宅建試験過去問 条件 平成18年度  第3問目

過去問 参考過去問 平成15年とまったく同じ形式で出ましたね。
Aは、Bとの間で、B所有の不動産を購入する売買契約を締結した。ただし、AがA所有の不動産を平成 15年12月末日までに売却でき、その代金全額を受領することを停止条件とした。手付金の授受はなく、その他特段の合意もない。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。(15-2全)
1.平成15年12月末日以前でこの停止条件の成否未定の間は、契約の効力が生じていないので、Aは、この売買契約を解約できる。
2.平成15年12月末日以前でこの停止条件の成否未定の間は、契約の効力が生じていないので、Bは、この売買契約を解約できる。
3.平成15年12月末日以前でこの停止条件の成否未定の間に、Aが死亡して相続が開始された場合、契約の効力が生じていないので、Aの相続人は、この売買契約の買主たる地位を相続することができない。
4.Aが、A所有の不動産の売買代金の受領を拒否して、故意に停止条件の成就を妨げた場合、Bは、その停止条件が成就したものとみなすことができ る。
平成18年度
Aは、Bとの間で、A所有の山林の売却について買主のあっせんを依頼し、その売買契約が締結され履行に至ったとき、売買代金の2%の報酬を払う旨の停止条件付きの報酬契約を締結した。この契約において他に特段の合意はない。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。(18-3全)
1.あっせん期間が長期間に及んだことを理由として、Bが報酬の一部前払を要求してきても、Aには報酬を払う義務はない。
2.Bがあっせんした買主Cとの間でAが当該山林の売買契約を締結しても、 売買代金が支払われる前にAが第二者Dとの間で当該山林の売買契約を締結して履行してしまえば、Bの報酬請求請権は効力を生ずることはない。
3.停止条件付きの報酬契約締結の時点で、既にAが第二者Eとの間で当該出 林の売買契約を締結して履行も完了していた場合には、Bの報酬請求権が効力を生ずることはない。
4.当該山林の売買契約が締結されていない時点であっても、Bは停止条件付きの報酬請求権を第二者Fに譲渡することができる。
条件の問題。ズバリ「相手方の期待権の保護」これを考えましょう!
条件とは、例えば売買契約の時に、もし転勤が決まったら家を売るなどというように、将来の不確実なことを条件にして契約をすることです。
停止条件がある場合はその条件が成就した時に契約が成立します。
条件が成就するまでは、効力が停止していますので、停止条件と言います。
転勤が決まったら家を売るというように、条件が成就したら契約の効力を発生させるものです。契約の相手方は、条件が成就すれば権利を得られるという期待感がありますから、契約の相手方が故意に条件成就を妨害した場合は、条件が成就したとみなすことができます。
停止条件の成否未定の間は契約は効力を生じません。しかし、その間は相手方を裏切っても良いわけではないため、例えば、停止条件の成否未定の間に、土地を第三者に売ってしまった場合など、相手方を裏切った者は、損害賠償義務を負わされることになっています。
相手方の期待を裏切ってはいけないわけですから、もし当事者が条件成就の前に死んでしまってもその地位を引き継ぎます。相続人は売ったり買ったりする必要があるのです。
報酬の請求が条件成就からならば、条件成就してからの請求になります。
また、その時に既に条件が成就していた場合は、条件自体がないわけですから、無効になります。
当事者の権利義務は、通常の契約通り譲渡等ができますので、条件成就前であっても、条件成就に伴う、報酬請求権等は譲渡することができます。
4番、2番

ダィエットと独立開業論?

ダィエットと資格というのは、何の関係もないのですが、実は独立開業に関して考えるポイントがあります。
巷で話題になっている、「発掘!あるある大辞典Ⅱ」に関して、一番テーマにあがっていたのが、「健康」「ダィエット」なのです。つまり、視聴者の食いつきがよい関心のあるテーマだったということ。
マーケティングの基本には、色々なことがありますが、まずは「関心」の高いテーマであるかどうかと言うことがあります。
資格で独立開業する場合、どうしても自分はこれが出来ますという点が先に立ってしまい、お客さんが望むものの観点がズレている場合が多くあります。営業の経験者だと大丈夫でしょうが、特に社会保険労務士などは、人事・総務系の資格のため、このポイントに考えがいかない場合が多い。
市場の認知度と、これからの発展性、自分の得意分野などを綿密に計算して、何をテーマにしてメーケティングをかけていくのか?半年・1年かかってもいいから、まずは最初にこれを決めましょう。

宅建試験過去問 無権代理人の責任 平成18年度 第2問目4肢

参考過去問
Aが、Bの代理人としてB所有の土地をCに売却する契約を締結した場合に、Bは、Aに代理権を与えたことはなく、かつ、代理権を与えた旨の表示をしたこともないものとする。Bが追認を拒絶したときは、Aは自ら契約を履行する責任を負うことがある。(9-1-4)
平成18年度
AはBの代理人として、B所有の甲土地をCに売り渡す売買契約をCと締結した。しかし、Aは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。この場合、Bが本件売買契約を追認しない場合、Aは、Cの選択に従い、Cに対して契約履行又は損害賠償の責任を負う。ただし、Cが契約の時において、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことを知っていた場合は責任を負わない。(18-2-4)
無権代理人は、無権代理の相手方の選択に従って、その相手方に対して履行または損害賠償の義務を負います。約束通りに不動産を引き渡すか、それができなければ、損害賠償をしろということです。
しかし、悪意・有過失の相手方は、相手方にも責任がありますので、履行の請求や損害賠償などできません。
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1月29日は行政書士試験合格発表日

1月29日は、行政書士試験の合格発でした。合格された方、おめでとうございます。惜しくも不合格になられた方は・・・あきらめたら終わりです。もう一度。少し休んでモチベーションを高めて、もう一度ですよ。
ただ、くれぐれも気をつけて頂きたいのは、「行政書士の資格を取ることことのみを、目標にはしないこと」。
勿論、取ることを目標に(資格ホルダーの方など)している方は、まったく問題ないのですが、将来何かに活かしたいならば、その資格を取ってどうしたいのかを、漠然とでいいから考えていて下さい。試験の勉強中は、なかなか頭が回らないものですが、結局の所、最終目的が一番大事です。
行政書士は、独立型の資格で日常の仕事で活かせる資格ではありません。金融屋さんとか、法律知識がある程度必要な仕事は別ですが・・・。最終的に独立開業志向があるのか?ここが大事。

宅建試験過去問 無権代理の取り消し 平成18年度 第2問目3肢

参考過去問
Aの子BがAの代理人と偽って、Aの所有地についてCと売買契約を締結した。この場合Aが売買契約を追認するまでの間は、Cは、Bの無権代理について悪意であっても、当該契約を取り消すことができる。(5-2-1)
平成18年度
AはBの代理人として、B所有の甲土地をCに売り渡す売買契約をCと締結した。しかし、Aは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。この場合に関して、Bが本件売買契約を追認しない間は、Cはこの契約を取り消すことができる。ただし、Cが契約の時において、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権がないことを知っていた場合は取り消せない。(18-2-3)
無権代理の相手方は、本人が追認するまでの間なら、無権代理人とした契約を取り消せます。これを相手方の取消権といいます。
家を買ったけど、元の持ち主とトラブルを起こす気はないから、やっぱり契約は辞めようよ。という方もいらっしゃいます。そのため、この権利を認めています。本人が追認をした場合は確定的に有効です。確定的に有効なものを取り消すことはできませんので、取消権は追認するまでの間に限り認められています。
取消権は、家を買った相手方が無権代理を知らなかった時に、確定的に契約を無くするわけです。そのため、相手方が悪意、つまり無権代理を知っていた場合はありません。最初から知っていた場合は、保護する必要などありませんから、後で取り消すことなどできません。
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宅建試験過去問 追認 平成18年度 第2問目3肢

参考過去問
Aの子BがAの代理人と偽って、Aの所有地についてCと売買契約を締結した。この場合Aが売買契約を追認するまでの間は、Cは、Bの無権代理について悪意であっても、当該契約を取り消すことができる。(5-2-1)  
平成18年度
AはBの代理人として、B所有の甲土地をCに売り渡す売買契約をCと締結した。しかし、Aは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。この場合に関して、Bが本件売買契約を追認しない間は、Cはこの契約を取り消すことができる。ただし、Cが契約の時において、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権がないことを知っていた場合は取り消せない。(18-2-3)
無権代理の相手方は、本人が追認するまでの間なら、無権代理人とした契約を取り消せます。これを相手方の取消権といいます。家を買ったけど、元の持ち主とトラブルを起こす気はないから、やっぱり契約は辞めようよ。という方もいらっしゃいます。
そのため、この権利を認めています。本人が追認をした場合は確定的に有効です。確定的に有効なものを取り消すことはできませんので、取消権は追認するまでの間に限り認められています。
取消権は、家を買った相手方が無権代理を知らなかった時に、確定的に契約を無くするわけです。そのため、相手方が悪意、つまり無権代理を知っていた場合はありません。最初から知っていた場合は、保護する必要などありませんから、後で取り消すことなどできません。
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資格で独立開業の収入UP

さて、資格で独立開業して時給1600円と書きましたが、これを上げていく方法が2つあります。
一つ目は目は、労働時間を増やすこと。これは単純ですよね。労働時間を増やせば、当然年収は上がってくる。ただ、子供さんのいる主婦やの方は難しいでしょうし、何日も徹夜すればいいのかというと、これもキリがありません。長く続けることはできません。
もう一つは、自分の価値をあげること=時給単価のUPとなります。そして、勤めている場合は、この時給単価を考えるのは、上司=会社になります。独立開業した場合は・・・、自分で決める?いやいや、違います。その考えは危ない。単価を決めるのは市場の推移とお客様です。

資格で独立開業と報酬の考え方

資格で独立開業して、年収300万円だったら、時給は1600円程度という数字になりますが、確かに、独立開業をすると「時給」という概念もなくなります。別にいくら稼いでもいいし、稼がなくても?いいからです。給料という相場は存在しないからです。
しかし、あえて、時給いくら?給料はいくら?という感覚を持つことが、大事になります。はっきり言うと、「年収300万円を目指すなら、時給1600円以下の仕事は、マイナスになる」ということです。
そのライン以下で仕事をしてはいけないし(勿論ケース・バイ・ケースですが)、そのライン以上の報酬になるように、常に考える必要があります。それ以下は、会社で言うと赤字だからです。その、経営者の金銭感覚を常に持ちましょう。

資格で独立開業・300万円という具体的な数値とは?

300万円という数字を具体的な金額にしてみましょうか。
週何日働かれますか?6日ですか、3日ですか?通常の週5日で7時間で設定してみます。7時間で月22日働くとして、月154時間になります。*12ヶ月で、1848時間
300万円を1848時間で割ると1623円です。少し時給のいい派遣社員くらいかな?
300万円というと、ピンときませんが、これが具体的な数字です。独立開業して、時給1,600円超を稼ぎ出さないと、300万円には届かないということですね。

宅建試験過去問 無権代理人の相手方の責任 平成18年度 第2問目1肢2肢

AはBの代理人として、B所有の甲土地をCに売り渡す売買契約をCと締結した。しかし、Aは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。この場合に関して、BがCに対し、Aは甲土地の売却に関する代理人であると表示していた場合、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことをCが過失により知らなかったときは、BC間の本件売買契約は有効となる。(18-2-1)
AはBの代理人として、B所有の甲土地をCに売り渡す売買契約をCと締結した。しかし、Aは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。この場合に関して、BがAに対し、甲土地に抵当権を設定する代理権を与えているが、Aの売買契約締結行為は権限外の行為となる場合、甲土地を売り渡す具体的な代理権がAにあるとCが信ずべき正当な理由があるときは、BC間の本件売買契約は有効となる。(18-2-2)
無権代理行為があった場合で、本人が代理人に代理権を与えている責任がある場合、本人にも、責任があります。これはわかりますよね(表見代理といいます)
表見代理の成立には、相手方の善意・無過失本人の責任の2つが必要!
無権代理の相手方が、悪意または有過失の場合は責任を負いません。相手が無権代理を知っていたか、または不注意(有過失)で知ることができなかった場合まで、保護はできないのです。自己責任があります。
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