する工事が完了した旨の公告があった後は、民間事業者は、都道府県知事が許可したときを除けば
予定建築物以外の建築物を新築してはならない(15-19-2) ○

 

3 都道府県知事は、
市街化区域内における開発行為について開発許可をする場合、当該開発区域内の土地について、
建築物の建ぺい率に関する制限を定めることができる。

 

都道府県知事は、
用途地域の定められていない土地の区域について、
開発許可をする場合、
建築物の建ぺい率、建築物の高さ、壁面の位置、
その他建築物の敷地、構造及び設備に関する制限
を定めることができます。

 

知事が上の建築物の敷地、
構造及び建築設備に関する制限を定めた場合、
知事が許可したときを除いてその制限に違反した建築物を建築できなくなります。

 

用途地域の指定のない地域では、
そこに建てられる建築物については、用途による立地規制が行われませんので、住宅でも工場でも、
どんな種類の建築物であっても建てることができます。しかし、秩序ある街造りのためには、そのようなわけにはいきません。そこで、
建築についての制限を定めたのです。

 

問題では、用途地域のあるなしが読み取れないため、
×になります。

 

参考過去問

都道府県知事は、
用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、
当該開発区域内の土地について、建築物の敷地に関する制限を定めることができる。

16-19-4) ○

 

4 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、
公民館を建築する場合は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。

 

これは、知事の許可はいりません。場所、規模、
誰が開発行為を行うかを問いません。
公益上必要なものですから。分かりますよね。
公益上必要な建築物とは、医療施設、社会福祉施設、駅舎、公民館、教育施設のうち幼稚園・小学校・中学校・高等学校を指します。
 ○

 

参考過去問

開発行為の規模が1.000m2であり、市街化調整区域内において、
図書館法に規定する図書館の建築の用に供する日的で行う開発行為は、
都市計画法による開発許可を受けなければならない。(18-19-2) ×

 

全体的には、難しい印象を受けるのですが、
特に正解肢の4番などは、昨年度の問題の焼き直しですので、正解しなければいけない問題です。

18問目 都市計画法の概要


ポイント~都市計画法の概要を理解しよう

 


平成
19年 18問目 都市計画法


都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

l

高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、
建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である。

 

同じ用途地域に属していても、
高い建築物を建てるのが妥当な場所もあれば、低い建築物を建てるのが望ましい場所もあります。そこで、
用途地域だけではその地区の特殊性に対応できない場合、「
用途地域内で用途地域と重ねて
、さらに「
建築物の高さの最高限度や最低限度
を制限することが必要になります。このような場所を高度地区といいます。 定義そのままの問題 ○

 


参考過去問

高度地区は、
用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、
少なくとも建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度を定めなければならない。
14-18-2)

(ヒント これは次の高度利用地区の説明です。)
×

 

2

都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、
市街化区城と市街化調整区域との区分を必ず定めなければならない。

 

区域区分に関する都市計画は、
都道府県が定めますが、これは、
都市計画上必要がある場合に定める必要があります。強制ではありません。よって ×

しかし、
次の土地の区域の
全部又は一部を含む都市計画区域では、都道府県は、
区域区分を
必ず定めなければなりません。
首都圏など人が多く住んでいる場所です。ざっと目を通して下さい。

 

ア、
首都圏整備法に定める既成市街地又は近郊整備地帯

イ、
近畿圏整備法に定める既成都市区域又は近郊整備区域

ウ、
中部圏開発整備法に定める都市整備地域 
(以上いわゆる三大都市圏)

エ、その他大都市に係る都市計画区域
(政令指定都市の区域の全部、又は一部

  を含む都市計画区域)

 

3

地区計画の区域のうち、地区整備計画が定められている区域内において、土地の区画形質の変更又は建築物の建築を行おうとする者は、
当該行為に着手した後、遅滞なく、行為の種類、場所及び設計又は施行方法を市町村長に届け出なければならない。

 

地区計画等が定められた区域内では、
「建築物の建築」や「土地の区画形質の変更、工作物の建設、建築物の形態又は意匠(いしょう=デザインなど)の変更」
を行おうとする場合には、当該工事に
着手する30日前までに、市町村長への届出が必要となります。
 ×

 

参考過去問

地区計画の区域(道路・
公園等の配置及び規模が定められている再開発等促進区又は地区整備計画が定められている区域に限る。)内において、
土地の区画形質の変更、建築物の建築等を行った者は、当該行為の30日以内に、行為の種類、場所等一定の事項を市町村長に届け出なければならない。
(1-19-2)×

 

この肢は、平成1年の問題の焼き直しでした。

 

4

都市計画の決定又は変更の提案をすることができるのは、当該提案に係る都市計画の素案の対象となる土地の区域について、
当該土地の所有権又は建物の所有を目的とする対抗要件を備えた地上権若しくは賃借権を有する者に限られる。


 

都市計画の決定または変更の堤案(決定ではない)
をできるものとして、当該提案に係る土地の区域内の所有権または建物の所有を目的とする借地権(地上権・賃借権)
を有する者のほか、「独立行政法人都市再生機構」、「地方住宅供給公社」
、「まちづくりの推進に関し経験と知識を有するものとして国土交通省令で定める団体」等が加わりました(平成18年改正点)よって×

 

4番などは改正点ですが、
1番は定義そのものなので正解してほしい問題です。

17問目 国土利用計画法の事後届出制度


ポイント~国土法の事後届出制度を理解しましょう。

 

相場より高値での土地取引が、
その後の土地取引の目安(サンプル例)になるのを防ぐ手段の1つとして有効なのは、大規模な土地取引について、
取引後でもいいからお上に
取引価格等を届け出させることです。お上がチェックできますから。

 

お正月値段のマグロのご祝儀価格が、
そのままマグロの相場になっては困ります。でも、土地の相場などは相対的なものですから、
値段が一度上がってしまうと低くなりずらいのです。隣の山田さんのところが坪50万円だったら、自分も最低同じ金額で売りたいのが人情です。

 

これが土地取引の事後届出制です。
国土利用計画法第23条の事後届出制ともいいます。

 

平成19年 17問目 国土利用計画法

国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

 

1 (土地取引の規模)

宅地建物取引業者であるAとBが、市街化調整区域内の6.000㎡の土地について、
Bを権利取得者とする売買契約を締結した場合には、Bは事後届出を行う必要はない。

 

2 宅地建物取引業者であるCとDが、
都市計画区域外の2 haの土地について、Dを権利取得者とする売買契約を締結した場合には、
Dは事後届出を行わなければならない。

 

以下の広さのものは、事後届出が必要です。
あまり狭い土地はほっておいても問題にならないからです。

1、市街化区域内では、2,000m2以上。

2、市街化調整区域内又は未線引区域内では、
5,000m2以上。


3、
都市計画区域外(準都市計画区域を含む)
は、
10,000m2以上。


 


にご=じゅう と覚えましょう。ですから、1番は×、
2番は○


 


参考過去問

Dが所有する都市計画法第5条の2に規定する準都市計画区域内に所在する面積7.000平方メートルの土地について、
Eに売却する契約を締結した場合、Eは事後届出をする必要がある。(16-16-2)×


 


3 
(事後届出と罰則)


事後届出が必要な土地売買等の契約により権利取得者となった者が事後届出を行わなかった場合には、
都道府県知事から当該届出を行うよう勧告されるが、罰則の適用はない。


 



これ、引っかけ問題です。



届出をした
もう少し考えなさいと勧告された従わなかった罰則なし。



届出自体をしなかった
罰則あり。

 


届出自体をしなかったのか、勧告にしたがわなかったのかにより結果は違います。
今回は届出自体をしていませんので、
6ヵ月以下の懲役または100万円以下の罰金の罰則あり。
×


 



参考過去問

事後届出が必要な土地売買等の契約を締結したにもかかわらず、
所定の期間内にこの届出をしなかった者は、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。(18-17-4)○


 

4

(事後届出の時期)


事後届出が必要な土地売買等の契約により権利取得者となった者は、その契約の締結後、
1週間以内であれば市町村長を経由して、
1週間を超えた場合には直接、
都道府県知事に事後届出を行わなければならない。


 

事後届出をしなければならない時期は、
権利取得者が
契約を締結した日から2週間以内です。
停止条件付きの土地売買等の場合は、その契約を締結した日から起算して、2週間以内に事後届出をしなければなりません。

 


○権利取得者+契約締結から2週間以内 よって×


 


参考過去問

土地売買等の契約を締結した場合には、
当事者双方は、その契約を締結した日
から起算して2週間以内に、
事後届出を行わなければならない。(11-16-1) ×


 


これは、すべて過去問の範囲の問題でした。

16問目 不動産登記法の共同申請主義を理解していますか

ポイント~不動産登記法の共同申請主義を理解していますか?

 

★この問題は難し過ぎます。
参考までに。

 


権利に関する登記は、
登記権利者と登記義務者が共同で申請をしなければなりません。
これを
共同申請主義といいます。

 

登記をすることで、
利益を受ける者(登記権利者)の他に、不利益を受ける者(登記義務者)も同時に関与させた方が、登記の真実性を確保できるからです。

 

登記上で利益を得る者が権利者で、
不利益を受ける者が義務者です。

 

例えば、
売買契約の場合、買主が登記権利者、売主が登記義務者です。また、抵当権設定契約の場合は、抵当権者が登記権利者、
抵当権設定者が登記義務者になります。

 


★とにかく、
登記上利益を得る者が権利者で、不利益を受ける者が義務者にな
りますので、
両者を混同しないようにして下さい。

 


平成19年 16問目 区分所有法


不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

 

1 表題部所有者であるAから土地を買い受けたBは、
Aと共同してBを登記名義人とする所有権の保存の登記の申請をすることができる。(19-16-1)


(マンションの場合の例外と混同させようという趣旨。この場合、Aが保存登記をしてから、AからBへの移転登記をする必要がある。×)

 

2 共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、
当該権利の共有者であるすべての登記名義人が共同してしなければならない。(19-16-2)


(これは○の肢。全員の合意が必要だから)

 

3 権利が法人の解散によって消滅する旨の登記がされている場合において、
当該権利がその法人の解散によって消滅したときは、登記権利者は、
単独で当該権利に係る権利に関する登記の抹消を申請することができる。(19-16-3)

(人の死亡、
法人の解散によって消滅したときは、単独で抹消登記できる。権利の移転ではないため、トラブルになる可能性が低いため。○である。)

 

4 遺贈を登記原因とする所有権の移転の登記は、
遺言執行者が指定されているか否かにかかわらず、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。
19-16-4)


(遺言執行人がいれば、その者が義務者になる。いなければ相続人が義務者。いずれにしても、共同申請主義の原則通り。○の肢)

 


色々な登記の形態が出てきて、非常に難解な問題。司法書士に近いと思われます。これは解けなくても大丈夫。

15問目 区分所有法~規約はマンションの最高法規

ポイント~規約はマンションの最高法規

規約(きやく)

規約は、マンションの憲法のようなものです。
憲法ですからマンションの最高法規としてほぼ何でも自由に決められます。

 

まず規約を定めるにはどうしたらいいでしょうか。
規約の設定・変更・廃止は、集会の決議によるのが原則です。
具体的には、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要です。

 

平成19年 15問目 区分所有法

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、
誤っているものはどれか。

 

1 規約は、管理者が保管しなければならない。
ただし、管理者がないときは、
建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

 

規約は、管理者が保管する必要があります。管理者とは、そのマンションを管理するために、
集会で選任された代表者のことです。管理者がない時は、建物を所有している区分所有者又はその代理人で、
規約又は集会の決議で保管者を定めます。

 

2 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、
公正証書により、建物の共用部分を定める規約を設定することができる。

 

最初に専有部分の全部を所有する者は、
後に入居する住民のために、次の4つの規約に限って、最初に単独で定めることができます。これは、最初の施工主であるデベロッパーなどが、
購入者が新築時に入居する時には、最低限決めておかなければ不便なことを、最初に単独で定めることができるようにしたものです。

 


ア、
規約共用部分に関する規約


イ、
規約敷地に関する規約


ウ、
専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にする規約


エ、
各専有部分に対応する敷地利用権の割合を定める規約

 


この場合、住民に不利な内容にならないように、公的な公正証書という書類により作成する必要があります。

 


参考過去問

最初に建物の専有部分の全部を所有する者が、
単独で、付属の建物を共用部分とする規約を定める場合は、公正証書により行わなければならない。(61-12-1) ○

 

3 規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、
正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない。

 

マンションの住民である区分所有者は、
規約の閲覧請求ができます。その他、
利害関係人も閲覧の請求ができます。例えばマンション全体の外壁工事を行った建築屋さんなどです。この場合、
正当な理由があるときでないと、管理者は規約の閲覧を拒むことはできません。利害関係があれば見てもいいでしょう。

 

参考過去問


規約の保管は管理者が行わなければならず、その閲覧を請求できるのは、区分所有者に限られる。(57-14-2) ×

 

4 規約の保管場所は、各区分所有者に通知するとともに、
建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。


規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければなりません。
掲示しているのですから、各区分所有者に通知などは必要ありません。だから×


これも、ほぼ過去問の焼き直しの問題です。規約とか言われると頭が痛くなりますが、「マンションのきまり」を、どうすれば「みんなのためになるか」を考えましょう。