業とは

「宅地」「建物」「取引」「業」の「業」です。
さて、最後の業です。業とは「不特定多数の者に対して、反復継続して行うこと」をいいます。
不特定多数とは、決まっていない大勢の人に対してすることです。反復継続とは、繰り返して続けることです。つまり、昨日の売買・交換・賃借の取引を繰り返し多数の者に対して、行うことです。
例えば、自分の持ち家を売却するのは「宅地」「建物」「取引」までには当たります。しかし、大勢のお客さんに対して、反復継続して行わなければ、業には当たらないので、免許はいりません。そうしないと、自分の家を売るのにも免許が必要になります。
宅建試験でよく出てきている言葉としては、「分譲ないし分譲目的」という言葉があります。これは、分けて売るという言葉ですから、反復・継続して売買しているわけです。つまり、業に当たります。
また、同じく「土地を何区画かに分けて売買する」という言葉があったら、業にあたります。宅地を何区画にわけて売るのは、反復・継続しているからです。
以上の話は「その人の職業は関係ありません。」分譲や分譲目的若しくは、何区画かにわけて売買する場合などは、農家のおじさんがやろうが、建設会社がやろうが「全て業にあたり免許が必要」になります。
また、その分譲の相手がどこかも関係ありません。例え、相手が国や県だろうが、自分が業としてやるのであれば、免許が必要になります。
その土地をどうやって手に入れたかも関係ありません。例え、土地区画整理や競売などで手に入れた土地でも、業として取引を行えば、免許が必要です。
業とは、不特定多数者に反復継続して、行うことです。つまり、不特定でなければ業には当たりません。例えば、会社が福利厚生として、自社の社員のみを対象に宅地を分譲する行為や、組合員のみに分譲する場合は不特定ではなく、社員や組合員という特定人です。ですから業には当たりません。
★ここは、非常に過去問が多いところなので、もう一度書きます。とにかく、宅地建物取引に当たれば、「相手が誰であれ、」不特定多数の者に反復継続して、取引をすれば業になります。惑わされないようにして下さい。
過去問
E社が従業員の福利厚生事業の一環として自社の工場跡地を区画割りし、宅地として、その従業員のみを対象に反復継続して売却する場合、E社は、宅地建物取引業の免許を必要とする。(63-35-4)
ヒント 従業員のみは、不特定多数ででしょうか。
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