8問目 根抵当権の特徴を理解せよ

ポイント~根抵当権は、債権と担保が離れているものです。

 

平成19年8問目

Aは、
自己所有の甲不動産につき、B信用金庫に対し、極度額を3.000万円、被担保債権の範囲を「信用金庫取引による債権」
とする第1順位の根抵当権を設定し、その旨の登記をした。なお、担保すべき元本の確定期日は定めなかった。

この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

 

(根抵当権と被担保債権の範囲 1)

1 元本の確定前に、
被担保債権の範囲を変更するには、後順位の抵当権者がいる場合は、その者の承諾を得なければならない。

 


正直なところ、根抵当権のこの辺りは非常に理解しにくいところです。そこで、後順位の抵当権その他第三者の承諾が必要なのは、

極度額の変更だけ
だと覚えておいて下さい。
これは、極度額が1.0億円のところが2.0億円になると、
後順位の抵当権者は配当が減りますので納得できませんよね。そこで、
極度額の変更のみは、
承諾が必要
としたのです。

 


ポイント~極度額の変更のみは、他の債権者の承諾が必要! 

 


参考過去問



根抵当権者は、元本の確定前において、後順位の抵当権者の承諾を得ることなく、
根抵当権の担保すべき債権の範囲を変更することができる。(1-5-2)

 

(根抵当権と被担保債権の範囲 2)

2 元本の確定前に、
B信用金庫から、被担保債権の範囲に属する個別債権の譲渡を受けた者は、
確定日付のある証書でAに対し債権譲渡通知を行っておけば、その債権について根抵当権を行使できる。

 

これも難しいぞ・
・・。
ちなみに、元本の確定前はまだ債権が固まってないわけですから、元本の確定前に根抵当権者から債権を取得しても、
その債権につき根抵当権を行使することはできません。×

 

(極度額)

3 B信用金庫は、
確定した元本が極度額以下であれば、その元本に係る最後の2年分の約定金利については、極度額を超えても
根抵当権を行使できる。

 


根抵当権の場合、後順位抵当権者は
極度額の範囲内でなら、
先順位抵当権者に優先権があると承知しているものなので、利息等については満期となった最後の2年分についてだけという制度はありません。
極度額の範囲までは担保されます。1の解説も参照 ×

 

参考過去問


貸付金債権の元本が確定した場合、根抵当権者は、確定期日の被担保債権額のほか、確定期日後に生じた利息及び損害金についても、
登記された極度額に達するまで、根抵当権に基づく優先弁済権を主張することができる。(8-7-3)○

 

(根抵当権と被担保債権の範囲 3)

4 Aが友人CのためにB信用金庫との間で保証契約を締結し保証債務を負担した場合、
B信用金庫のAに対するこの保証債権は、「信用金庫取引による債権」に含まれ、この根抵当権で担保される。

 


根抵当権の債権の範囲は、「
会社が仕入れる洋服の代金の範囲で、
極度額1.0億円まで」などの大筋は決まっているのですが、返済・
借入れを極度額の範囲で繰り返すため、被担保債権は今月は8.000万円、来月は7.000万円かもしれません。つまり、
極度額の範囲内であれば、将来の取引でも担保されます。

 

ちなみに、
非担保債権の範囲を「信用金庫取引による債権」としている場合、根抵当権者と根抵当権設定者との間の保証契約に基づく保証債権も、
この根抵当権で担保されるというのが判例です。難し
いレベル問題だ。

 

参考過去問


根抵当権は、根抵当権者が債務者に対して有する現在及び将来の債権をすべて担保するという内容で、設定することができる。
12-5-1)×

 


これは、難しい問題です。長文だし。司法書士に近いレベルですね。できなくてもOK。

7問目 担保物権あれこれ

ポイント~担保物権の特性を理解しなさいということ

 

平成19年7問目 担保物権

担保物権に関する次の記述のうち、
民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

 

(先取特権)

1 建物の建築工事の費用について、
当該工事の施工を行った者が先取特権を行使するためには、あらかじめ、債務者である建築主との間で、
先取特権の行使について合意しておく必要がある。

 


先取特権(さきどりとっけん)

先取特権とは、
法律で定めた債権を有する者が、債務者の財産から優先弁済を
受けることのできる担保物権です。
留置権と同じく債権者と債務者の当事者間
の公平を図るために、
法律上当然に生じる
法定担保物権です。
×

 

(留置権)

2 建物の賃借人が賃貸人に対して造作買取代金債権を有している場合には、
造作買取代金債権は建物に関して生じた債権であるので、賃借人はその債権の弁済を受けるまで、
建物を留置することができる。

 


賃貸借で出てくる造作買取代金請求権は、造作について生じた債権であり、建物に関して生じた債権ではないため、
留置権は生じないというのが判例です。×

 

(質権)

3 質権は、
占有の継続が第三者に対する対抗要件と定められているため、動産を目的として質権を設定することはできるが、
登記を対抗要件とする不動産を目的として質権を設定することはできない。

 


質権は、動産と不動産、債権に対して生じます。不動産質権の対抗要件は
登記です。
×

 

参考過去問


不動産質権は登記がないと第三者に対抗できない権利である。(54-3-4)×

 

(抵当権と附加一体物)

4 借地人が所有するガソリンスタンド用店舗建物に抵当権を設定した場合、
当該建物の従物である地下のタンクや洗車機が抵当権設定当時に存在していれば、抵当権の効力はこれらの従物に及ぶ。

 

附加一体物
(ふかいったいぶつ)
には抵当権の効力が及びます。

付加一体物とは、
抵当不動産と一体をなした物です。抵当不動産に付け加えられて、その不動産と経済的に一体になってしまった物です。


ア、
抵当不動産の付合物(ふごうぶつ)


宅地を抵当に入れた場合の庭石、
建物を抵当に入れた場合の雨戸など。


イ、
抵当不動産の従物(じゅうぶつ)


建物を抵当に入れた当時、
そこに備え付けられていた畳・建具など。


ウ、
権利が一体となったもの


借地上の建物に抵当権を設定した場合の、
借地権。

 

ですから ○

 

参考過去問

抵当権の効力は、
抵当権設定行為に別段の定めがあるとき等を除き、不動産に付合した物だけでなく、抵当権設定当時の抵当不動産の従物にも及ぶ。

1-7-3)○

6問目 物権変動~対抗関係に立つか当事者の関係


物権変動~ポイントは、対抗関係に立つか当事者の関係に立つかということ

 

平成19年 6問目

不動産の物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、
民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において、
第三者とはいわゆる背信的悪意者を含まないものとする。

 

(取消しと登記)

1 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、
売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、
当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

 


BがAの不動産を取得しましたが、AがAB間の売買を
取り消した後で
Bが同じ不動産をCに売却した場合の、Aから見たC、またはCから見たAも登記の有無で優劣が決まります。

 

まずは、
A → B に移転しました。

しかし、
契約を取消しましたので、Aに所有権が戻るはずです。しかし、Bはその不動産をCに売買してしまいました。

 

A ←取り消しにより戻るはずの所有権 B 
取り消し後売買 → C

 

この場合も、
二重譲渡と同視します。今回は取り消し後にBからAとCに二重譲渡したと考えて下さい。


A ← B → C

 

よって ○

 

参考過去問

Aが、
Bの欺罔(もう)行為によって、A所有の建物をCに売却する契約をした場合に関して、
Cが当該建物を、詐欺について善意のDに転売して所有権移転登記を済ませても、Aは詐欺による取消しをして、
Dから建物の返還を求めることができる。(14-1-4)×

 

(解除と登記)

2 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、
売主が当該契約を適法に解除した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、
当該契約の解除後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

 


BがAの不動産を取得したが、AがAB間の契約を
解除した後で、
Bが同じ不動産をCに売却した場合の、Aから見たC、またはCから見たAも登記の有無で優劣が決まります。先ほどの取消しと同じです。

 

参考過去問


AはBに甲建物を売却し、AからBに対する所有権移転登記がなされた。AB間の売買契約の解除と第三者との関係に関して、
BがBの債権者Cとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し、その設定登記をした後
AがAB間の売買契約を適法に解除した場合、Aはその抵当権の消滅をCに主張できない。

16-9-1)○

 

(相続と登記)

3 甲不動産につき兄と弟が各自2分の1の共有持分で共同相続した後に、
兄が弟に断ることなく単独で所有権を相続取得した旨の登記をした場合、弟は、その共同相続の登記をしなければ、
共同相続後に甲不動産を兄から取得して所有権移転登記を経た第三者に自己の持分権を対抗できない。

 


次は、共同で相続した場合です。Aが死亡して、その子供B、
Cが土地を半分ずつ相続したとします。共同で相続するから、共同相続と言います。


A(死亡)


共同相続 B 1/
2  C 1/2

 


しかし、Bは全てを勝手に自分名義にしてDに譲渡してしまいました。この場合のBは、Cの持分1/2に関してはそもそも無権利者です。
ということはDも無権利者ですね。勝手に自分名義に登記をしても、効力は生じませんから、
Cは自己の持分に関しては登記が無くてもDに対して所有権を主張できます。

 


参考過去問



Aが死亡し、それぞれ3分の1の相続分を持つAの子B、C及びD(他に相続人はいない。)が、全員、単純承認し、これを共同相続した。
この場合に相続財産である土地につき、遺産分割協議前に、Bが、CとDの同意なくB名義への所有権移転登記をし、
これを第三者に譲渡し、所有権移転登記をしても、CとDは、自己の持分を登記なくして、その第三者に対抗できる。(15-12-1)○

 

(時効と登記)

4 取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、
その旨を登記しなければ、
時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

 


BがAの不動産を時効取得したのですが、Bの
時効完成後に、
Aが同じ不動産をCに売却した場合の、Bから見たC、またはCから見たBも登記の有無で優劣が決まります。


B ←時効取得 A 時効完成後に所有権取得→C

 

BはCに対しては、
登記がなければ、不動産の所有権を対抗できません。逆に、CもBに対しては、登記がなければ不動産の所有権を対抗できません。
つまり、 先に登記した方の勝ちです。

また、
BがAの不動産を時効取得する
に、
Aが同じ不動産をCに売却した場合のBとCは、対抗関係ではありません。時効取得したBが、登記はなくても、
Cに対して不動産の所有権を主張できます。

 

時効は原始取得になります。
原始=初めから所有者だったことになります。つまり、Aの土地をCに移転して、A=Cになった後に、
それをBに移転したのと同じ形になるのです。ここは、後で配信する時効の項目を読んだ後であれば、より理解できると思います。
ここでは時効取得後は対抗関係になると覚えておいて下さい。

 


参考過去問


AからB、BからCに、甲地が順次売却され、AからB対する所有権移転登記がなされた。BからCへの売却前に、
取得時効の完成により甲地の所有権を取得したEがいる場合、Eがそれを理由にして所有権登記をBから取得する前に、
Eの取得時効につき善意のCがBから甲地を購入し、かつ、所有権移転登記を受けたときは、Cは甲地の所有権をEに対抗できる。
(13-5-4)○

 


これを覚えろ!!


以上、
たくさんあるように思いますが、全て何かの「行為の後」です。とにかく「

と覚えておけば大丈夫です。行為後は取引の安全のバランスを、登記により表示するということですね。

 

5問目 不法行為~被害者保護にはどうする



不法行為のポイント~被害者保護にはどうする?

 


不法行為による損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

 

(不法行為と遅滞時期)


1 不法行為による損害賠償の支払債務は、催告を待たず、損害発生と同時に遅滞に陥るので、
その時以降完済に至るまでの遅延損害金を支払わなければならない。

 


不法行為はいつ起こるかわかりませんので、
期限の定めのない債務です。期限の定めのない債務は、
債権者が請求した時から、
履行遅滞になる
のが原則です。

 

しかし、
例えばひき逃げをされて、加害者が長期間に渡って分からなかった場合などは、請求のしようがありません。しかし、
現実的に被害者は痛い思いをして、後遺症なども残るかもしれません。そのため、現実的な早急の対応が必要になります。

 

そこで、
不法行為においては、不法行為が発生した時点で、加害者に責任を負
わせるため、
不法行為が起こった時点から履行遅滞になります。
つまり、
先ほどのひき逃げをされた場合には、事故の時からの延滞金もあわせ
て請求できます。
加害者の責任追及と被害者保護のためです。○

 

類似過去問


不法行為に基づく損害賠償債務は、被害者が催告をするまでもなく、その損害の発生のときから遅滞に陥る。
4-9-2)○

 

(不法行為の承継)


2 不法行為によって名誉を毀損された者の慰謝料請求権は、被害者が生前に請求の意思を表明しなかった場合でも、
相続の対象となる。

 


裁判で争われた事例で、
被害者が即死したときに、亡くなった本人の損害賠償請求権があると想定して、それが相続できるかというものがありました。

 

例えば、
被害者が即死した場合は、死亡してこの世にいないわけですから、被害者本人の損害賠償請求権はありません。そう考えると、
被害者本人の損害賠償請求権が、相続人に受け継がれることもないような気がします。

 

しかし、
そもそも不法行為制度は被害者側を厚く保護することに目的があります。とすれば、即死とはいえ死ぬまでにタイムラグがありますので、
被害者は死んだことを理由として加害者に損害賠償を請求できますし、
その損害賠償請求権が相続人に相続されます。


また、慰謝料請求権も相続の対象になります。
 ○

 

類似過去問


甲建物の占有者である(所有者ではない。)Aは、甲建物の壁が今にも剥離しそうであると分かっていたのに、
甲建物の所有者に通知せず、そのまま放置するなど、損害発生の防止のため法律上要求される注意を行わなかった。そのために、
壁が剥離して通行人Bが死亡した。この場合、Bの相続人からの不法行為に基づく損害賠償請求に間して、Bが即死した場合、
B本人の損害賠償請求権は観念できず、その請求権の相続による相続人への承継はない。(13-10-1)
 ×

 

(不法行為の連帯)


3 加害者数人が、共同不法行為として民法第719条により各自連帯して損害賠償の責任を負う場合、その1人に対する履行の請求は、
他の加害者に対してはその効力を有しない。

 

これは、
難しい問題です。参考程度でOKかと。不法行為を行う加害者は1人であるのが普通ですが、2人以上の者が共同で不法行為を行う場合もあります。
これを共同不法行為といいます。

 

この場合は、
連帯して損害賠償の義務を負いますので、2人以上のうち誰に対しても(同時でも)損害分全額の賠償を請求できます。
不法行為を行った者の過失が軽微な場合も同じです。連帯債務になりますので、連帯債務の規定を思い出して頂ければ問題は解けます
(ただし、不真性連帯債務のため、時効などの絶対効はないというのが判例。しかし、そこまでは細かすぎます。)

 

また、
この共同というのは、明確ではなくても、客観的に関連性があれば認められます。加害者の誰かが全額賠償した場合は、
他の加害者に対して、負担部分を求償できます。○

 


類似過去問


Aの被用者Bと、Cの被用者Dが、A及びCの事業の執行につき、共同してEに対し不法行為をし、A、B、C及びDが、
Eに対し損害賠償債務を負担した場合、Aは、Eに対し損害賠償債務を負担したことに基づき損害を被った場合は、
損害の公平な分担という見地から信義則上相当と認められる限度において、Bに対し、
損害の賠償又は求償の請求をすることができる。(14-11-3)○

 

(不法行為と時効)


4 不法行為による損害賠償の請求権の消滅時効の期間は、権利を行使することができることとなった時から10年である。

 


不法行為は被害者が損害及び加害者を知った時から3年で消滅時効にかかります。
3年と短期なのは、事故があった以上、早めの処理が必要なはずですし、それ以上経つと証拠調べなども、難しくなるからです。

 

また、
1番のひき逃げで、3年以上犯人が分からない場合もありえますので、被害者が
損害及び加害者を知った時からの起算です。
不法行為のときからではありません。×

 

類似過去問


Aが、その過失によってB所有の建物を取り壊し、Bに対して不法行為による損害賠償債務を負担した場合に関して、Bが、
不法行為による損害と加害者を知った時から1年間、損害賠償請求権を行使しなければ、当該請求権は消滅時効により消滅する。
12-8-3) ×

 


難しい問題ですな。この問題は。でも、4番は明確に×になりますので、
回答できて欲しいけど。

4問目 共有物はみんなの物

ポイント~共有物はみんなの物。
だから共有者間と第三者の、バランスを理解しろ

 

平成19年 4問目

A、
B及びCが、持分を各3分の1とする甲土地を共有している場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、
誤っているものはどれか。

 

(共有物と処分)

1 共有者の協議に基づかないでAから甲土地の占有使用を承認されたDは、
Aの持分に基づくものと認められる限度で甲土地を占有使用することができる。

 

Aの持分は、 あくまでも所有権です。所有権というのは、何でもできる権利です。売ったり、
担保にいれたりするのも自由です。 ○

 

類似過去問


A、B及びCが、建物を共有している(持分を各3分の1とする。)。Aは、BとCの同意を得なければ、
この建物に関するAの共有持分権を売却することはできない。(15-4-1) ×

 

(共有物の管理)

2 A、
B及びCが甲土地について、Eと賃貸借契約を締結している場合、AとBが合意すれば、Cの合意はなくとも、
賃貸借契約を解除することができる。

 


共有物の
利用・改良行為。

共有物の性質を変えない範囲で、
収益を図ったり、価値を増したりする行為のことです。例えば、3人で購入した別荘を賃貸に出したり、新たにきたぞ光だ!
の光ファイバーを引いたりして、価値を増したりすることです。

 


◎共有物の利用・改良関係は、
持分の価格の過半数で決める必要があります。
人数の頭割りではありません。○

 


類似過去問



A・B・C3人の建物の共有(持分均一)に関して、その建物をDに賃貸している場合において、Dに賃貸借契約解除の事由があるときは、Aは、
B及びCの同意を得ることなく、Dとの契約を解除することができる。(3-5-2) ×

 

(共有物の分割)

3 A、
B及びCは、5年を超えない期間内は甲土地を分割しない旨の契約を締結することができる。

 


民法上の共有の規定は、
一時的な共有関係がうまく行くことを狙っている規定です。
物の安定のために、共有関係は将来的には解消させることが望ましいのです。そこで、民法では、
各共有者は
いつでも共有物の分割を請求できる。
という規定を置いています。


これには、
次の特徴がありますが、前提として、全て
分割するのが望ましい方向で考えます。
ですから、
例えば持分が過半数に達しない共有者でも、いつでも共有物の分割を請求できます。

 

しかし、
共有を継続しなければならない事情があっても困りますので、各共有者は、
共有物の分割を禁止する特約をすることができます。

 


分割禁止の特約は
5年を超える期間には設定できません。

丁度5年まではOKです。 ○

 

類似過去問


A、B及びCが、建物を共有している(持分を各3分の1とする。)。各共有者は何時でも共有物の分割を請求できるのが原則であるが、
5年を超えない期間内であれば分割をしない旨の契約をすることができる。(15-4-4) ○

 


(共有物の放棄)

4 Aがその持分を放棄した場合には、
その持分は所有者のない不動産として、国庫に帰属する。

 

民法上では、

特別縁故者の請求が無い場合、
死亡して相続人が無い場合は、
その宙に浮いてしまった権利は、
国庫に帰属(きぞく)します。
つまり、国がその権利を取得してしまうのです。

 


しかし、
知り合いどうしや家族同士の関係がうまく行くために、共有の規定があるわけですから、
宙に浮いてしまった権利は国庫より他の共有者に帰属させた方が丸く収まりますよね。そこで、共有者の1人が持分を放棄した場合や、 死亡して相続人がなく、
特別縁故者の請求も無い場合、 他の共有者に帰属することになります。
共有者に帰属させた方がしっくりするでしょう。 ×

 


類似過去問

共有者の一人が相続人なくして死亡したときは、
その持分は、国庫に帰属する。(60-7-2) ×

 

 

3問目 物権変動~誰が正当な者か

物権変動~聞きたいポイントは、誰が正当な者か(勝つか)を理解して下さいという所

 

平成19年 3問目

Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、
民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

 

1 Aと売買契約を締結したBが、
平穏かつ公然と甲土地の占有を始め、善意無過失であれば、甲土地がAの土地ではなく第三者の土地であったとしても、
Bは即時に所有権を取得することができる。

 


占有権は、
法律的な安定をはかるため、

物を所持していれば、その人の物であろうと認められる権利
のことです。
概念を覚えておいて下さい。このため、即時取得という制度があります。

 


これは、その物を持っている人を正当な所有者とするという者で、公信の原則を採用したものです。
動産のみ認められます。
動産は取引が多いため、取引の安全のために認められた規程です。宅建は不動産の試験のため、動産に関しての記述を出すのは好きではないが、
「動産」にのみ認められるということを理解しておきましょう。×

 

2 Aと売買契約を締結したCが、
登記を信頼して売買契約を行った場合、甲土地がAの土地ではなく第三者Dの土地であったとしても、
Dの過失の有無にかかわらず、Cは所有権を取得することができる。

 

登記には公示力
(示す力)はあるが、公信力(信じさせる力)はない!原則通り、
過失により虚偽表示の類推適用の余地はあるというのが判例ではありますが、過失の有無にかかわらずという設問なので、明確に ×。

 

3 Aと売買契約を締結して所有権を取得したEは、
所有権の移転登記を備えていない場合であっても、正当な権原なく甲土地を占有しているFに対し、
所有権を主張して甲土地の明渡しを請求することができる。

 

不法占拠者、
つまり不動産を不法に占拠している者です。
Aの不動産を不法に占拠しているBは無権利者です。浮浪者が勝手に住んでいる場合や、競売の時に競売防止のため、ごっついパンチ頭若しくは、
海坊主が住んでいることがあります。

 

いわゆる占有屋と言われる方です。
不法占拠者には何の権限もありません。こわいけど。でも、とにかく不法に住んでいれば、不法占拠者です。この場合、AはBに対して、
登記が無くても不動産の所有権を対抗できます。

 

類似過去問


Aは、自己所有の建物をBに売却したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合、
Cが何らの権原なくこの建物を不法占有している場合、Bは、Cに対し、この建物の所有権を対抗でき、明渡しを請求できる。
16-3-1) ○

 

4 Aを所有者とする甲土地につき、
AがGとの間で10月1日に、Hとの間で10月10日に、それぞれ売買契約を締結した場合、G、H共に登記を備えていないときには、
先に売買契約を締結したGがHに対して所有権を主張することができる。

 

これもいいですよね。
二重譲渡の問題です。何人と契約しても契約した時点
で、その契約は有効。しかし、G←A→H の場合、
GとHの間は登記の有無で決着をつけます。当然、負けた方はAに対して損害賠償の請求になりますが。×

 

類似過去問

Aの所有する土地について、
AB間で、代金全額が支払われたときに所有権がAからBに移転する旨約定して締結された売買契約に関して、Aが、
Bとの売買契約締結前に、Dとの間で本件土地を売却する契約を締結してDから代金全額を受領していた場合、
AからDへの所有権移転登記が完了していなくても、Bは、Aから所有権を取得することはできない。
8-3-3)×

 

というわけで、1、2問目は難しいと思います。しかし、正解肢は簡単。
宅建の問題の作り方がわかりますよね?即時取得の要件は何だっけ?とか、いたずらに細かい所を負っても仕方がありません。
時間がかかる。事件は過去問で起こっている!です。