宅建資格試験過去問 転貸借の承諾 平成18年度 第10問目3肢

民法の賃貸借の譲渡・転貸
原則として、賃貸人の承諾がなければ、賃借権の譲渡又は転貸はできません。
譲渡と転貸というのは賃貸借の途中で使う人が変わることです。勝手に他の者に使わせるのは、信頼を裏切る行為です。無断で行った場合はオーナーは賃貸借契約を解除することができます。
借地借家法も同じです。賃貸人の承諾がなければ、賃借権の譲渡又は転貸はできません。
この賃貸人の承諾は、賃借人になされても、譲受人又は転借人になされても、どちらでも大丈夫です。オーナーが承諾しているかどうかが大事だからです。
過去問
AがBの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合に、Aがその建物をDに譲渡する場合、特別の事情のない限り、Aは、Dに対する敷地の賃借権譲渡についてBの承諾を得る必要がある。(7-7-2)
AがB所有の建物について賃貸倍契約を締結し、引渡しを受けた場合、AがEに対して賃借権の譲渡を行う場合のBの承諾は、Aに対するものでも、Eに対するものでも有効である。(18-10-3)
○、○

資格取得と実務 エキスパートになるには 3

外注先を確保してそこに仕事を頼んでいくというやり方は、デザイン事務所など色々な業態で行われています。
しかし、いわゆる士業、行政書士や社労士などの先生になると、妙にプライドが出てくるのか、全てを自分でこなそうとするみたいです。
HP作成ダイレクトメールなど営業関係・打ち合わせ・実務・役所関係周り、経理、それこそコピー取りから・・・。これを全部一人で行っては、とてもではないですが経営という形では限界があります。
外注に投げられる部分は投げて、得意な分野で勝負していくことが大事です。

宅建資格試験過去問 転貸借の解除 平成18年度 第10問目2肢

賃貸借と転貸借の関係
当たり前ですが、賃貸人の承諾を貰っている適法な転貸借の場合に、転貸借関係の基礎にあるのは、賃貸借契約です。親亀(賃貸借)と小亀(転貸借)の関係になります。賃貸借関係が無くなると、転貸借関係も無くなります。
小亀 転貸借
親亀 賃貸借
転借人からすれば、親亀である賃貸借契約が終了してしまうと、明日からルンペンになりかねません。それでは困るので、転借人を保護するための規定をおいています。
賃貸人をA、賃借人をB、転借人をCとしてお話していきます。A→B→C
1.賃貸人Aと賃借人Bの間の賃貸借契約が合意解除によって終了しても、特段の自由がある場合を除き、転貸借契約は終了しません。
AとBが合意の上で賃貸借の解除をするのは自由です。しかし、それでもCは出て行く必要があります。それでは、AとBが、Cが気にいらないから追い出そうということで、合意してしまえば、いつでもCを追い出せます。そのため、合意による解除の場合には、転貸借契約は終了しないことにしまし
た。
2.賃貸人Aと賃借人Bの間の賃貸借契約が債務不履行による解除によって終了した場合は、転貸借契約も終了します。
Aの承諾を得ない勝手な又貸しや、家賃の滞納などがあった場合です。この場合は転借人も保護はされません。親亀がこけたら小亀もこけます。
過去問
AはBから建物を賃借し、Bの承諾を得て、当該建物をCに転貸している。AとBとが賃貸借契約を合意解除した場合、AC間の転貸借契約は、その前提を失うため、特別の事情のある場合を除き、当然に終了する。(10-6-1)
平成18年問題
AがB所有の建物について賃貸倍契約を締結し、引渡しを受けた場合、AがBの承諾を受けてDに対して当該建物を転貸している場合には、AB間の賃貸借契約がAの債務不履行を理由に解除され、BがDに対して日的物の返還を請求しても、AD間の転貸借契約は原則として終了しない。(18-10-2)
×、×

資格取得と実務 エキスパートになるには 3

資格をとって実務を、覚えたい場合のさらに有効な手段は、先輩か知り合いの先生に外注に出すです。勿論対価を払って。
書き間違いではないですよ。単純に相談で、聞きなさいと言っているのではなく、対価を払って外注に出して下さい。全部でなくても一部でもいいです。
外注先に、その仕事をこなして頂く仮定で、色々と横にいて、確認すればいいのです。2、3回やれば、十分経験になっていくでしょう。
タダで聞けばいいやと思っている方が多いと思いますが、相手方に、その質問や手続きに関して貴重なお時間を使って頂く場合は、対価を払わないと、絶対に、WIN=WINの関係にはなりません。相手には、他にメリットがないのですから。
外注に出さないまでも、例えば1.0万円程度の相談料を払って、1時間程度じっくりと聞いてもかまわないと思います。相手にもメリットは与えてあげるという、根元的な考えをもつこと。

宅建資格試験過去問 賃借権の譲渡 平成18年度 第10問目1肢

賃借権の譲渡転貸をするには、賃貸人の同意が必要です。勝手にやれば解除の対象になります。
しかし、譲渡や転貸が賃貸人の承諾を得ていない場合でも、その譲渡や転貸が賃貸人に対する背信的行為(はいしんてきこうい=裏切り行為)と認めるに足りない特段の事情があるときには賃貸人は解除できません。
例えば旦那さんと奥さんが、あなた、お前で手を取り合って長年仲良く花屋さんを営業していました。でも、旦那さんが体を壊してしまい、奥さんに営業を任せるべく、旦那さん名義だった建物の賃借権を勝手に奥さんに譲渡しました。
この場合、無断譲渡で解除するのは、適切ではありませんよね。そこで、裏切り行為に当たらない明らかな事情がある場合は、契約は解除できません。やり過ぎは認めないということです。
過去問
AがBから賃借している建物をCに転貸した場合に、AC間の転貸借がBの承諾を得ていない場合でも、その転貸借がBに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Bの解除権は発生しない。(6-12-1)
平成18年問題
AがB所有の建物について賃貸倍契約を締結し、引渡しを受けた場合、AがBの承諾なく当該建物をCに転貸しても、この転貸がBに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、BはAの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。(18-10-1)
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資格と実務 エキスパートになっていくには 2

資格をとって業務を覚えるのに、次に良い方法です。
業務上の疑問点が出たら担当の役所に電話なり、足を運ぶなりして話しを聞く。結局これが一番早いのです。
役所の担当の方というのは、どういった書類が一番いいか?もっと簡単に言うなら、どういった書類が審査に適しているかを知っているわけです。
であれば、担当者としても審査や書類上の問題で頭を悩ませるのは面倒くさいわけですね。最近はどこの役所でも、割と丁寧に教えてもらえます。虎子を得ずんば虎穴に入れというのは、ここでも生かされる話。でも、虎の穴に入る必要はありません。
要は、役所に何度も足を運んで、疑問点を聞いていくこと。それが、結局はお客様のためになります。
お客さんは、それが面倒くさいから依頼してくるわけでしょ?だから、サービス業の感覚でやってあげればいいのです。案件を色々こなせば、そのうち力はついてくるはず。