宅建資格試験過去問 鑑定評価 平成18年度 第29問目全

地価公示の方法

地価公示は、
土地の正常価格を求めて、公示する(おおやけにしめす)という方法で行います。土地の正常価格を求める前提として、土地鑑定委員会は、
2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求める必要があります。

 


土地鑑定委員会は、不動産鑑定士以外の者の、鑑定評価を求めることはできません。土地鑑定委員会は、
2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価の結果を審査し、必要な調整を行い公示価格を決定します。

 



なお、土地鑑定委員会は、不動産鑑定士の鑑定評価には拘束されません。つまり、土地鑑定委員会は、
不動産鑑定士の鑑定評価をそのまま信じるのではなく、
必要な調整を行う必要があります。

 


地価公示は、
土地鑑定委員会が、毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、
標準地の正常な価格を判定し、これを公示するものである。(14-29-2)

 

標準地の正常な価格は、
土地鑑定委員会が毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、
必要な調整を行って判定し公示される。(18-29-1)

 

○、○

 

地価公示は、
土地の正常価格を求めて公示するという方法で行いますが、土地の正常価格とは、市場原理に基づく理想的な価格のことです。
自由な取引が行われるとした場合における、
その取引において通常成立
すると認められる単位面積当たり
1m2当たり)の価格が
正常価格です。

 

 


標準地の正常な価格とは、土地に建物がある場合は、当該建物が存しないものとして、
自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。(2-32-4)

 



標準地の正常な価格とは、土地について、
自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。(18-29-2)

 



○、○

 


不動産鑑定士が鑑定評価するときは、
次の3つの事項を
勘案
(かん

あん=考えあわせる)
する必要があります。
鑑定評価の方式である原価法・
取引事例比較法・収益還元法の3つにより行いなさいということです。これは、3つの平均値を取るのではなく、
3つの事例を参考にしなさいという意味になります。

 

標準地の鑑定評価は、
近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、
近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
14-29-4)

 


標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、
近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行わなければならない。
18-29-3)

 


○、○

 


地価公示の効力

地価が公示されると、
地価が公示されると、
都市及びその周辺の地域で土地の取引を行う者は、
公示価格を指標として取引を行うように、
努めなければなりません。

 

指標として取引を行うよう努めなければならないとは、
公示価格を、なるべく参考にしなさいという
努力義務です。

 

都市及びその周辺の地域等において、
土地の取引を行う者は、
取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。
14-29-1)

 

土地の取引を行う者は、
取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として、
取引を行わなければならない。18-29-4)

 

○、× この問題に宅建のいやらしさが出ていますね。努めと、
行わなければならないという日本語の違いを聴く問題。