隔地者間の契約

それでは離れている者同士の間では、契約の成立はいつでしょうか?、隔地者間といいます。
まぁ、実際には、今は電話どころかメールでやり取りをいたしますが、そこはそれ、明治時代の法律です。
ちなみに、離れている場合は申込みと承諾の間に時間がかかります。この場合、契約に関しては、承諾の通知を「発した時」とされています。契約の成立は発信主義になります。
例えば、手紙でプロポーズをして、女の子に届いたときに、その子が承諾の意思を返信しました。契約の成立はいつでしょうか。
承諾をした女の子の気持ちからすると手紙を書いた日ですよね。つまり、結婚を決意した日は返事を書いた日でしょう。おお、何かいいなぁ。結婚を決意!ドラマみたい。
つまり、相手の男性には届いてなくても、その気持ちを優先するわけです。
例えば、申込みを受けて、承諾の手紙を1月23日にポストに入れ、1月27日に郵便屋さんから配達された場合は、契約が成立するのは1月23日になるということです。
今は手紙でプロポーズなんていないか?古風でいいじゃない。私にもください・・。すまん。奥さんがいた。勘弁してくれ。
過去問
申込に対する承諾の通知により契約が成立するのは、承諾の通知を申込者に発したる時である。(50-5-1)
今日のポイント 申込みの意思表示と承諾の意思表示が合致する時期は、隔地者間では、承諾の通知を発したときです。
○ そのとおり、発信した時です。下線がポイントですよ。

契約はいつ成立する?

日々これ約束=契約とお話し致しましたが、契約はいつ成立するのでしょうか?
契約は、申込みと承諾の意思表示のみで成立するので、承諾と契約の成立の一文字づつを取って、諾成契約(だくせいけいやく)と言います。つまり、契約は、申込みに対して承諾した時に成立です。
それは、そうですよね。だって、口約束でも契約は成立するでしょう。契約書は細かい取り決めや、後日紛争があった時などのために作成しておくものです。ちなみに口頭のみでよく、書面の作成が不要であることを、「不要式行為」と言います。特に要式は必要ないということですね。
つまり、「君にこの指輪を買ってあげる」と言ってしまい。女の子が「ありがとう。嬉しいわ。ウフ」と言った時点で、買わなければいけない義務が生じます。書面にしなくてもですよ。いけませんよ。軽々しく言っては・・・。言ったことないけど。すまん。かあちゃん(ーー;)
それでは、過去問に言ってみましょう。53-7-1は昭和53年の第7問第1肢目ということです。昔の問題の方が基本的なことを聞いているため、最初に解くのにはいいですよ。基礎を固めないと家は倒れます。鉄筋の量を減らすような、勉強の仕方はいかん。
過去問
売買契約は、売主が財産を移転させ、買主がこれに対して代金を支払うことを約束する旨の書面を作成することにより成立する。(53-7-1)

○今日のポイント 契約が成立するには、申込みの意思表示と承諾の意思表示、合致すればそれでよし。
× 書面はいりません。口頭でも成立
どうですか?過去問で聞いていることが(何を聞きたいのかが)理解できれば考える力がつきます。つまり、この過去問は契約の成立に書面はいらないよ。といっているわけです。

人はみな1人では生きていけないからね

人はみな、毎日、約束=契約がなくては、生きていけません。まずは人と人との契約=約束が基礎にあります。

例えば、「僕と付き合って下さい。」「わかりました」ハイ!おめでとう契約成立。「僕と付き合って下さい。」「いい人だとは思うのですが」ハイ!すいません契約不成立。いい人だったら付き合わんかい!すいません。興奮しました。
さて、契約の数は無限にありますが、今から勉強していくのは、宅建資格試験です。つまり、土地や家などの不動産を専門に取り扱う資格ですね。
この試験で扱う宅地建物取引業法というのは、民法を修正した法律です。つまり、宅建業法というのは、通常の人と人の間では無く、宅建業者といいますが、簡単に言えば不動産屋さん同士若しくは、不動産屋さんと一般の方とを想定しております。
そして、当然不動産屋さんはプロですから、一般的に知識の弱い方を守る必要性が生じたのです。そのため、宅地建物取引業法という法律が出来ました。不動産屋さんはこれを守ってお仕事をしなければならないわけですな。
つまり、宅地建物取引業法という不動産の法律を学ぶのには、基礎の法律である民法を学んで、それがどういう風に宅建法上修正されていくかを、見ていく必要があるわけです。
民法が基礎というのがわかりましたでしょうか。というか正直なところ、受験する方でなくても、民法の基礎くらいは知っておいた方がいいですよ。生きていく上で結構重要。
自分や家族を守るために。とまぁ構えなくても、ヒマ潰しにみてくだされば十分かと。一般の方が見ても面白く、わかりやすい口調と話題で書いていきますね。お任せ下さい。
○ポイント 民法を基礎として、他の法律上どう修正されているかを理解する。

民法とは何ぞや?

まずは、民法=みんぽう。とは何ぞや?から。敵を知ることから始めよう

法律には色々な種類がありますが、民法とは、その名のとおり民(たみ)と民(たみ)との法律です。
ちなみに、江戸時代より前は、民法のような個人の間での法律というのはありませんでした。何か争いがあったりすると、村の名主さんや住職さんなどが、その地方の慣習や決め事により解決して行ったわけです。
でも、明治になり、段々世の中が複雑になってくると、当然慣習だけでは足りなくなってきます。そこで、明治31年に民法という法律が施行(しこう)されました。
何故、宅建試験を勉強するのに民法なのでしょうか。それは、民法は「民と民」つまり、人と人との法律ですから、人と人との決め事である「契約」の基礎となっている法律だからです。
契約とは、今お話したように人と人との決め事、つまり約束のことです。つまり、無限にいくらでも数はあります。毎日が契約、つまり約束の繰り返しですね。電車に乗るために切符を買う、お店でご飯を食べるなども、お金を払って対価を得るわけですから、日常生活の行為は、全て約束つまり契約事なのです。
「お兄さん。ラーメン一つ」「はいよ」ハイ契約成立です。まずかったら?それはしらん。
○ポイント 宅建試験は民法=契約=約束の基礎

宅建試験過去問 第48問目 不動産の統計

[問 48] 不動産の統計 下線がポイントです。
宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
(1)平成17年地価公示(平成17年3月公表)によれば、平成16年の1年間、地価は、三大都市圏、地方圏とも下落率は縮小した。
(2)平成15年度法人企業統計年報(財務省)によれば、平成15年度の不動産業の売上高は約33兆6、000億円で、全産業の売上高の約3%を占めている。
(3)建築着工統計(国土交通省)によれば、平成16年の新設住宅着工戸数は約119万戸となり、対前年比2.5%増で、4年連続の増加となった。
(4)平成16年版土地白書(平成16年7月公表)によれば、国土面積の約85%を占める宅地・農用地及び森林・原野の所有主体別面積の割合は、平成14年度では、国公有地が約20%、私有地は約80%となっている。
1番 ○
三大都市圏」とは東京圏・大阪圏・名古屋圏の平均値を、地方圏とは三大都市圏を除く圏域の平均値を指します。
全国平均で見ると、地価は引き続き下落していますが、三大都市圏、地方圏とも下落率は縮小しました。
類似問題
平成17年地価公示(平成17年3月公表)によれば、東京都区部を中心として地価の下げ止まりの傾向がみられるものの、他の圏域に関しては、その傾向は全くみられない。(16-48-4) ×
2番 ×
最近の不動産業の売上高は次のようになります。3年連続の増加です。
平成13年度、31.9兆円、平成14年度、33.5兆円、平成15年度、33.6兆円で全産業の売上高の約2.5%を占めています。
類似問題
平成15年度法人企業統計(財務省)によれば、平成15年度の不動産業の売上高は、約33.6兆円で、3年連続で減少している。(16-48-2) ×
3番 ×
「平成16年」の新設住宅着工戸数は、対前年比で持家が減少したものの、分譲住宅と貸家が増加したため、合計では増加しています。118万9千戸で、「対前年比2.5%の増加です。これは、2年連続の増加」になります。
上の数字には現れていませんが、分譲住宅の着工戸数については、最近はずっと、分譲マンションの戸数が、一戸建ての戸数を上回っています。平成16年で言えば、分譲マンション20万対一戸建て14万の割合になります。そりゃ、そうですよね。大型のタワーマンションがガンガン建っていますから。通称湾岸戦争といいますが。
類似問題
平成16年建築着工統計(平成17年1月公表)によれば、平成16年の新設住宅着工戸数は約118万戸台であったが、これは2年連続の増加である。(15-48-4) ○
4番 ×
平成16年版土地白書(平成16年7月公表)によれば、わが国の国土面積の約85%を占める宅地・農用地及び森林・原野の所有主体別面積の割合は、平成14年度では、国公有地が約37.3%、私有地は約62.7%となっています。公共団体が約4割を持っているということです。
統計の問題は、数字が多くて気嫌いする方が多いのですが、過去に問われている範囲がほとんどなので、覚えてしまえば何ということはない。ところではあります。

宅建試験過去問 第29問目 不動産の鑑定評価

[問 29] 不動産の鑑定評価 下線がポイントです。
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
(1)不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であり、正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
(2)資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。
(3)取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。
(4)収益価格を求める方法には、直接還元法とDCF(Discounted Cash Flow)法とがあるが、不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、DCF法の適用を原則とする。
1番 ○
「正常価格」とは、「市場性を有する不動産」について、現実の社会経済情勢の下で、合理的と考えられる条件を満たす、「市場で形成」されるであろう、市場価値を表示する適正な価格をいいます。
つまり、売り買いされる可能性のある不動産について、もし株式相場のような市場があったなら(実際には、市場はありませんが)、そこで付けられる値段ということです。
類似問題
「正常価格」とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。(56-35-3) ○
2番 ○
「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を「満たさない」場合における、不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。
例として、資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための、投資採算価値を表す価格を求める場合などがあります。
類似問題
不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下、正常価格の前提とな
る諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。(16-29-1) ○
3番 ×
「取引事例比較法」は、鑑定する不動産と、似たような取引で付いた値段を参考にして、不動産の取引事例に着目する方式です。多数の取引事例を集めて、そこで付いた価格の「真似」をする方式のことです。
つまり、真似をすることができる他の建物や、土地などがあれば、取引事例比較法を採用できます。
取引事例比較法での取引事例は、原則として、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域における不動産に係るもののうちから選択します。また、近隣地域の周辺の地域の不動産や、同一需給圏内の代替競争不動産から選択する場合もあります。
いずれにしても、マネですから、地域要因の比較や個別的要因の比較が可能であるものでなければなりません。
類似問題
取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。(13-29-2) ○
4番 ○
「DCF(Discounted Cash Flow)法」とは、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に引き割り、それぞれを
合計する方法です。
DCF法による収益価格は、不動産投資がブームのため、平成17年度の問題には出ましたが、かなり細かく、ファイナンシャルプランナーなどに出る問題レベルです。概要だけで十分です。
4番は正直どうでもいいレベルですが、3番は言い切ってしまってますので、ここにピンと来ないといけません。1~3番は過去問レベルで切れるので、4番はわからなくても正解には到達できます。

宅建試験過去問 第28問目 固定資産税

[問 28] 固定資産税 下線がポイントです。
固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
(1)質権者は、その土地についての使用収益の実質を有していることから、登記簿にその質権が登記されている場合には、固定資産税が課される。
(2)納税義務者又はその同意を受けた者以外の者は、固定資産課税台帳の記載事項の証明書の交付を受けることはできない。
(3)固定資産税を既に全納した者が、年度の途中において土地の譲渡を行った場合には、その所有の月数に応じて税額の還付を受けることができる。
(4)新築された住宅に対して課される固定資産税については、新たに課されることとなった年度から4年度分に限り、2分の1相当額を固定資産税額から減額される。
1番 ○
例外的な話として、「質権または100年より長い存続期間の地上権」の目的となっている土地については、その「質権者や地上権者」が、所有者と扱われ、固定資産税の納税義務者となります
類似問題
質権が設定されている土地に係る固定資産税の納税義務者は、当該土地の質権者である。(62-31-3) ○
2番 ×
市町村長は、納税義務者その他の政令で定める者から請求があったときは、固定資産課税台帳に記載されている事項のうち政令で定めるものについて証明書を交付しなければいけません。
また、市町村長は、納税義務者、その他政令で定める者から請求があったときは、固定資産課税台帳の記載事項についての証明書を交付しなければなりません。
ちなみに、政令で定める者とは、土地又は家屋について賃借権その他の使用又は収益を目的とする権利(対価が支払われるものに限る。)を有する者、固定資産の処分をする権利を有する者として総務省令で定める者のことです。納税義務者から同意を受けた者はその中に含まれていません。
類似問題
固定資産税の納税義務者は、常に固定資産課税台帳に記載されている当該納税義務者の固定資産に係る事項の証明を求めることができる。(15-28-3) ○
3番 ×
固定資産の「所有者」とは、「1月1日(賦課期日=ふかきじつ)現在、「登記簿または固定資産課税台帳に、所有者として登記または登録されている者」をいいます。
1月1日に登記簿または固定資産課税台帳に、登記または登録されていれば、本当の所有者でなくても納税義務者になります。つまり、真の所有者とは限りません。
例えば、年の途中で固定資産の売買があり、所有者が変わった場合でも、「その年の1月1日に登記または登録されていた者」が、全額を納付する義務を負
います。つまり、元の売主です。
また、所有していた月数や日数に応じて、日割りで納付するのではありませんし、固定資産税を既に全納した者が、年度の途中において土地の譲渡を行った場合には、その所有の月数に応じて税額の還付を受けるなどの制度はありません。とにかく、お正月と覚えましょう。
類似問題
年度の途中において土地の売買があった場合の当該年度の固定資産税は、売主と買主がそれぞれその所有していた日数に応じて納付しなければならない。(15-28-1) ×
4番 ×
次の場合は、固定資産税の「税額が控除」されます。(平成18年3月31日まで)注意点として、この税額控除は、中古住宅には適用されません。
ア.次の要件を満たす新築住宅は、3年間3階以上の中高層耐火建築物は5年間)にわたり、床面積120m2までの部分の税額が、2分の1控除されます。
ア-1 床面積の2分の1以上が居住用であること。
ア-2 居住用部分の床面積が50m2以上280m2以下であること(アパート・マンションなどの貸家の場合は、各居室の床面積が40m2以上280m2以下であること)。
類似問題
新築住宅に対しては、その課税標準を、中高層耐火住宅にあっては5年間、その他の住宅にあっては3年間その価格の3分の1の額とする特例が講じられて
いる。(11-27-3) ×
というわけで、全部過去問レベルです。

宅建試験過去問 第27問目 印紙税

[問 27] 印紙税 下線がポイントです。
印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
(1)「時価3.000万円の土地を贈与する。」旨を記載した契約書について、印紙税の課税標準となる当該契約書の契約金額は、3.000万円である。
(2)一の契約書に土地の譲渡契約(譲渡金額3.000万円)と建物の建築請負契約(請負金額2.000万円)をそれぞれ記載した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の契約金額は、5.000万円である。
(3)A社の発行する「土地の賃貸借契約に係る権利金として、B社振出しの平成17年4月1日付№1234の手形を受領した。」旨が記載された領収書は、記載金額のない売上代金に係る有価証券の受取書として印紙税が課される。
(4)A社の発行する「建物の譲渡契約に係る手付金として、500万円を受領した。」旨が記載された領収書は、記載金額500万円の売上代金に係る金銭の受取書として印紙税が課される。
1番 ×
贈与契約はタダであげる契約なので、不動産の贈与契約書には契約金額がありません。そこで、不動産の贈与契約書は、記載金額がないものとして印紙税が課税されます。つまり、不動産の贈与契約書の税額は200円で済みます。
類似問題
「時価1億円の土地を贈与する」旨を記載した契約書は、記載金額のない不動産の譲渡に関する契約として、印紙税が課せられる。(5-30-2) ○
2番 ×
請負に関する契約書の記載金額は、役務の提供の対価の額(つまり、請負人の報酬額)によります。
また、建売業者が、土地の上に、お客さんの好みの住宅を建設して、土地と共に供給する場合にかわされる場合など、土地の売買契約と建築工事請負契約を1通の契約書にする場合があります。
契約書を1通にすること自体は可能ですが、この契約書は売買契約書か請負契約書かの区別が困難になります。
土地の譲渡契約書(1号文書と言います)と請負契約書(2号文書といいます)が区分して併記してあった場合で、土地の譲渡契約書の記載金額が、請負契約書の記載金額を上回っているときは、土地の譲渡契約書として扱われます。
つまり、いずれか多い方が優先です。両方を合算するのではありません。
類似問題
土地の譲渡契約(記載金額5.000万円)と建物の建築工事請負契約(記載金額3.000万円)を1通の契約書にそれぞれ区分して記載した場合、その契約書の記載金額は8.000万円である。(12-27-2) ×
3番
土地の賃貸借契約に係る権利金として、手形を受領した旨が記載された領収書は、当該有価証券(例、手形)の発行者の名称、発行日、記号、番号その他の記載があり、当事者間において当該売上代金に係る「受取金額が明らかなとき」は、その「受取金額を当該受取書の記載金額」とします。
記載金額のない有価証券の受取書として印紙税が課されるのではありません。
4番 ○
土地の賃借権設定に関する契約書(地上権設定に関する契約書も)
建物の賃貸借契約設定」に関する契約書は、課税文書ではありません。したがって、建物の賃借権設定に関する契約書を作成しても、印紙税は非課税になります。
建物の賃借権設定に関する契約書については、その予約契約書(後日、本契約書を作成することが記載されているもの)についても、課税文書ではなく印紙税は非課税です。
しかし、建物の賃貸借契約関する手付金を受領した旨を記載した領収書(受取書)は、一般の領収書と同様に課税文書ですから、記載金額が3万円未満でなければ、印紙税が課税されます。
類似問題
マンションの賃貸借契約に係る手付金10万円を受領した旨を記載した領収書には、印紙税は課税されない。(9-28-3) ×
というわけで、正解は4番ですが、過去問で問われていますね。つまり、正解しないといけない問題です。

宅建試験過去問 第26問目 譲渡所得の問題

[問 26] 所得税法 下線がポイントです。
所得税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
(1)譲渡所得とは資産の譲渡による所得をいうので、個人の宅地建物取引業者が販売の目的で所有している土地を譲渡した場合には、譲渡所得として課税される。
(2)建物等の所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価として支払を受ける権利金の金額がその土地の価額の10分の5に相当する金額を超える場合には、譲渡所得として課税される。
(3)譲渡所得の基因となる資産をその譲渡の時における価額の2分の1に満たない金額個人に対して譲渡した場合には、その譲渡の時における価額に相当する金額によりその資産の譲渡があったものとみなされる。
(4)個人が所有期間5年以内の固定資産を譲渡した場合には、譲渡益から譲渡所得の特別控除額を差し引いた後の譲渡所得の金額の2分の1相当額が課税標準とされる。
1番 ×
譲渡所得とは、資産の譲渡(建物又は構築物の所有を目的とする地上権又は賃借権の設定、その他契約により他人に土地を長期間使用させる行為で政令で定めるものを含みます。)による所得をいいます。
しかし、いわゆる、たな卸資産の譲渡、その他営利を目的として継続的に行なわれる資産の譲渡による所得は譲渡所得に含まれません。
したがって、宅建業者が販売の目的で所有している土地を譲渡した場合は、譲渡所得ではなく、事業所得になります。
2番 ○
建物や構築物の全部の所有を目的とする、地上権若しくは賃借権(転貸も含みます)又は地役権の設定のうち、その対価として支払を受ける金額が「土地の価額の5/10に相当する金額を超える」場合は、政令で資産の譲渡とみなされて、譲渡所得として課税されます。
ちなみに、土地の価額の5/10以下のときは「不動産所得」として所得税が課税されます。今回は、5/10を超える場合だから、譲渡所得です。
3番 ×
譲渡所得の基因となる資産を、その譲渡の時における価額の1/2に満たない金額で「法人」に対して譲渡した場合には、その「譲渡の時における価額に相当する金額」で、その資産の譲渡があったものとみなされます。
一方、個人に対して、譲渡の時における価額の1/2に満たない金額で譲渡した場合は、譲渡時の「実際の売買価格」によります。
4番 ×
土地建物以外の資産を譲渡した場合には、所有期間が5年以内のものはその譲渡所得金額そのものに課税されます。
所有期間が5年超のものは、その譲渡所得金額の1/2相当額が課税対象です。もう一度言います。土地建物以外のお話です。
しかし、土地建物の譲渡の場合は、譲渡価額から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いたものが課税譲渡所得金額として課税されますが、土地建物の譲渡では、譲渡所得金額の1/2相当額が課税標準になるという規定はありません。
譲渡所得関係の問題でした。何か税金というと、暗記科目のような気がしてとっつきにくいですね。でも、覚えてさえいれば、点は取れる科目です。