宅建試験過去問 平成17年 第13問目 賃貸借

[問 13] 賃貸借 下線がポイントです。
借地人Aが、平成15年9月1日に甲地所有者Bと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてAが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Cに譲渡した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
(1)甲地上のA所有の建物が登記されている場合には、AがCと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Bの承諾の有無にかかわらず、CはBに対して甲地の借地権を主張できる。
(2)Aが借地権をCに対して譲渡するに当たり、Bに不利になるおそれがないにもかかわらず、Bが借地権の譲渡を承諾しない場合には、AはBの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。
(3)Aが借地上の建物をDに賃貸している場合には、AはあらかじめDの同意を得ておかなければ、借地権を譲渡することはできない。
(4)AB間の借地契約が専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く。)の所有を目的とし、かつ、存続期間を20年とする借地契約である場合には、AはBの承諾の有無にかかわらず、借地権をCに対して譲渡することができ、CはBに対して甲地の借地権を主張できる。
いわゆる又貸しができるかどうかの問題です。
1番 ×
2番 ○
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することはできません。信頼関係が崩れるからです。「賃貸人の承諾がなければ、賃借権の譲渡又は転貸は出来ません。」これが原則です。
ただ、地主に不利となるおそれがないのに、地主が借地権の譲渡の承諾をしないときは、「借地権者」の申し立てによって、「裁判所が地主の承諾に代わる許可」を与えることが出来ます。許可を申し立てるのは、元の借地権者です。
つまり、常識的に考えても、又貸しはいかんよと。でも、土地は誰が使っても痛みは同じですから(家と違って)、それを許可しない場合は、裁判所の許可も取れるよということです。訴えるのは、転借人などではなくて、元の現在借りている人ということですね。
類似問題
Aは、木造の建物の所有を目的として、Bが所有する土地を期間30年の約定で賃借している。Aが借地権を第三者に譲渡する場合、Bの承諾を求める必要はない。(59-12-2) ×
Aが、Bに、A所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し、Bがその土地上に乙建物を新築し、所有している場合に関して、Bが、乙建物を Eに譲渡しようとする場合において、Eが甲地の賃借権を取得してもAに不利となるおそれがないにもかかわらず、Aがその賃借権の譲渡を承諾しないときは、Bは、裁判所にAの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。(15-13-3) ○
3番 × 同意が必要なのは、賃貸人Bです。賃借人の同意はいりません。
類似問題
AがBの土地を賃借して建てた建物の所有権が、Cに移転した。Bは、Cが使用しても何ら支障がないにかかわらず、賃借権の譲渡を承諾しない。Cの建物の取得が売買によるものであるときは、Cは、当該建物の所有権移転登記をすれば、裁判所に対して、Bの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。(6-11-1) ×
4番 × 事業用借地権でも、借地権の譲渡には、賃貸人の承諾が必要です。