宅建試験過去問 平成18年度 第47問目4肢 景品表示法 不動産の形質

不動産の形質

 


1. 新築という文言は、建築後1年未満であって居住の用に供されたことがないものであるという意味で用いること。


 


2. 新発売という文言は、新たに造成された宅地または新築の住宅
(造成工事または建築工事完了前の物を含む)について、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うこと
(一団の宅地たは建物を数期に区分して販売する場合は、期ごとの勧誘)、
その申込みを受けるに際して一定の期間を設ける場合においては、その期間内における勧誘、という意味で用いること。


 


3. 分譲マンションを販売するに当たり、当該マンションが、
何らかの事情により数年間工事が中断された経緯があった場合は、着工時期及び中断していた期間を明示する必要があります。長い間、工事を中断していると、
風雨などで躯体(建物の本体)が痛む場合もあるからです。


 

Aは、
建物の売買の媒介を依頼されたところ、当該建物は工事完成後10ヵ月が経過しているものの未使用であったので、
当該物件を新築物件として販売広告してもよい。(13-47-1)

 

分譲マンションを販売するに当たり、
当該マンションが、何らかの事情により数年間工事が中断された経緯があったとしても、住居として未使用の状態で販売する場合は、
着工時期及び中断していた期間を明示することなく、新築分譲マンションとして広告することができる。
18-47-4)

 

○、×


 


 

 

宅建試験過去問 平成18年度 第47問目3肢 景品表示法 写真の掲載


写真・絵図の掲載

 

宅地又は建物の写真は、
取引をするものの写真を用いることが必要です。ただし、取引しようとする建物が
建築工事の完了前である等、
その建物の写真を用いることができない場合

次に掲げるものに限り、他の建物の写真を用いることができます。同シリーズというやつです。この場合、
その写真が他の建物のものである旨を、
写真に接する位置に明示しなければなりません。

 


1. 取引しようとする建物と規模、形質及び外観が同一の他の建物の外観写真。
この場合において、門塀、植栽、庭等が異なる場合には、その旨を「明らかにすること」が必要です。


 


2. 建物の内部写真であって、写真に写される部分の規模、形質等が同一のもの。


 


3. 建物の完成予想図は、その旨を明らかにして用い、
当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしてはなりません。


 


4. 物件を中心とした眺望・景観を示す写真であって、
事実に相違する表示や実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示をすることはできません


 


5. 写真の加工 当該物件の至近に所在する高圧電線の鉄塔を消去するなど現況に反した加工を施した場合、不当表示に該当します。

 

 

新築分譲マンションの完成予想図を販売広告に掲載するに当たり、
実際には工場が所在する箇所に公園を記載するなど、周囲の状況について現況に反する表示を行う場合は、
「周囲の状況はイメージであって、実際の状況とは異なる」旨を表示しなければならない。(16-47-4)

 

新築分譲住宅の広告において物件及びその周辺を写した写真を掲載する際に、
当該物件の至近に所在する高圧電線の鉄塔を消去する加工を施した場合には、不当表示に該当する。
18-47-3)

 

×、○

宅建試験過去問 平成18年度 第47問目2肢 景品表示法 不当表示の禁止


写真・絵図

 

宅地又は建物の写真は、
取引をするものの写真を用いることが必要です。ただし、取引しようとする建物が
建築工事の完了前である等、
その建物の写真を用いることができない場合

次に掲げるものに限り、他の建物の写真を用いることができます。同シリーズというやつです。この場合、
その写真が他の建物のものである旨を、
写真に接する位置に明示しなければなりません。

 


1. 取引しようとする建物と規模、形質及び外観が同一の他の建物の外観写真。
この場合において、門塀、植栽、庭等が異なる場合には、その旨を「明らかにすること」が必要です。


 


2. 建物の内部写真であって、写真に写される部分の規模、形質等が同一のもの。


 


3. 建物の完成予想図は、その旨を明らかにして用い、
当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしてはなりません。


 


4. 物件を中心とした眺望・景観を示す写真であって、
事実に相違する表示や実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示をすることはできません

 

5. 写真の加工 当該物件の至近に所在する高圧電線の鉄塔を消去するなど現況に反した加工を施した場合、
不当表示に該当します。

 

新築分譲マンションの完成予想図を販売広告に掲載するに当たり、
実際には工場が所在する箇所に公園を記載するなど、周囲の状況について現況に反する表示を行う場合は、
「周囲の状況はイメージであって、実際の状況とは異なる」旨を表示しなければならない。(16-47-4)

 

新築分譲住宅の広告において物件及びその周辺を写した写真を掲載する際に、
当該物件の至近に所在する高圧電線の鉄塔を消去する加工を施した場合には、不当表示に該当する。
18-47-3)

 

×、○

 

宅建試験過去問 平成18年度 第47問目2肢 景品表示法 特定事項の表示義務


特定事項の表示義務

 

宅建業者は、
一般消費者が通常予期することができない不動産の地勢、形質、立地、環境等に関する事項、
又は取引の相手方に著しく不利益な一定の取引条件については、
見やすい場所に、
見やすい大きさ、見やすい色彩の文字
により、
分かりやすい表現で明瞭に表示しなければなりません。

 

具体的には、
次のように表示する必要があります。


市街化調整区域に所在する土地については、市街化調整区域。
宅地の造成及び建物の建築はできません。
と表示すること。

 

なお、
「現在は」宅地の造成及び建物の建築はできません、と表示することは、将来なら建築ができるとの誤解を与えますので、
不当表示になります。

 

文字の大きさにも規制があります。
16ポイント以上の大きさの文字で表示する必要があります。
ただし、新聞や雑誌の本体は、文字の大きさの制限はありません。図面や広告などは大きな字で明確に出せということです。

 

市街化調整区域内に所在する土地
(開発許可を受けた開発区域内の土地その他の一定の土地を除く)の販売広告においては、「市街化調整区域」と表示し、このほかに
現在は建築不可」と表示さえすれば、市街化区域への区分の変更が行われる予定がないとしても、
不当表示となるおそれはない。(11-47-4)

 

市街化調整区域内に所在する土地を販売する際の新聞折込広告においては、
市街化調整区域に所在する旨を16ポイント以上の大きさの文字で表示すれば、
宅地の造成や建物の建築ができない旨を表示する必要はない。(18-47-2)


(ヒント 16ポイントという文字の大きさを聞いているようですが、文字を大きくすれば、
表示する必要はないなどということはありませんよね?これが、法律の推理的な問題です。でも、常識でなんとなくわかるでしょ)

 

×、×

宅建試験過去問 平成18年度 景品表示法 第47問目1肢

物件の公告において守るべき、
ことがあります。嘘や大げさな公告はいかんよということです。

 


1、各種施設までの距離又は所要時間


 


新築分譲マンションの名称に、
公園、庭園、旧跡その他の施設の名称を使用する場合には、当該物件がこれらの施設から「
直線距離」
300m以内
に所在していなければなりません。

 

例えば、
取引しようとする物件の周辺に、現在工事中で、将来確実に利用できると認められるスーパーマーケットなどが存在する場合、
整備予定時期及び物件からの道路距離を明らかにすることにより、
広告において表示することができます。

 

取引しようとする物件の周辺に、
現在工事中で、将来確実に利用できると認められるスーパーマーケットが存在する場合、
整備予定時期及び物件からの道路距離を明らかにすることにより、広告において表示することができる。


17-47-4)

 

新築分譲マンションの名称に、
公園、庭園、旧跡その他の施設の名称を使用する場合には、
当該物件がこれらの施設から最短の道路距離300m以内に所在していなければならない。(18-47-1)

 

○、× 

 

他運営サイトやお客様のサイト・リンク集

他運営サイト

宅建試験過去問 平成18年度 独立行政法人住宅金融支援機構 貸付金償還 第46問目4肢


独立行政法人住宅金融支援機構の貸付金償還方法

 

機構から貸付けを受けた者
(包括承継人を含む) は、割賦償還(分割払い)で償還するのが原則ですが、
貸付金の弁済期日が
到来する前に、
貸付金額の全部又は一部の償還
や死亡時に一括償還できる場合もあります。


 

また、機構は、
貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡した場合(重度障害も含む)に支払われる生命保険の保険金・
生命共済の共済金を、当該貸付けに係る債務の弁済に充当することもできます。

 

過去問

機構の融資を受けている者が、
貸付金の弁済期日が到来する前に、貸付金の全部又は一部を繰り上げて返済することができる場合がある。
18-46-4)

 

 

宅建試験過去問 平成18年度 独立行政法人住宅金融支援機構 第46問目1、2、3肢

独立行政法人住宅金融支援機構とは

 

これまで住宅金融公庫は、
多くの人が住宅を取得できるように、不動産の供給を促すため(国民大衆が健康で文化的な住宅を確保できるように)、
長期かつ低利の住宅建設資金を貸付けることを主な目的とした機関でした。

 

平成19年4月から独立行政住宅金融支援機構(以下機構)
となり、従来の住宅ローン等を、直接消費者や開発業者
(デベロッパーなど)等に融資することは原則として、撤廃し、
民間金融機関の住宅金融を支援する証券化支援業務を主な業務として行うことになります。

 

現段階では、今後機構の問題が宅建試験にどれほど出題されるかは未定のため、
特に全体像を覚えていって下さい。過去問は、平成18年の内容を変えて掲載しております。

 

機構の主な業務とは


1、証券化支援業務

一般の金融機関の貸付債権の譲受け、
貸付債権を担保とする債券に係る債務保証による
証券化支援業務を主要な業務とします。
 

金利は、
一定の長期・固定金利になります。一般の金融機関が行う住宅ローンの債権を買い取り、
住宅ローンを担保とする債権についての債務保証による業務のことです。
長期固定型の金利の提供は一般の金融機関にとってリスクが高いため、
機構がローン債権を買い取ることで一般の金融機関のリスクは大幅に軽減され、
一般の金融機関が市場でのサービスを提供しやすくしているのです。 

 

ちなみに、
住宅ローンの金利は、各金融機関が自由に決めています。機構は貸付債権を譲り受けるだけです。

 

過去問

証券化支援事業 (買取型) の住宅ローン金利は、
機構が決定しているので、どの取扱金融機関に申し込んでも金利は同一である。

(18-46-2)

 

証券化支援事業 (買取型) の住宅ローン金利は、
短期変動金利である。

(18-46-3)

 

×、
×


 

2、
融資保険業務

機構が民間住宅ローンについて保険を行うことにより、
中小金融機関をはじめとする民間住宅ローンの円滑な供給を促進します。


 


3、
住情報の提供業務

消費者による最良のローン選択や良質な住宅の建設等が可能となるように、
住宅ローンや住宅関連の情報を提供します。


 


4、
直接融資業務

住宅資金の直接融資は原則として廃止して、
災害関連、
都市居住再生等の一般の金融機関による融通が困難な分野に限り
行うこととします。

災害関連等一般の金融機関の融資が困難な分野に限って、
限定的な直接融資を行います。


 


5、既往債権の管理・
回収業務

住宅金融公庫の権利及び義務を承継して、
住宅金融公庫の既往債権の管理・回収業務を行います。これまで、住宅金融公庫が行ってきた権利と義務を承継して、
その債権の管理と回収業務を行います。

 

過去問

平成19年4月に独立行政法人住宅金融支援機構が設立されるが、
住宅金融公庫が貸付けた住宅ローンの貸付金の回収は、引き続き公庫が行う
。(18-46-1)

 


×

宅建試験過去問 平成18年度 指示処分 第45問目4肢

宅建業者に対する監督処分

指示処分→業務停止処分→免許取消処分の順で重い処分になります。

 

指示処分というのは、
こうしなさい。若しくはこうするなと命令(指示)をすることです。指示処分ができるのは、
免許権者又は、当該
(とうがい)都道府県知事
です。

 


免許権者
というのは、宅建業者に免許を与えた国土交通大臣又は都道府県知事です。
当該都道府県知事というのは、
宅建業者が悪いことを行った都道府県の知事です。つまり、指示処分に該当する行為が行われた場所を管轄する知事のことです。

 

例えば、
大臣免許を受けた業者が埼玉県で指示処分に該当する行為を行った場合は、
国土交通大臣若しくは埼玉県知事が指示処分をすることができます。

 

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関して、
Aの取締役が宅地建物取引業の業務に関し、建築基準法の規定に違反したとして罰金刑に処せられた場合、
甲県知事はAに対して必要な指示をすることができる。

18-45-4)

 

ちなみの、こちらの免許取消し処分ができるのは、
免許権者のみです。引っ掛け問題ですね。

 


宅建試験過去問 平成18年度 業務停止処分 第45問目2肢


宅建業者の業務停止処分をできるのは、
免許権者又は当該都道府県知事です。

 

ちなみに、
業者が業務をしている現場の知事は、業者に対して、直接指示処分や業務停止処分ができますので、
業者が違反している旨を
業者の免許権者に通知する制度はありません。
免許権者さんあの業者が違反しているよ。
と通知する時間があれば、自分で処分ができるからです。

 

ただし、
指示処分や業務停止の処分を
したときは、
遅滞なく免許権者に通知する必要があります。
業者が違反しているよと、通知するのではなく、「違反をしたのでこう処分してやったよ。よろしく!」と、通知する必要があるということです。

 


都道府県知事は、他の都道府県知事の免許業者が、当該区域内で宅地建物取引の不正な行為をした場合、
その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。(54-40-2)

 


宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関して、Aが、
乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合でも、甲県知事は
Aに対し業務停止の処分をすることはできない。(18-45-2)

 

○、×