損害賠償の予定

損害賠償の予定額等の制限
★宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合に、宅建業者は、債務不履行を理由とする、契約の解除に伴う損害賠償額を予定し、又は違約金を「定めるとき」は、これらを「合算した額が代金額の20%を超える」こととなる定めをしてはならず、これに反する特約は、代金額の20%を超える部分について無効になります。
民法上は、損害賠償額の予定等の額には、制限がありません。しかし、それを適用して、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの間の、損害賠償額も無制限にすると、お客さんに不利になります。例えば、あえて非常に高額の損害賠償額を予定して、買主を必要以上にしばりつけようとすることなどを、防止する必要があります。
そこで、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんの間では、宅建業者は、「損害賠償額の予定や違約金の合算額が、代金額の20%を超えるような定めが出来ない」という規定をおきました。
ちなみに、損害賠償額の予定や違約金とは、債務不履行をした場合に備えて、前もって決めておくお金のことを言います。損害賠償は文字通り損害があったときの賠償金、違約金はペナルティのことですね。しかし、実質的な意味は、同じものと思ってもらっていいですよ。
宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合に、禁止されているのは、損害賠償額の予定と違約金の「合算額」が「代金額の20%を超える定め」です。代金額の20%ちょうどまでは問題ありません。別々に定めると、片方の金額を高くしたりして、法の抜け穴になる可能性がありますので、合算という形にしました。相手の承諾があっても、禁止です。
もしも、損害賠償額の予定と違約金の合算額が、代金額の20%を超える定めをしてしまった場合は、代金額の20%を「超える部分が無効」になります。
例えば、売買代金額が5.000万円の場合に、損害賠償の予定と違約金の合算額を1.500万円とする特約をしたとき、その特約全部が無効になるのではなく、代金額の20%(1.000万円)を超える部分(500万円)が無効になります。特約は1.000万円の部分までは、有効なので注意して下さい。
過去問
宅地建物取引業者Aは、宅地の分譲を行っているテント張りの現地案内所において、宅地建物取引業者でないBから宅地の購入の申込みを受け、自ら売主として、売買代金を4.000万円とする売買契約を締結した。この場合に、「Bが売買代金の支払いを履行できなかったときは、Bは、Aに対する損害賠償金として、既に支払い済の手付金 200万円を充当するほか、800万円を支払う」旨を特約した。宅地建物取引業法の規定によれば、有効である。(7-45-4)
ヒント 200万円と800万円ですと、1.000万円になります。200万円が無効です。
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