物権変動～ポイントは、対抗関係に立つか当事者の関係に立つかということ
平成19年 ６問目
不動産の物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、
民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において、
第三者とはいわゆる背信的悪意者を含まないものとする。
（取消しと登記）
１ 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、
売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、
当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
ＢがＡの不動産を取得しましたが、ＡがＡＢ間の売買を取り消した後で、
Ｂが同じ不動産をＣに売却した場合の、Ａから見たＣ、またはＣから見たＡも登記の有無で優劣が決まります。
まずは、
Ａ → Ｂ に移転しました。
しかし、
契約を取消しましたので、Ａに所有権が戻るはずです。しかし、Ｂはその不動産をＣに売買してしまいました。
Ａ ←取り消しにより戻るはずの所有権 Ｂ
取り消し後売買 → Ｃ
この場合も、
二重譲渡と同視します。今回は取り消し後にＢからＡとＣに二重譲渡したと考えて下さい。
Ａ ← Ｂ → Ｃ
よって ○
参考過去問
Ａが、
Ｂの欺罔(もう)行為によって、Ａ所有の建物をＣに売却する契約をした場合に関して、
Ｃが当該建物を、詐欺について善意のＤに転売して所有権移転登記を済ませても、Ａは詐欺による取消しをして、
Ｄから建物の返還を求めることができる。（14-1-4）×
（解除と登記）
２ 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、
売主が当該契約を適法に解除した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、
当該契約の解除後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
ＢがＡの不動産を取得したが、ＡがＡＢ間の契約を解除した後で、
Ｂが同じ不動産をＣに売却した場合の、Ａから見たＣ、またはＣから見たＡも登記の有無で優劣が決まります。先ほどの取消しと同じです。
参考過去問
ＡはＢに甲建物を売却し、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。ＡＢ間の売買契約の解除と第三者との関係に関して、
ＢがＢの債権者Ｃとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し、その設定登記をした後、
ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合、Ａはその抵当権の消滅をＣに主張できない。
（16-9-1）○
（相続と登記）
３ 甲不動産につき兄と弟が各自２分の１の共有持分で共同相続した後に、
兄が弟に断ることなく単独で所有権を相続取得した旨の登記をした場合、弟は、その共同相続の登記をしなければ、
共同相続後に甲不動産を兄から取得して所有権移転登記を経た第三者に自己の持分権を対抗できない。
次は、共同で相続した場合です。Ａが死亡して、その子供Ｂ、
Ｃが土地を半分ずつ相続したとします。共同で相続するから、共同相続と言います。
Ａ（死亡）
共同相続 Ｂ １／
２ Ｃ １／２
しかし、Ｂは全てを勝手に自分名義にしてＤに譲渡してしまいました。この場合のＢは、Ｃの持分１／２に関してはそもそも無権利者です。
ということはＤも無権利者ですね。勝手に自分名義に登記をしても、効力は生じませんから、
Ｃは自己の持分に関しては登記が無くてもＤに対して所有権を主張できます。
参考過去問
Ａが死亡し、それぞれ３分の１の相続分を持つＡの子Ｂ、Ｃ及びＤ（他に相続人はいない。）が、全員、単純承認し、これを共同相続した。
この場合に相続財産である土地につき、遺産分割協議前に、Ｂが、ＣとＤの同意なくＢ名義への所有権移転登記をし、
これを第三者に譲渡し、所有権移転登記をしても、ＣとＤは、自己の持分を登記なくして、その第三者に対抗できる。（15-12-1）○
（時効と登記）
４ 取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、
その旨を登記しなければ、
時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
ＢがＡの不動産を時効取得したのですが、Ｂの時効完成後に、
Ａが同じ不動産をＣに売却した場合の、Ｂから見たＣ、またはＣから見たＢも登記の有無で優劣が決まります。
Ｂ ←時効取得 Ａ 時効完成後に所有権取得→Ｃ
ＢはＣに対しては、
登記がなければ、不動産の所有権を対抗できません。逆に、ＣもＢに対しては、登記がなければ不動産の所有権を対抗できません。
つまり、 先に登記した方の勝ちです。
また、
ＢがＡの不動産を時効取得する前に、
Ａが同じ不動産をＣに売却した場合のＢとＣは、対抗関係ではありません。時効取得したＢが、登記はなくても、
Ｃに対して不動産の所有権を主張できます。
時効は原始取得になります。
原始＝初めから所有者だったことになります。つまり、Ａの土地をＣに移転して、Ａ＝Ｃになった後に、
それをＢに移転したのと同じ形になるのです。ここは、後で配信する時効の項目を読んだ後であれば、より理解できると思います。
ここでは時効取得後は対抗関係になると覚えておいて下さい。
参考過去問
ＡからＢ、ＢからＣに、甲地が順次売却され、ＡからＢ対する所有権移転登記がなされた。ＢからＣへの売却前に、
取得時効の完成により甲地の所有権を取得したＥがいる場合、Ｅがそれを理由にして所有権登記をＢから取得する前に、
Ｅの取得時効につき善意のＣがＢから甲地を購入し、かつ、所有権移転登記を受けたときは、Ｃは甲地の所有権をＥに対抗できる。
(13-5-4)○
これを覚えろ！！
以上、
たくさんあるように思いますが、全て何かの「行為の後」です。とにかく「後」
と覚えておけば大丈夫です。行為後は取引の安全のバランスを、登記により表示するということですね。