宅建試験過去問 8種規制 平成18年度 第38問目1、3、4肢・第39問目全


業者が自ら売主になるときの8種類の規制

 


今回は少し長いですが、
過去問を理解するという意味の重要な問題。

 

 

宅建業者は、
売買や交換など、色々な契約にタッチするわけですが、宅建業者が、
自ら売主になるときのみに適用される8種類の規制のお話です。

 

今からお話していく規定は、
宅建業者が「自ら売主になり」かつ、相手方が宅建業者ではない場合に適用になります。全部で8つあるので「8種規制」とか
「8つの制限」と呼ばれています。

 


何故こういった制限ができたのかといいますと、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合は、
プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係になるからです。そのため、自ら売主となるプロの宅建業者を特別に規制して、
アマチュアの買主をより保護するため8種類の規制が作られました。宅建業法の目的そのままの規定です。

 

1、
クーリングオフできない場合

買い受けの申込みが事務所等で行なわれた後に、
売買契約が
事務所等以外の場所で締結された場合、
クーリングオフすることはできません。

 

買う決心
(申込み)をした場所が事務所等である以上、契約自体が事務所等以外の場所で行われても、衝動買いとは言えないからです。
したがって、
逆の場合はクーリングオフできるので注意して下さい。つまり、買い受けの
申込み(決心)
が事務所等以外の場所
で行なわれた後、
売買契約が事務所等で締結された場合は、
クーリングオフをすることができます。

 

要は、
買主が行った
申込みの場所だけを考えればいいのです。
衝動買いをしたのかどうかが重要です。

 

クーリングオフできない場合     クーリングオフできる場合

業者→事務所で申込み→お客さん  業者→喫茶店で申込み→お客さん

  ←喫茶店で契約 ←        ←事務所で契約 ←

 



宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと土地付建物の売買契約を締結した場合における、
宅地建物取引業法第37条の2の規定による売買契約の解除に関して、
BがAの事務所において買受けの申込みをした場合は、
売買契約を締結した場所がAの事務所であるか否かにかかわらず、Bは売買契約を解除することができない。(17-41-2)

 


宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、Bは、
Aが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、
翌日Aの事務所で契約を締結した場合にはそれ以降は一切法第37条の2による当該契約の解除を行うことはできない。(18-39-1)

 


○、×

 


2、
損害賠償の予定額等の制限

宅建業者が自ら売主となり、
かつ買主が宅建業者でない場合に、宅建業者は、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額を予定し、
又は違約金を
定めるときは、
これらを
合算した額が代金額の20%を超えることとなる定めをしてはならず、
これに反する特約は、代金額の20%を超える部分について
無効になります。

 

民法上は、
損害賠償額の予定等の額には制限がありません。しかし、それを適用して、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの間の、
損害賠償額も無制限にするとお客さんに不利になります。

 

例えば、
あえて非常に高額の損害賠償額を予定して、買主を必要以上にしばりつけようとすることなどを防止する必要があります。そこで、
プロの宅建業者とアマチュアのお客さんの間では、宅建業者は、
損害賠償額の予定や違約金の合算額が、
代金額の20%を超える
ような定めができないという規定をおきました。

 

ちなみに、
損害賠償額の予定や違約金とは、債務不履行をした場合に備えて、前もって決めておくお金のことです。

損害賠償は文字通り損害があったときの賠償金、
違約金はペナルティのことですね。しかし、実質的な意味は、同じものと思ってもらっていいですよ。

 

代金額の20%ちょうどまでは問題ありません。別々に定めると、片方の金額を高くしたりして、
法の抜け穴になる可能性がありますので、合算という形にしました。色々と抜け道を考えますからね。ちなみに、
相手の承諾があっても禁止です。

 

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション
(販売価額3.000万円)の売買契約を締結した場合において、Aは、
宅地建物取引業者でないCとの売買契約の締結に際して、
当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1.200万円とする特約を定めることができる。
(17-43-2)

 

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、
宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、当該契約において、
当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、文は違約金を定めるときは、
これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。18-39-2)

 

×、○

 

3、
手付けの性質 
手付金を受領できる額の制限等

宅建業者が自ら売主となり、
かつ、買主が宅建業者でない場合、宅建業者は
代金額の20%を超える手付を受領してはなりません。
また、受領した手付は、
常に解約手付としての性質を有し、
この解約手付の性質に反する特約で、買主に不利なものは無効です。

 

民法では、
手付の額に制限はありません。また、手付には解約手付、違約手付など色々な種類がありますが、民法上は、そのうちどれにするかは、
当事者が自由に決めてかまいません。

 

解約手付というのは、
買主は、売主が契約の履行に着手するまでは手付を放棄して、売主は買主が契約の履行に着手するまでは、手付の倍額を返還して、
それぞれ契約を解除できる性質の手付のことです。つまり、解除権を留保した手付です。

 

宅建業者が自ら売主となり、
かつ、買主が宅建業者でない場合、解約手付の性質に反する特約で
買主に不利なものは無効になります。

 

例えば、
「買主は、支払った手付額を放棄する他に中間金も放棄しなければ契約を解除できない」という特約は、買主が不利となるので無効です。
ちなみに、
宅建業法違反でもあります。なお、解約手付の性質に反する特約でも、買主に有利なものは有効になります。

 

宅地建物取引業者Aが、
自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3.500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関して、
相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金のうち250万円を放棄して、また、
Aは1.000万円を償還して
、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。


15-41-1)

 

 

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、
宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合に、AはBと売買契約を締結し、
代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。宅地建物取引業法の規定に違反する。
(18-38-1)


(ヒント 相手は素人か?)

 


○同様のことをききたい問題


宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合に、
Aは自己の所有に属しない建物について、Bと売買契約を締結した。宅地建物取引業法の規定に違反する。(18-38-3)

 


宅地建物取引業者Aが、
自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合に、AはBと売買契約を締結する際、
瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした。宅地建物取引業法の規定に違反する。(18-38-4)

 


以上の2肢は、実は業法の細かい規定ではなく、相手が「誰」を聞いています。
過去問と話しをするという意味がわかってきますかね? こちらの問題も相手が宅建業者という混同を狙っています。
8種規制は相手が素人の場合のみ適用。他は相手が業者でも適用です。

 

 


宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、当該契約に
「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Aは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」
旨の特約を定めた場合、その特約は無効である。(18-39-3)

 


○、×、×、×、○

 


4、
手付金等の保全措置をとる義務


宅建業者が自ら売主となり、
かつ、買主が宅建業者でない場合、宅建業者は、
手付金等の保全措置を講じる前には、
工事完了
の物件の場合、
代金額の5%
を超え又は1.000万円を超える手付金等を受領
してはならず、
工事完了
の物件の場合は、
代金額の10%
を超え又は1.000万円を超える手付金等
を受領してはなりません。

 

民法上は、
売主が、手付金等の保全措置を講じる義務がないので、途中で売主が倒産や夜逃げをしてしまった場合どうしようもありません。

そこで、
プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係では、宅建業者は、保全措置を講じる前に、
あまり多額の手付金等を受領してはいけませんと規制してあります。

 



以下は、保全措置が「不要」になる場合です。3つの場合があります。

ア.
工事完了前の、未完成物件の場合は、手付金等の金額が、売買代金の
「5%以下、
かつ、1.000万円以下」の場合。

イ.
工事完了後の、完成物件の場合は、手付金等の金額が、売買代金の

10%以下、かつ、1.000万円以下」の場合。

ウ.
買主が所有権移転の登記を受けた場合。

 

ウの買主が所有権移転の登記を受けた場合、
保全措置は不要となります。登記の名義を移転してもらっていれば、売主である宅建業者が倒産しても、
買主が不動産を失う可能性はほとんどないからです。

 



宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物取引業者でないBとマンション(工事完了済)の売買契約(価格4.500万円)を締結した場合に関して、Aは、Bから手付金
900万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付したが、
その後Bへの所有権移転登記を行ったので、当該保証委託契約を解約した。(4-41-3)

 




宅地建物取引業者Aが自ら売主として、
宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、Aは、当該建物が木完成であった場合でも、
Bへの所有権移転の金記をすれば、Bから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を謡じる必要はない。(18-39-4)

 



○、○

宅建試験過去問 宅建業者に関する規制 平成18年度 第38問目2肢


宅建業者に関する規制


1、
契約締結時期の制限

簡単に言えば、
あまり早い時期に契約はするなということです。

 

○契約を締結してもよい時期  

宅建業者は、
宅地の造成又は建物の建築に関する
工事の完了前は、
その工事に関して、必要とされる開発許可、建築確認、その他法令に基づく
許可等の処分があった後でなければ、
その工事に係る、宅地または建物の
貸借以外の契約をしてはなりません。

 


   ↓この時期の広告は禁止


設計 → 建築確認    →工事中      → 完成


   ↑この時期は貸借以外の契約は禁止

 


ア.
工事が完了前である。


イ.
許可等が無い。

 


という2つの要件が両方そろうと、契約を結んではいけません。
相手が宅建業者でも同じです。

とにかくこの2つに当てはまれば契約はできません。

 



宅地建物取引業者は、建物の建築に関する工事の完了前においては当該工事に必要となる建築基準法第6条第1項の確認があった後でなければ、
当該工事に係る建物について売買契約を締結してはならないが、買主が宅地建物取引業者である場合はこの限りではない。
61-40-2)

 



宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、
宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合に、Aは、新築分譲マンションについて、
建築基準法第6条第1項の建築確認を受ける前にBと売買契約を締結した。宅地建物取引業法の規定に違反する。
18-38-2)

 



×、○

年金あんしんダイヤル

今回は起業とは関係ないのですが、現在話題の年金について
起業をすると、年金なんか関係ねぇ!自分の生活は自分で守る!とか言われるケースが多いのですが・・・。もらえるものはもらったら?です。だって、今まで何年~何10年積んでいるものですよ?
知り合いの社会保険労務士の何人かが、「厚生年金に入れればなぁ」と言われます。これは年金に詳しい専門家ゆえに、厚生年金がいかに手厚いかを知っているからですね。
ちなみに、起業した場合でも、会社にした場合、直ぐに厚生年金に加入できます。社長1人の会社でもです。検討した方がいいですよ。
実は、先日、「年金あんしんダイヤル」の相談員に2、3日行ってきました。社会保険労務士会からの要請だったのですが、ほぼボランティアです(笑
でも、ちょっと知っていればもらえたのに、全部パーにしてしまった方のご相談などもありまして、もったいないの一言では済まされませんね。
実際に相談にあった内容そのものはまずいので、少し変えています↓↓↓
例えば、その方は75歳だったのですが、年金がまったく貰えません。年間100万円にしても、65歳からで現在で1.000万円の損です。
63歳くらいのときに聞きに言ったら、後半年だか加入年数が足らないといわれて(基本は「60歳までに25年加入。」色々な例外がありますが)あきらめたと。その時に「脱退するという一時金をもらってしまったので、その時点で権利が消滅しました。
これなんか・・・。任意で60歳から国民年金に5年間加入できるので、後、半年間だけ「任意」で加入すればよかっただけのことです。
そんな簡単なこと、社会保険事務所で教えてくれないのか・・・?答えは担当者にもよるです。聞かれないことは言わないのがお役所の基本です。これがいいか悪いかは議論しても仕方がありません。ちょっとだけ知っていれば若しくは、専門家に相談すればよかったということです・・・。
ちなみに、現在、年金あんしんダイヤル 0120-657-830 では、今月いっぱい(7月以降は未定)今までの加入記録を郵送で送ってくれます。基礎年金番号を用意して、電話しましょう。結構、もれているケースもあります(これは、社保庁のミスもあれば、会社がキチンと届けていない場合や、会社が社会保険料を納めないで、使い込んでいたなどというケースも・・・。)

宅建試験過去問 37条書面 平成18年度 第37問目全


37条書面とは、いわゆる契約書のことです。


貸借の場合、
次のものが除かれます。

 

1、移転登記申請の時期

2、代金・交換差金についての金銭の貸借(ローン)のあっせんに関する定めがあるときは、
その内容と、そのあっせんによる金銭の貸借が成立しないときの措置。

3、宅地建物の瑕疵(かし)を担保すべき責任について定めがあるときは、その内容。

4、宅地建物の租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容。

 

登記の移転時期や、
ローン関係、税金関係などは貸借の場合、関係ないからです。瑕疵担保も所有者の問題です。雨漏りは賃貸人が直す義務があったでしょ。

 

 

宅地建物取引業者が、
その媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合に、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面に必ず記載しなければならない事項は、
次のうちどれか。(11-35全)

1. 借賃についての融資のあっせんに関する定めがあるときは、
当該融資が成
立しないときの措置。

2. 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、
その内
容。

3. 当該建物の瑕疵を担保する責任についての定めがあるときは、その内容。

4. 当該建物に係る租税等の公課の負担に関する定めがあるときは、
その内
容。

 

 

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、
宅地建物取引業法第37条に規定する書面に必ず記載しなければならないとされている事項の組合せとして、
正しいものはどれか。 (18-37全)

ア 当該建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは、
その内容

イ 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、
その内容 


ウ 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、
その内容

1 ア、イ

2 ア、ウ

3 イ、ウ

4 ア、イ、ウ

ヒント 建物の瑕疵関係は賃借人ではなくオーナーに言う問題

 

まったく同じ形式の問題でした。

2番、
3番

 

宅建試験過去問 宅地建物取引主任者 平成18年度 第36問目全


1、
専任の取引主任者の人数が不足した場合

成年者である専任の取引主任者の人数が、
退職等の事情で人数的な条件を満たさなくなった場合、宅建業者は
2週間以内に、
補充等の措置を取らなければなりません。人数が減ったからといって、直ちに宅地建物取引業法違反になり、
業務停止処分などになるわけではありません。取引主任者が急に亡くなることもありますから。

 



甲県に本店(従業者13人)、乙県に支店(従業者5人)
を有する個人である宅地建物取引業者Aに対する監督処分に関して、Aは、本店の専任の取引主任者が2人となったときは、
直ちに宅地建物取引業法違反となり、甲県知事は、Aに対して業務停止処分をすることができる。(7-50-1)

 


宅地建物取引業者は、既存の事務所に置かれている成年者である専任の取引主任者の数が国土交通省令に規定する数を下回ったときは、
直ちに、当該事務所を閉鎖しなければならない。(18-36-1)

 


×、×

 


2、
取引主任者証の提示 (ていじ)


取引主任者証を
「提示する」必要があるのは、取引関係者から
請求があったとき又は請求が無くても重要事項を説明するときです。
取引関係者からの請求がなくても、主任者証を提示しなければならないのは、
重要事項を説明するときだけです。
 
 

 


重要事項を説明するとき意外は、
お客さんからの請求があったときだけ、主任者証を提示すればよいと覚えておいて下さい。


○普段は請求時、重要事項説明だけは必ずです。

 



宅地建物取引主任者は、取引の関係者から請求があったときは、取引主任者証を提示しなければならない。
63-47-4)

 


取引主任者は、法第35条に規定する重要事項の説明を行う際、
取引の相手方から請求がない場合でも必ず宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。(18-36-2)

 

○、

 

3、37条書面(契約書)
を交付するときの注意事項

37条書面の交付は、取引主任者でなくてもできます。ただし、この37条書面には、
取引主任者が記名押印しなければなりません。
記名押印は、取引主任者であれば、専任の取引主任者で無くてもできます。

 

重要事項の説明の時と違う取引主任者でもかまいませんし、
相手が宅建業者であっても、貸借の媒介でも同じです。
例外はありません。

 


宅地建物取引業者が、自ら売主として建物を販売した場合に、その相手方が宅地建物取引業者であれば
宅地建物取引業法第37条の規定に基づき交付すべき書面には、取引主任者をして記名押印させる必要はない。
(12-31-2)

 



宅地建物取引業者は、
自ら売主として締結した建物の売買契約の相手方が宅地建物取引業者であっても、法第37条の規定に基づき交付すべき書面に取引主任者をして記名押印させなければならない。
(18-36-3)

 



×、

 

4、
重要事項説明

重要事項を説明する際には、
口頭で説明すると共に、「重要事項説明書」という書面(通称、35条書面といいます)を交付しなければなりません。内容を理解させるためです。

 

そして、この重要事項説明書には、取引主任者が記名押印しなければなりません。
記名押印は、取引主任者であれば、専任の取引主任者で無くてもかまいません。
貸借契約でも同じです。
相手が宅建業者でも同じです。ここは、3番の契約書と重要事項説明は同じになります。

 





宅地建物取引業者相互間の宅地の売買に関して、売主は、買主に対して、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面を交付しなかった。
宅地建物取引業法に違反しない。(61-44-3)

 




取引主任者は、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記名押印することが必要とされており、
建物の貸借の媒介であってもこれを省略することはできない。(18-36-4)

 




×、

宅建試験過去問 重要事項説明 平成18年度 第35問目全

1、
重要事項を説明する相手方はだれか

重要事項を、
説明しなければならない相手方は、要するにお客さんです。具体的には次のようになります。

 

ア.
宅建業者が売買にたずさわる場合~
買主になろうとする者

イ.
宅建業者が貸借にたずさわる場合~
借主になろうとする者

ウ.
宅建業者が交換にたずさわる場合~
交換の両当事者になろうとする者

 

例え、
お客さんが
宅建業者でも重要事項は説明しなければなりません。
また、お客さんが説明しなくても良いと言った場合でも、説明をする義務があります。

 


宅地建物取引業者である買主Dが、「この宅地について熟知しているから、重要事項の説明はしなくてよい。」と言ったので、Aは、
重要事項の説明をしなかった。Dが了承しているときは、必ずしも重要事項の説明をしなくても、
宅地建物取引業法違反とはならない。(63-46-ウ)

 

自ら売主として宅地の売買をする場合において、
買主が宅地建物取引業者であるため、重要事項を記載した書面を交付しなかった。重要事項の規定に違反しない。
18-35-1)

 

×、×

 

2、
重要事項説明の内容

飲用水・電気・
ガスの供給、並びに排水施設の整備の状況。これらの施設
が整備されていないときは、
その整備の
見通し
及びその整備についての
特別の負担に関する事項。

 

整備についての特別の負担というのは、
例えば、道路に埋まっている水道の本管から、買主宅まで水道管を引くのは、
買主の負担になるという場合などで
す。
結構な費用がかかりますので、事前に説明するわけです。ライフラインが無いと暮らせません。重要なことです。

 

なお、
上下水道の使用開始の届出や、ガスの使用開始時期の届出に関する事項も、説明しなくてもかまいません。
ガス会社などに聞けばわかります。

 


水道、電気及び都市ガスは完備、下水道は未整備と説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。
4-40-2)

 


建物の貸借の媒介において、水道、電気及び下水道は完備、都市ガスは未整備である旨説明したが、
その整備の見通しまでは説明しなかった。重要事項の規定に違反しない。(18-35-2)

 


×、×

 

3、
私道の
負担に関する事項。

取引物件が宅地の場合は、
皆が通るための私道として、何m2分寄付して貰いますという約束がされる場合があります。
土地の面積が減るわけですから後々大きなトラブルになりますので、事前に説明する必要があります。

 

私道に関する負担がない場合は、
ないということを、説明する必要があります。

 

なお、
建物の貸借にたずさわる場合は、
私道の負担に関する事項は、説明すべき重要事項から除かます。マンションを借りる人に、土地に関することは無関係だからです。

 


当該物件には、私道の負担がなかったので、私道に関しては、何も説明しなかった。(5-44-3)

 


宅地の売買の媒介において、当該宅地の一部が私道の敷地となっていたが、
買主に対して私道の負担に関する事項を説明しなかった。重要事項の規定に違反しない。(18-35-3)

 


×、×

 

4、区分所有建物(分譲マンション)の貸借契約以外の場合(売買・交換)
に、
付け足しで説明をしなければいけない事項です。

 

専有部分の用途、
その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含
む)
あるときは、
その内容。


例えば、事務所使用は禁止などです。なければ説明はいりません。

 

宅地建物取引業者が、
マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明を行った。この場合、
建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)
なかったので、そのことについては説明しなかった。(13-36-3)

 

建物の貸借の媒介において、
建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め (その案を含む。) がなかったので、そのことについては説明しなかった。
重要事項の規定に違反しない。(18-35-4)

 

○、○

宅建試験過去問 営業保証金 平成18年度 第34問目全

営業保証金

 

供託の届出と営業の開始時期について

宅建業者が事業を開始できる時期は、
主たる事務所のもよりの供託所に営業保証金を供託して後に、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、
供託した旨を免許権者に届出た後からです。

 


主たる事務所のもよりの供託所に営業保証金を供託しただけでは、まだ事業を開始できません。営業保証金が確保されない内に、
営業を開始すると、取引の相手方が賠償を受けられなくなる可能性があるからです。

 


A社は、国土交通大臣の免許を受けた株式会社である。A社は、宅地建物取引業を開始する場合、
国土交通大臣が指定する供託所に営業保証金を供託し、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、
その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。(63-38-1)

 

宅地建物取引業の免許を受けた者は、
事業を開始した日から3月以内に営業保証金を供託し、
その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。(18-34-1)

 

×、×

 

営業保証金の供託先

営業保証金を供託する所は主たる事務所のもよりの供託所です。

支店の分の営業保証金も、
全てを主たる事務所のもよりの供託所に供託する必
要があります。本店が東京都なら東京都、
大阪は大阪です。


○全てを一括して、主たる事務所のもよりの供託所です。

 

宅地建物取引業者は、
営業保証金を事務所ごとにそれぞれ当該事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。(61-44-1)

  

宅地建物取引業者は、
事業の開始後新たに支店を設置したときは、その支店の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、
その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。(18-34-2)

 

×、×

 

営業保証金の保管替え等

営業保証金の供託先は主たる事務所のもよりの供託所ですから、
主たる事務所が移転して、もよりの供託所が変われば、営業保証金を預ける供託所も変わります。この場合は、
次のような手続きをします。

 

今まで金銭だけで供託していた場合

遅滞なく、費用を予納して、
営業保証金を供託している供託所に対して、移転後の主たる事務所のもよりの供託所への営業保証金の保管替えを請求する必要があります。保管替えというのは、簡単に言うと書類上の振替えです。

 

金銭のみであれば、
現実にお金を運んでいかなくても、供託所同士の帳簿操作の観念的な決済で、移転した形にできます。
数千万円の金銭を運ぶのは大変ですから。

 

ただし、保管替えを請求するには、遅滞なく費用
(手数料)を予納する必要があります。流れは下の通りです。

 

宅建業者→費用を予納して保管替え請求→旧供託所→保管替え通知→新供託所

 

本店を移転したためもよりの供託所が変わる場合、
営業保証金の保管替えは、営業保証金を金銭のみをもって供託している場合に限り行うことができる。

55-34-1)

 

 

金銭のみをもって営業保証金を供託している宅地建物取引業者は、
その本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、遅滞なく、供託している供託所に対し、
移転後の本店の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。(18-34-3)

 

○、○

 


保証金による保証範囲

宅建業に関する取引により生じた債権を持っているお客さんが、
営業保証金から還付を受けることができる金額の限度額は、宅建業者が供託した営業保証金の金額の範囲内です。それ以上はさすがに担保できません。

 

しかし、営業保証金の還付が実際に行われると、
営業保証金が政令で定める額より不足します。また、次の被害者が還付を受けたいと言ってくるかも知れません。とすると、
なるべく早く不足分を充当するべきです。そこで、実際に還付があると、次の手順で、営業保証金の充当をはかります。

 

ア.免許権者は、
不足が生じた旨の通知書を宅建業者に送付します。

イ.宅建業者は、
通知書の送付を受けた日から2週間以内に、
不足額を 供託す
る必要があります。


ウ.さらに、
供託から2週間以内に、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、不足額を供託した旨を免許権者に届け出る必要があります。

 

供託ですから金銭には限られません。

 


○通知から2週間内に不足額を今日供託して、2週間以内に届け出。

 


宅地建物取引業者Aは、取引の相手方の権利の実行により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、
甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければならない。
11-38-2)

 


宅地建物取引業者は、取引の相手方の権利の実行により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、
通知書の送付を受けた日から2週間以内に不足額を金銭で供託しなければならない。(18-34-4)

 


○、×

宅建試験過去問 重要事項説明 平成18年度 第33問目全


以下重要事項説明で説明する内容です。


 


宅地建物の売買・交換・
宅地建物の貸借においては
当該建物が土砂災害警戒区域内における土砂災害防止対策の推進に関する法律
(土砂災害防止法)による土砂災害警戒区域にあるときはその旨。


 

崖崩れを起こしやすい区域として指定されている場合です。
地震が多いので、頭に留めておきましょう。これは
全ての取引が対象です。

 

売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は、
当該区域内における制限を説明すれば足り、対象物件が土砂災害警戒区域内にある旨の説明をする必要はない。
16-37-2)

 

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、
当該建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第6条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、
その旨の説明は、宅地建物取引業法第35条の規定により重要事項としての説明が義務付けられていない。
(18-33-1)

 

×、×

 



建物の売買・交換
においては、
当該建物が、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)による、住宅性能評価を受けた新築物件であるときは、その旨の説明。

 

住宅の品質確保の促進等に関する法律
(品確法)により、品質が確保されているので、安心ですよということを説明するわけです。お客さんの安心材料になります。
耐震強度問題がありましたので、覚えておいて下さい。
建物の売買、
交換のみ
です。

 

賃貸で品確の法律を説明しても仕方がありません。
オーナーに対して行えということです。品確法については、民法の瑕疵担保のところでお話しました。

 

宅地建物取引業者Aは、
建物の売買の契約を行うに際し、
当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能評価を受けた新築住宅であったが、その旨説明しなかった。
14-37-4)

 

 

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、
当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨の説明は、
宅地建物取引業法第35条の規定により重要事項としての説明が義務付けられていない。(18-33-2)

 

×、○

 


以下は建物の貸借にたずさわる場合のみに、追加して説明しなければならな
い事項です。
事業用(店舗・
事務所)でも同じです。

台所、浴室、便所、その他の建物の設備の整備状況。

 

1棟の建物に属する区分所有建物の貸借の媒介を行う場合の宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関して、台所、浴室、
便所その他の当該区分所有建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。(11-41-2)

 

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、台所、浴室、
便所その他の当該建物の設備の整備の状況の説明は、宅地建物取引業法第35条の規定により重要事項としての説明が義務付けられていない。(18-33-3)

 

○、×

 

取引条件に関する説明事項

さらに取引の条件に関して、
全ての取引で以下の事項を説明する必要があります。

代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭の額、
及びその金銭の授
受の目的。

 

例えば、
手付金、敷金、権利金、礼金、保証金などの金額と目的です。なお、
授受や支払いの時期や、
敷金の
保管方法までの説明はいりません。
大事なのは、金額と目的です。時期は合意があれば問題ないでしょ。

 


敷金の授受の定めがあるときは、
その敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関

する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。
17-38-4)

 

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもつて授受されるかを問わず、
契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項の説明は、
宅地建物取引業法第35条の規定により重要事項としての説明が義務付けられていない。(18-33-4)

 

×、×

難しいようではあるが、何故ゆえにその規定があるか?を考えると解けると思います。

宅建試験過去問 取引主任者関係 平成18年度 第32問目全


処分逃れのために、登録消除の申請をした場合は取引主任者の登録ができません。

 

登録消除処分の、
聴聞の期日等が公示された日から、その処分をするかしないかを決定する日までの間に、自ら登録の消除を申請した者
(相当の理由がある場合を除く)で、その消除の日から5年を経過しない者は登録できません。

 

理由は免許のところと同じです。
登録消除処分を受ける前に、先手を打って、消除しようとする者の防止です。

 

登録消除処分の届出

                 ↓←ここから5年間免許欠格

  |            |     |    


4つの事由       聴聞の公示日 処分決定日 

 

 

Fは、
不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、自らの申請により、
登録が消除された。
Fは、登録が消除された日から5年を経過せずに新たに登録を受けることができる。


16-34-3)

 


甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録を受け、乙県内の宅地建物取引業者の事務所に勤務している取引主任者Aに関して、Aは、
不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、
自らの中請によりその登録が消除された場合、当該申請に相当の理由がなくとも、
登録が消除された日から5年を経ずに新たに登録を受けることができる。(18-32-1)

 


×、×

 

事務禁止の処分を受けて、
その禁止期間中に本人からの申請によって、登録が消除されるか、または、
禁止期間が満了していない者は取引主任者の登録ができません。

      

      この間は登録できない。

           ↓

|       |      |    

事務禁止処分 自ら申請消除 禁止期間満了日

 

処分逃れと考え方は同じです。
事務禁止の処分を受けた後に、自ら登録を消除してしまえば、事務を禁止する理由が無くなります。そういうセコイ者を防止するために、
自ら消除申請した場合は事務の禁止期間中は、再登録を禁止しました。この間は
登録の移転を申請することもできません。

 

禁止期間が満了していないというのは、
例えば運転免許で言う、運転免許停止期間中です。いわゆる免停というやつです。この間は運転はできませんよね。

 

 


取引主任者Bが、
取引主任者として行う事務に関し不正な行為をし、昨年5月1日から6月間の事務の禁止の処分を受け、
同年6月1日に登録の消除の申請をして消除された場合、Bは、同年12月1日以降でなければ登録を受けることができない。
9-32-2)


(ヒント 11月1日以降です)

 


甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録を受け、乙県内の宅地建物取引業者の事務所に勤務している取引主任者に関して、
Aが甲県知事から事務の禁止の処分を受け、その禁止の期間が満了していないときは、Aは取引主任者としてすべき事務を行うことはできないが、
Aは乙県知事に対して、甲県知事を経由して登録の移転の中請をすることができる。(18-32-2)

 


×、×

 


講習の受講義務


主任者証の交付を申請するには申請前6ヶ月以内に行われる登録している知事が指定する講習
(法定講習)を受けなければならないのが原則です。
登録している知事が行うというのがポイントです。

 



甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録を受け、乙県内の宅地建物取引業者の事務所に勤務している取引主任者Aに関して、Aは、
宅地建物取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは、
必ず甲県知事が指定する講習で交付の申請前1年以内に行われるものを受講しなければならない。(18-32-3)

 



×

 


返納(へんのう)
 

主任者証を
「返納する=返納」する必要があるのは、登録を消除されたとき、又は主任者証が効力を失ったときです。
返納は速やかにしなければなりません。返納する先は
主任者証の交付を受けた知事です。

不要になった取引主任者証をそのまま持っていると、
悪用される恐れがあるからです。

 



甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録を受け、
乙県内の宅地建物取引業者の事務所に勤務している取引主任者Aに関して、Aは、
禁鋼以上の刑に処せられ登録が消除された場合は、 速やかに、
宅地建物取引主任者証を甲県知事に返納しなければならない。(18-32-4)

 

宅建試験過去問 届出関係 平成18年度 第31問目全

専任の取引主任者の人数が不足した場合

成年者である専任の取引主任者の人数が、
退職等の事情で人数的な条件を満たさなくなった場合、宅建業者は
2週間以内に、
補充等の措置を取らなければなりません。人数が減ったからといって、直ちに宅地建物取引業法違反になり、
業務停止処分などになるわけではありません。取引主任者が急に亡くなることもありますから。

 


また、専任の取引主任者の氏名は、業者の変更の届出の対象です。そのため、2週間以内に補充などの措置を取るとともに、
変更の届出も30日以内にしなければなりません。

 



事務所に置くべき専任の取引主任者が欠けた場合には、2週間以内にその後任を補充する等の措置を講じなければならない。そして、
後任を補充したときは、30日以内に変更の届出をしなければならない。
55-40-3)

 



宅地建物取引業者A社 (甲県知事免許) に関して、宅地建物取引業法の規定によれば、
A社の唯一の専任の取引主任者であるBが退職したとき、A社は2週間以内に新たな成年者である専任の取引主任者を設置し、
設置後30日以内にその旨を甲県知事に届け出
なければならない。(18-31-1)

 



○、○

 


変更の届出

免許を受けた後に宅建業者名簿に記載されている事項が変わったときは、
名簿を書き換える必要がありますので、免許権者に変わりましたので書き換えて下さいと、変更の届出をすることです。

 


法人業者は、役員と政令で定める使用人(支店長のこと)の氏名を届け出る必要があります。
役員は監査役や非常勤の役員を含みます。
氏名のみです。本籍地や住所は、含
みません。

 



宅地建物取引業者A(法人)が甲県知事から免許を受けている場合に関して、Aの役員aが退職し、後任にbを充てた場合、
当該役員の職が非常勤のものであっても、Aは、甲県知事に変更の届出をしなければならない。(10-33-2)

 


宅地建物取引業者A社 (甲県知事免許) に関して、宅地建物取引業法の規定よれば、
取引主任者ではないCがA社の非常勤の取締役に就任したとき、A社はその旨を甲県知事に届け出る必要はない。
(18-31-2)

 


○、×

 


廃業や死亡等の届出

免許を受けた後で、
業者が死亡してしまった場合など「もう宅建業者を続けられない事情が生じたとき」に、届出をしないと免許権者が把握出来ませんので、
そういった事情があった場合は届出をしなさいと定めていることです。

 

廃業や死亡等の届出が義務付けられるのは、
もう宅建業者を続けられない事情が生じたときですが、具体的には、次の5つの場合になります。右が届出の義務者です。必殺、後始末屋です。

 

       
営業を続けられない理由       届出義務者

ア.
個人の業者が死亡したとき      相続人

イ.
法人業者が合併により消滅したとき  合併により
消滅した会社の

                   
 代表役員だった者

ウ.
業者に破産開始の決定があったとき  
破産管財人

(大抵は弁護士)

エ.
法人業者が合併・破産以外の理由で  精算人  (大抵は弁護士)

   
解散したとき

オ.
業者が宅建業を廃止したとき     業者であった個人又は、

                    
法人の代
表役人 

 

廃業や死亡等の届出はその事実が発生した日から30日以内にする必要があります。

 

廃業や死亡等の届出をした時点で、
その宅建業者の免許は効力を失うのが原則です。


ただし、
死亡したときと、
法人が合併により消滅したときの2つだけは、届出義務者の届出を待たず、死亡や合併の事実があった時に、
その宅建業者の免許は効力を失います。
既にこの世にいないのですから、
その時をもって、免許は効力を失ってしまうのです。

 


丙県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Eが破産手続きの開始決定をした場合、Eの免許は、当該破産の宣告のときから、
その効力を失う(2-43-4)

 

宅地建物取引業者A
(法人)が甲県知事から免許を受けている場合に関して、Aが合併により消滅した場合、
Aの代表役員であった者は甲県知事にその旨の届出をしなければならないが、Aの免許は、当該届出の時にその効力を失う。
9-33-2)

 

宅地建物取引業者A社 (甲県知事免許) に関して、A社がD社に吸収合併され消滅したとき、
D社を代表する役員Eは、合併の日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。
(18-31-3)

 

宅地建物取引業者A社 (甲県知事免許) に関して、A社について、破産手続開始の決定があったとき、
A社の免許は当然にその効力を失うため、A社の破産管財人Fは、その旨を甲県知事に届け出る必要はない。
(18-31-4)

 

×、×、×、×