14問目 借地借家法は誰が保護されるか

ポイント~賃借人が保護されるか?→借地借家法の適用があるか

 


平成19年 14
問目 借地借家法

借地借家法第38条の定期建物賃貸借と同法第40条の一時使用目的の建物の賃貸借に関する次の記述のうち、
民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

 


例えば、
転勤の間だけ家を貸したいという場合があります。昔、コマーシャルでありましたよね。「転勤の間だけ家を貸したい!おおや!」というものが。
30歳くらい以上の方は覚えてるでしょうか。あの時にオーナー役で出てたのが、
踊る大捜査線の副所長役(スリーアミーゴ)の、斉藤 暁(さいとう さとる)さんです。懐かしいなぁ)

 


原則一時使用の場合→借地借家法の適用がない!
これが重要

 

1 定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが、
一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。

 

1、
定期建物賃貸借とは、設定に際して
公正証書などの書面によって契約をするときに限り、
契約の更新がない旨を定めることができます。公正証書のみではなく、キチンとした書面にすれば大丈夫です。また、居住用・
事業用などの建物の種類は問いません。一時使用などは口頭でOK。保護する利益が少ないから。つまり1番は○。

 

2 定期建物賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができるが、
一時使用賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができない。

 


2、定期というくらいで、期間の定めをすることに意義があります。そのため、
1年未満の存続期間でもかまいません。例え、1年未満の期間を定めても、民法のような期間の定めのない賃貸借にはならないのです。
一時使用も1年以上は問題ないため、×

 

3 定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできないが、
一時使用賃貸借契約は契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れることができる。

 



3、床面積「200m2未満の居住用建物の定期建物賃貸借の場合」、借家人は、転勤や療養、
親族の看護等によってその借家に住めなくなったときは、1ヶ月前までに家主に通知すれば、
その賃貸借契約を終了させることが出来ます。

 


さすがに転勤や病気により療養などの止むを得ない事情がある場合は、
1ヶ月という早めの期間の解約を認めました。一時使用は中途解約権はありません。
×

 

4 賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、
定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。

 



4、借地借家法の対抗要件は「登記か引渡し」どちらかがあればOK。しかし、
一時使用の場合は、借地借家法ではなく、登記がないと保護されません。
×

 



★これも訳のわからない問題だと、一瞬思いました。でも、よく考えてみれば
「一時使用→借地借家法の適用がない→賃借人保護に欠ける→わかっているかい?」という問題でした。法律を推論していく、
意外にいい問題かと・・。問題を作った方と対話してしまいましたぜ・・・。

13問目 賃貸借と使用継続の関係

ポイント~賃借物を、そのまま賃借人が使用継続するか、賃貸人に戻すかのバランスが大事

 

平成19年 13問目 賃貸借

Aが所有者として登記されている甲土地上に、Bが所有者として登記されている乙建物があり、CがAから甲土地を購入した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

 

(賃貸人と賃借人とのバランス)

1 Bが甲土地を自分の土地であると判断して乙建物を建築していた場合であっても、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。

 

Bが時効取得している場合など、追い出すのが適切でない場合、請求できない場合もありえます。

○だけどよくわからない問題ですね。

 

(使用貸借)

2 BがAとの間で甲土地の使用貸借契約を締結していた場合には、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。

 

使用貸借とは

不動産などをタダで貸し借りするときの契約です。
例えば、親子の間で、親の家をタダで息子に貸している場合など。

 

使用貸借の借主は、タダで使用しているわけですから、貸主が途中でその不動産を譲渡した場合、新所有者に対抗できません。賃貸借の借主のように、登記をすれば新所有者に対抗できるということもありません。譲渡した時点で信頼関係が崩れているからです。タダだし。

 

後の特徴

○法定更新などの制度もありません。

貸主に正当事由がなくても、期間の定めのある使用貸借では、期間満了によって終了します。

○必要費もタダで使用する借主が負担します。

○当然、転貸する場合は貸主の承諾が必要です。

 

(法定更新)

3 BがAとの間で甲土地の借地契約を締結しており、甲土地購入後に借地権の存続期間が満了した場合であっても、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。

 

法定更新のことですが、これも聞き方が?の肢。

 

(借地権の存続期間)

4 BがAとの間で期間を定めずに甲土地の借地契約を締結している場合には、Cは、いつでも正当事由とともに解約を申し入れて、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。

 


借地権は30年以上の範囲で、存続期間を定めることができます。建物の借地権は構造にかかわらず最短30年です。借地権は建物を所有するためのものですが、建物は30年以上は軽くもちますから。最近は100年住宅もあります。

 

しかし、賃貸借の民法の規定は、最長20年ですから、20年を超えたら建物を壊さなければならなくなります。 それは勿体ないですよね。
そこで借主が有利な方向に民法を修正したのが、借地借家法です。かけうどんが進化したきつねうどんです。

 

また、
30年以下の存続期間を定めてしまった場合、その存続期間の定めは無効になり、存続期間は30年になります。ちなみに、当事者が存続期間を定めなかったときも、存続期間は30年になります。とにかく
最低30年と覚えましょう。
定めなきは30年です。30年より長いものは有効。×

 


参考過去問


期間を定めない借地権の存続期間は、20年である。(63-13-2) ×

 


○全体的に聞きたい意図がよくわからない問題ですが、4番目が明確に×のため、4番が正解の肢として、解答してほしいところ。

12問目 相続があった時の権利と義務

ポイント~相続があった時の権利と義務はどうなる

 

平成19年 12問目相続

AがBに対して1.000万円の貸金債権を有していたところ、
Bが相続人C及びDを残して死亡した場合に関する次の記述のうち、 民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

 

1 Cが単純承認を希望し、
Dが限定承認を希望した場合には、相続の開始を知った時から3か月以内に、Cは単純承認を、
Dは限定承認
をしなければならない。

 


限定承認とは


財産や借金の金額が明確でない場合に行います。
相続で得た財産の限度においてのみ被相続人の債務を弁済するという条件で権利と義務を承継することです。

 


借金の方が多い場合は、限度を超えますのでマイナス分は無くなります。単純承認や限定承認は
相続人が全員でしなければなりません。
相続人により承継の仕方が違うと、複雑になってしまうからです。×

 


参考過去問


相続人が数人あるときは、限定承認は、共同相続人の全員が共同してのみこれをすることができる。(14-12-2)○

 

2 C及びDが相続開始の事実を知りながら、
Bが所有していた財産の一部を売却した場合には、C及びDは相続の単純承認をしたものとみなされる。

 

3 C及びDが単純承認をした場合には、
法律上当然に分割されたAに対する債務を相続分に応じてそれぞれが承継する。

 

単純承認とは

単純に権利も義務も全て承継することです。
相続人が数人いた場合、持分に応じて承継します。ちなみに相続人が、
相続財産の全部又は一部を
隠匿
(いんとく=かくす)や処分
したときは、
単純承認をしたものとみなされます。○、○

 

参考過去問


相続人が、被相続人の妻Aと子Bのみである場合(被相続人の遺言はないものとする。)の相続の承認又は放棄に関して、
A及びBは限定承認をしたが、Bが相続財産を隠匿していたとき、相続債権者は、
相続財産をもって弁済を受けられなかった債権額の2分の1について、Bに請求できる。(10-10-3)○

 


4 C及びDが相続放棄をした場合であっても、AはBの相続財産管理人の選任を請求することによって、
Bに対する貸金債権の回収を図ることが可能となることがある。

 


相続人が存在しない場合、
利害関係人又は検察官の請求により、家庭裁判所は相続財産管理人を選任しなければなりません。債権者などがいる場合、相続財産管理人により、
債権の回収をはかります。○

 


これは、
正解しましょう。