宅建試験過去問 平成17年 第6問目 短期賃貸借の問題

[問 6] 短期賃借権の問題 下線がポイントです。
BはAに対して自己所有の甲建物に平成15年4月1日に抵当権を設定し、Aは同日付でその旨の登記をした。Aと甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
(1)Bは、平成15年2月1日に甲建物をCに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Cは、この賃貸借をAに対抗できる。
(2)Bは、平成15年12月1日に甲建物をDに期間2年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Dは、平成16年4月1日以降もこの賃貸借をAに対抗できる。
(3)Bは、平成15年12月1日に甲建物をEに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Eは、平成16年4月1日以降もこの賃貸借をAに対抗できない。
(4)Bは、平成16年12月1日に甲建物をFに期間2年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Fは、この賃貸借をAに対抗できる。
答えは4番ではある・・が、この問題は嫌いです。というか納得できないところがありますね。
1番は×でいいですよね。抵当権設定前に賃借権の対抗要件(引渡しか登記)があるのだから、
賃借権>抵当権に優先
2番以降は短期賃借権の問題じゃないですか。確かに、短期賃借権は平成16年4月1日前に関しては、以前は「短期賃貸借の保護」という制度がありまして、引き渡しなど一定の要件を備えた賃借人は、土地賃借権の場合は期間5年まで、建物賃借権の場合は期間3年まで競売の買受人(競落人とも言う)に対抗出来たのですが、この制度は平成16年3月31日に廃止されました。
これは、TVなどでご覧になったこともあるかと思いますが、競売に掛かった後にゴツイタコ坊主などが、建物を占有して短期賃借権を主張するため、実際に競売に掛けても、買う人がいなかったり、不当に安い値段になってしまったりするので、結局はタコ坊主にお金を渡して、出ていってもらうケースが多かったのです。
そのため、今回改正された点です。それは、家に行って見たら、ゴツイタコ坊主が住んでいたら、誰も買いませんよ。
そこで、短期賃貸借に代わって、平成16年4月1日から適用されたのが「抵当権者の同意の登記による賃借権の対抗力」と「建物明渡猶予制度」です。細かくは書きませんが。
◎そうするとだ・・確かに問題文として、平成15年12月1日に賃貸と書いてあるのだから、短期賃借権に頭が行けよ!というのはわかる。でも、廃止される制度について、問題を出す必要があるのだろうか?
不動産屋に対する試験なのだから、その辺りの沿革は知ってないといかんよと言いたいのだろうが、宅建を受験しているのが不動産屋だけではないという、現状を返りみるに、もっと聞くべきことがあるのではないかと思いますね。こりゃ。
5点免除の人数増加をみても、不動産屋に対して主任者の人数を増やしていく方向なのは明確ですが、本試験の問題としては、釈然としないですなぁ。
ちなみに4番は平成16年12月1日と書いてあって、明らかに年が違います。だから問題としては、知っていれば楽勝よというレベルではある。経過措置という意味も理解できないことはないですけどね。私には、今一出題の必然性がわからないですね。